27.項目建成后出租經營的靜態(tài)盈利指標計算

　　出租經營型與出售型的主要區(qū)別在于計算項目總開發(fā)價值的方法不同，銷售型是用總銷售收入減去銷售稅費得出開發(fā)價值，而出租型中，把經營期的凈租金或經營收入折現(xiàn)到起始點的現(xiàn)值之和為總開發(fā)成本，折現(xiàn)期限為經營期，用土地期限減去開發(fā)期。如果有轉售收入，也應折現(xiàn)求和

　　28.考慮土地增值稅的指標計算

　　考慮土地增值稅，要多減一項土地增值稅，其它計算不變

　　開發(fā)利潤＝總開發(fā)價值－總開發(fā)成本－土地增值稅

　　土地增值稅的計算詳見基本制度與政策第十章房地產稅收制度與政策（P245）

　　土增值的扣除項目包括：土地費用、開發(fā)成本、開發(fā)費用、與轉讓房地產有關的稅金

　　注意

　　銷售稅費不屬于成本，但屬于土增稅的扣除項目

　　計算步驟

　　扣除項目＝（總成本+銷售稅金）×（1+20%）

　　土地增值額＝銷售收入－扣除項目

　　土地增值率＝土地增值額/扣除項目

　　根據(jù)土地增值率R，分四級超率累進稅率

　　R不超過50%時，應納稅額＝土地增值額×30％

　　R在50%~100%時，應納稅額＝土地增值額×40%－扣除項目金額×5

　　R在100%~200%時，應納稅額＝土地增值額×50%－扣除項目金額×15

　　R超過200%的，應納稅額＝土地增值額×60%－扣除項目金額×35％

　　29. 現(xiàn)金流評估法

　　內含

　　不僅要考慮總值，還要考慮發(fā)生的具體的年份

　　根據(jù)現(xiàn)金流量表來計算動態(tài)指標

　　現(xiàn)金流法適用的項目類型

　　居住小區(qū)綜合開發(fā)項目

　　商業(yè)區(qū)開發(fā)項目

　　工業(yè)開發(fā)項目

　　新區(qū)開發(fā)和舊城改造項目

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