房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的組織結(jié)構(gòu)是指其內(nèi)部部門設(shè)置及其相互關(guān)系的基本模式。對于小型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，其內(nèi)部的組織結(jié)構(gòu)較為簡單，而對較大規(guī)模，特別是大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)而言，其內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)的合理與否，對機(jī)構(gòu)的運(yùn)作效率有很大影響。以下主要介紹大中型機(jī)構(gòu)的內(nèi)部組織結(jié)構(gòu)。

　　（一）直線-參謀制組織結(jié)構(gòu)形式

　　直線-參謀制（1ine and Staff System）又稱直線一職能制（1ine and Function System），是在直線制基礎(chǔ)上發(fā)展起來，已被廣泛采用的一種組織結(jié)構(gòu)形式。其特點(diǎn)是為各層次管理者配備職能機(jī)構(gòu)或人員，充當(dāng)同級管理者的參謀和助手，分擔(dān)一部分管理工作，但這些職能機(jī)構(gòu)或人員對下級管理者無指揮權(quán)。這種結(jié)構(gòu)形式的職能部門和人員一般是按管理業(yè)務(wù)的性質(zhì)（如銷售、企劃、研展、財(cái)務(wù)、人事等）分工，分別從事專業(yè)化管理，這就可以聘用專家，發(fā)揮他們的專長，彌補(bǔ)管理者之不足，且減輕管理者的負(fù)擔(dān)，從而克服直線制形式的缺點(diǎn)。同時，這些部門和人員只是同級管理者的參謀和助手，不能直接對下級發(fā)號施令，又保證了管理者的統(tǒng)一指揮，避免了多頭領(lǐng)導(dǎo)。這種形式的缺點(diǎn)是：①高層管理者高度集權(quán)，難免決策遲緩，對環(huán)境變化的適應(yīng)能力差；②只有高層管理者對組織目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)負(fù)責(zé)，各職能機(jī)構(gòu)都只有專業(yè)管理的目標(biāo)；③職能機(jī)構(gòu)和人員相互間的溝通協(xié)調(diào)性差，各自的觀點(diǎn)有局限性；④不利于培養(yǎng)高層管理者的后備人才。

　　（二）分部制組織結(jié)構(gòu)形式

　　對于一些大型的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)由于規(guī)模很大，業(yè)務(wù)繁多，不適于采用高層管理者高度集權(quán)的直線～參謀制形式，就需要采用分部制或事業(yè)部制形式（Di- vision System）。這一形式的特點(diǎn)是在高層管理者之下按商品類型（如住宅、辦公樓、商鋪）、地區(qū)（如東城區(qū)、西城區(qū)、南城區(qū)、北城區(qū)）或顧客群體設(shè)置若干分部或事業(yè)部，由高層管理者授予分部處理日常業(yè)務(wù)活動的權(quán)力，每個分部近似于一個小組織，可按直線一參謀制形式建立結(jié)構(gòu)。高層管理者仍然要負(fù)責(zé)制定整個組織的方針、目標(biāo)、計(jì)劃或戰(zhàn)略，并落實(shí)到各分部，在他下面仍可按管理業(yè)務(wù)性質(zhì)分設(shè)非常精干的職能機(jī)構(gòu)或人員，對各分部的業(yè)務(wù)活動實(shí)行重點(diǎn)監(jiān)督。

　　這種結(jié)構(gòu)形式的優(yōu)點(diǎn)是：①各分部有較大的自主經(jīng)營權(quán)，利于發(fā)揮分部管理者的積極性和主動性，增強(qiáng)適應(yīng)環(huán)境變化的能力，由于房地產(chǎn)市場具有很強(qiáng)的地域性、細(xì)分市場紛繁復(fù)雜，這一點(diǎn)尤為重要；②利于高層管理者擺脫日常事務(wù)，集中精力抓全局性、長遠(yuǎn)性的戰(zhàn)略決策；③利于加強(qiáng)管理，實(shí)現(xiàn)管理的有效性和高效率；④利于培養(yǎng)高層管理者的后備人才。但它也有缺點(diǎn)：①職能部門重疊，管理人員增多，費(fèi)用開支大；②如分權(quán)不當(dāng)，易導(dǎo)致各分部鬧獨(dú)立性，損害組織整體目標(biāo)和利益；③各分部之間的橫向聯(lián)系和協(xié)調(diào)較難。這種形式適用于特大型組織，在采用時也應(yīng)注意揚(yáng)長避短。

　?。ㄈ┚仃囍平M織結(jié)構(gòu)形式

　　前已提及，在實(shí)行直線一參謀制形式的組織中，職能部門按管理業(yè)務(wù)性質(zhì)分設(shè)，橫向溝通協(xié)調(diào)較為困難。通力協(xié)作才能保證任務(wù)的完成，這就有必要按樓盤項(xiàng)目設(shè)置臨時陛的機(jī)構(gòu)（如××樓盤項(xiàng)目組），由有關(guān)職能部門派人員參加。而對于大型房地產(chǎn)居間機(jī)構(gòu)，由于業(yè)務(wù)量大，不同區(qū)域市場特點(diǎn)不同，常常需要按區(qū)域分片設(shè)置常設(shè)性管理部門，并通過這些部門來整合各職能部門的人員。這樣就誕生了矩陣制（Matrix System）的組織結(jié)構(gòu)形式（見圖3-4）。在一些大型的復(fù)合型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，這種矩陣制組織結(jié)構(gòu)就更為復(fù)雜，常?？梢钥吹綄I(yè)性職能部門、按房地產(chǎn)類型或區(qū)域分設(shè)的事業(yè)部和各種臨時的項(xiàng)目部門同時并存。

　　采用這種形式時，由職能機(jī)構(gòu)派出、參加橫向機(jī)構(gòu)（事業(yè)部或項(xiàng)目組）的人員，既受所屬職能機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)，又接受橫向機(jī)構(gòu)領(lǐng)導(dǎo)。這就有利于加強(qiáng)橫向機(jī)構(gòu)內(nèi)部各職能人員之間的聯(lián)系，溝通信息，協(xié)作完成橫向機(jī)構(gòu)的任務(wù)。事實(shí)上，矩陣制是介于直線一參謀制與分部制之間的一種過渡形態(tài)，它可以吸收那兩種形式的主要優(yōu)點(diǎn)而克服其缺點(diǎn)，但是矩陣制的雙重領(lǐng)導(dǎo)違反了統(tǒng)一指揮原則，又會引起一些矛盾，導(dǎo)致職責(zé)不清、機(jī)構(gòu)間相互扯皮的現(xiàn)象，所以在實(shí)際運(yùn)用中高層管理者要注意協(xié)調(diào)職能部門與橫向機(jī)構(gòu)間出現(xiàn)的矛盾和問題。

　?。ㄋ模┚W(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式

　　網(wǎng)絡(luò)制（Network System）是一種最新的組織形式。公司總部只保留精干的機(jī)構(gòu)，而將原有的一些基本職能，如市場營銷、生產(chǎn)、研發(fā)開發(fā)等，都分包出去，由自己的附屬企業(yè)和其他獨(dú)立企業(yè)去完成。在這種組織形式下，公司成為一種規(guī)模較小，但可以發(fā)揮主要商業(yè)職能的核心組織一虛擬組織（Virtual Organi— zation），依靠長期分包合同和電子信息系統(tǒng)同有關(guān)各方建立緊密聯(lián)系。與傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)形式中公司各項(xiàng)工作依靠各職能部門來完成截然相反，在網(wǎng)絡(luò)制組織結(jié)構(gòu)形式下，經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)從組織外部尋找各種資源，來執(zhí)行各項(xiàng)職能。

　　例如，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司可以將有些業(yè)務(wù)發(fā)包出去，特別是一些與經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)密切相關(guān)的業(yè)務(wù)，如評估業(yè)務(wù)、權(quán)證代辦業(yè)務(wù)等，如果房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)為某些其他專業(yè)公司在這些方面比自己做得更好或成本更低，就可以將這些業(yè)務(wù)發(fā)包給這些專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行。

　　這種形式給予組織以高度的靈活性和適應(yīng)性，特別適合科技進(jìn)步快、消費(fèi)時尚變化快的外部環(huán)境，組織可集中力量從事自己具有競爭優(yōu)勢的那些專業(yè)化活動。它的缺點(diǎn)是，將某些基本職能外包，必然會增加控制上的困難，對外包業(yè)務(wù)缺乏強(qiáng)有力的控制。因此，采用這種組織形式的機(jī)構(gòu)管理人員的大部分時間將會用于協(xié)調(diào)和控制外部關(guān)系上。

　　每一種組織形式都有它的優(yōu)點(diǎn)和缺點(diǎn)，在運(yùn)用中應(yīng)該根據(jù)實(shí)際情況包括公司的戰(zhàn)略、規(guī)模、技術(shù)、環(huán)境等因素進(jìn)行綜合考慮，注意揚(yáng)長避短，靈活運(yùn)用，克服各種組織形式的缺陷。在組織結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)中，要充分考慮控制跨度以及集權(quán)與分權(quán)之間的關(guān)系。從現(xiàn)在流行的趨勢來看，即使是在傳統(tǒng)的職能制結(jié)構(gòu)中，也開始出現(xiàn)控制跨度加寬，結(jié)構(gòu)扁平化以及分權(quán)化的趨勢。這些變化趨勢都是為了應(yīng)付激烈競爭隋況下出現(xiàn)的紛繁復(fù)雜的市場變化，盡可能快地做出反應(yīng)，與傳統(tǒng)的組織結(jié)構(gòu)形式相比更靈活。

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