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2012年房地產(chǎn)估價師考試《案例與分析》試題及答案(網(wǎng)友版)

2012-10-18 10:27   來源: 字體: 打印 收藏

  一、問答

  1、是被征收人對裝飾裝修的價值有疑問,問估價師應(yīng)怎么說明??裝飾裝修用什么方法估價,技術(shù)路線是什么?

  答:從三點說明:一時點不同,二狀況不同有折舊,三是價值類型,一個是購買時的市場價值,一個是殘余價值。

  適宜用成本法估價,先按材料費、人工費、工程費等計算重新構(gòu)建價格,然后根據(jù)平均壽命和有效年齡計算折舊,相減得現(xiàn)值。

  (成本法技術(shù)路線我沒有答要用客觀成本,不知道算不算錯)

  2、可比實例B的租金與估價對象有差異,可能的原因有??如果選B,應(yīng)做哪些工作??

  答:一是租金內(nèi)涵不同,可能包括水電費、物業(yè)費這些。二是租期和租金支付方式不同。三是承租人不同。四是其他例如測算單位不同。

  應(yīng)進(jìn)行統(tǒng)一租金內(nèi)涵范圍、統(tǒng)一支付方式、統(tǒng)一單位、扣除品牌等因素影響

  (這個沒有認(rèn)真審題,題中只是說了B在外觀、區(qū)位等4個方面和A相同,但沒有說內(nèi)部的情況還有基礎(chǔ)、公共配套設(shè)施方面相同,所以租金的差異可能也要考慮這些方面,我沒有答,后面應(yīng)該做的工作答的也不夠全面,但是這道題答題紙上留的空白比較少,感覺如果考慮那么多根本答不下的。所以這個就得看出題人是想考什么了,如果是租金本身這些我就對了,如果還要考慮建筑物土地等差異那我就完了)

  3、是投資商鋪獲利,算最高買價,投資收益率不低于一年存款利率,問價值類型、估價方法和技術(shù)路線??

  答:價值類型是投資價值。估價方法用收益法,技術(shù)路線是用市場法求取比準(zhǔn)租金、運營費用率、空置率等,測算凈收益,根據(jù)投資人的期望投資收益率一年其存款利率來選擇適當(dāng)報酬率和報酬資本化公式進(jìn)行測算。

  二、單選

  1、 問屬于房地產(chǎn)的收入,應(yīng)該是營業(yè)收入扣除商業(yè)利潤扣除老字號收益 選A

  2、問凈收益,選A

  3、問不屬于商業(yè)的個別因素,選通風(fēng)采光

  4、問收益價格高于比準(zhǔn)價格的原因,選報酬率低

  5、問使比準(zhǔn)價格上升(記不清了),選項有通脹,存款利率,我選了存款

  6、問征收,抵押情況下比準(zhǔn)價格和收益價格的權(quán)重,選了等于

  7,問侵犯甲公司的何種權(quán)利,選地役權(quán)

  8,問丙公司應(yīng)該如何,選繼續(xù)開發(fā)

  9,問賠償責(zé)任人,選甲公司和乙公司

  10,問賠償金額,選差價+利息

  三、找錯

  網(wǎng)友答案①

  1、估價人員應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師

  2、假設(shè)和限制條件中:依據(jù)《估價規(guī)范》和委托人要求不對

  3、假設(shè)和限制條件與注冊估價師聲明前后矛盾(假設(shè)中好像是不能保證建筑質(zhì)量不承擔(dān)責(zé)任,而聲明中卻強(qiáng)調(diào)不存在質(zhì)量問題)

  4、比較法中路口和樓層屬于區(qū)域因素而不是個別因素(這個比較玄,湊數(shù)的。第一次考沒安排好時間)

  5、估價對象狀況描述過于簡略,如土地的四至、地形地勢等

  6、市場法中可比實例3樓層為3層,未作調(diào)整

  7、可比實例租金內(nèi)涵未交代,是否為客觀市場租金

  8、可比實例空置率未說明取值依據(jù),空置率均為5%

  9、比較法中可比實例2交易日期未做修正,或應(yīng)說明不作修正的理由

  10、夾層是否合法應(yīng)予以調(diào)查核實并加以說明

  11、市場法中租金的最終確定未列出計算過程,采用簡單平均法的理由不充分

  12、估價結(jié)果缺少車庫的價值  

  網(wǎng)友答案②

  1、 封面中缺注冊估價師的注冊號

  2、結(jié)果報告中,估價對象缺房地產(chǎn)建成具體到月。

  3、技術(shù)報告中,收益法前面的公式與后面計算的公式不一致

  4、可比實例3與估價對象所處的樓層不一致未進(jìn)行調(diào)整。

  5、交易實例2交易日期修正取值無理由

  6、未說明實例是否包含車庫的價值

  7、缺租賃保證金及押金的利息

  8、鋼混40年錯

  9、收益年限29年錯

  10、收益法公式選用無理由

  11、總價計算錯誤,不應(yīng)按511.45平方米計算或說明計算的理由

  12、缺修正金額計算的過程和理由

  13、估價報告應(yīng)用的有效期受估價目的所限說法錯誤碼。

  網(wǎng)友答案③

  1、 封面估價人員表述錯,應(yīng)為注冊房地產(chǎn)估價師;

  2、致委托人函估價對象描述不清,缺少樓層和車庫;

  3、估價師聲明沒有注冊房地產(chǎn)估價師蓋章;

  4、結(jié)果報告估價對象權(quán)益狀況描述不清,缺:建筑物建成年月日(只表述為2000年建成)、缺土地使用權(quán)出讓年限(只表述剩余年限27年)、缺他項權(quán)設(shè)立時間;

  5、技術(shù)報告收益法公式無選取理由,或與計算公與方法選擇表述的公式不一致;

  6、市場法中可比實例缺權(quán)益狀況的修正;

  7、市場法可比實例2未進(jìn)行交易日期修正;

  8、市場法個別因素調(diào)整中缺車庫和夾層的修正;

  9、收益法年總費用中缺租賃費;

  10、收益法收益年限錯誤,未考慮土地使用權(quán)剩余年限;

  11、收益法中租賃期未采用租約期租金;

  12、收益法中維修費計算基數(shù)錯誤,不應(yīng)該為估價對象實際重置價格;

  13、技術(shù)報告估價結(jié)果內(nèi)涵表述不清,未明確車庫價值是多少

  網(wǎng)友答案④

  1、封面中“估價人”錯誤,應(yīng)為房地產(chǎn)注冊估價師

  2、致委托人函中缺報告應(yīng)用有效期

  3、可比實例3未作樓層修正

  4、估價結(jié)果報告中缺區(qū)位狀況

  5、收益年限29年錯,應(yīng)為27年

  6、收益法中未計算車位價格

  7、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)耐用年限40年錯

  8、確定估價結(jié)果時取511.??錯,應(yīng)為411.??

  9、保險費基數(shù)取有效收入錯。

  10、樓層屬于區(qū)位因素

  11、收益法中凈收益未考慮租約因素

  12、假設(shè)和限制條件中不考慮租約因素錯

  13、凈收益測算缺其他收入

  四、改錯

  最后一題四個錯誤:

  1、法律上許可錯誤,未完成手續(xù)應(yīng)按原規(guī)劃用途為法律許可,故應(yīng)該為綜合用途為法律許可

  2、技術(shù)上可能錯誤,僅有估價人員目測可能拆除非承重墻外的墻體是不合理的,應(yīng)由專業(yè)的技術(shù)人員來確定其是否能拆除。

  3、經(jīng)濟(jì)上可行,僅測算兩種使用方式的收入現(xiàn)值不夠,還應(yīng)測算其費用現(xiàn)值,兩者的凈現(xiàn)值相比較做出選擇

  4、價值最大化,價值最大化中商業(yè)扣除中為扣除住宅變?yōu)樯虡I(yè)的手續(xù)費。

責(zé)任編輯:瑪門

報考指南

房地產(chǎn)估價師_報考指南
  • 報 名 時 間

    8月9日起

  • 大綱 / 教材

    大綱使用2021版

  • 準(zhǔn)考證打印

    考前10日至一周內(nèi)

  • 考 試 時 間

    2024年11月9-10日

  • 考 試 成 績

    考試日期后2個月內(nèi)

  • 合格證領(lǐng)取

    考后3個月起

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