☆☆考點11：

　　某一房地產(chǎn)的投資價值，是指該房地產(chǎn)對于某個具體的投資者的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人的需要或意愿，對該房地產(chǎn)所估計的價值。而該房地產(chǎn)的市場價值，是指該房地產(chǎn)對于一個典型的投資者（他代表了市場上大多數(shù)人的觀點）的經(jīng)濟價值。市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人的因素基礎(chǔ)上的價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　投資價值與市場價值的評估方法可能相同，但其中參數(shù)選取的立場可能不同。例如，都可以采用收益法——價值是未來凈收益的現(xiàn)值之和，但在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者可以接受的最低收益率。這個投資者可以接受的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險程度相對應(yīng)的社會一般收益率。其中的一個重要因素是該投資者的機會成本。機會成本越大者，要求的收益率會越高。

　　投資者評估的房地產(chǎn)的投資價值，或者說消費者對房地產(chǎn)的評價，大于或等于該房地產(chǎn)的市場價格，是其投資行為或交易能夠?qū)崿F(xiàn)的基本條件。當(dāng)投資價值大于市場價格時，說明值得投資購買；反之，說明不值得投資購買。換一個角度講，每個房地產(chǎn)投資者對房地產(chǎn)都有一個心理價位，投資價值可以看成是這個心理價位。當(dāng)市場價格低于其心理價位時，投資者趨向于增加投資；相反，他們將向市場出售過去所投資的房地產(chǎn)。

　　☆☆考點12：

　　內(nèi)部收益率（IRR） 稱財務(wù)內(nèi)部收益率，是指使項目各期的凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時的折現(xiàn)率。其計算公式為：

　　求出內(nèi)部收益率（IRR）后，將其與基準(zhǔn)收益率ic相比較，判斷項目是否可行如下：

　　當(dāng)IRR>ic，則說明項目的獲利能力等于或超過了所要求的收益率，因而是可以接受的。

　　當(dāng)IRR=ic，則說明項目的獲利能力等于所要求的收益率，可以接受也可以不接受。

　　內(nèi)部收益率與凈現(xiàn)值法的主要區(qū)別：

　　1.凈現(xiàn)值是一個數(shù)額，內(nèi)部收益率是一個比率。

　　2.凈現(xiàn)值法需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率，內(nèi)部收益率法則不需要預(yù)先確定一個折現(xiàn)率。

　　內(nèi)部收益率法存在的問題：

　　內(nèi)部收益率的一些問題可能使得該方法得出的決策信號與其他現(xiàn)金流量折現(xiàn)方法的結(jié)果相矛盾。這些問題出自下列兩個方面的原因：一是該方法本身所固有的再投資假設(shè)；二是多重根的問題。

　　投資回收期法的缺陷是忽略了所有在投資回收期之后出現(xiàn)的現(xiàn)金流量

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