（二）使用管制

　　世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對房地產(chǎn)利用、特別是土地利用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的使用管制主要是耕地轉為非耕地、農(nóng)用地轉為建設用地以及城市規(guī)劃對土地用途、建筑高度、建筑密度、容積率等的規(guī)定。

　　就規(guī)定用途來看，商業(yè)、辦公、居住、工業(yè)等不同用途對土地條件的要求不同；反過來，在土地條件一定的情況下，規(guī)定用途（例如是用于商業(yè)、辦公、居住還是工業(yè)或綠化）對地價有著很大的影響。規(guī)定用途對地價的影響在城市郊區(qū)表現(xiàn)得特別明顯：在城市發(fā)展已使郊區(qū)某些農(nóng)用地很適合于轉變?yōu)槌鞘薪ㄔO用地的情況下，如果政府規(guī)定只能維持現(xiàn)有的農(nóng)業(yè)用途，則地價必然較低，而如果一旦允許改變用途，則地價會大幅度上漲。

　　容積率的高低對地價也有很大的影響，在估價時一定要弄清容積率的確切內涵。在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計容積率。在實際中，容積率分為包含地下建筑面積的和不包含地下建筑面積的。在補交土地使用權出讓金方面，有的地方政府規(guī)定地下建筑面積不用補交或者只按照地上建筑面積土地使用權出讓金水平的一定比例（如1/3）補交。這些規(guī)定對地價都有很大的影響。

　　3．現(xiàn)實中的使用、支配權要受到多方面的制約，其中政府的城市規(guī)劃屬于（ ）方面的制約。（2001年試題）
　　A．建筑技術
　　B．土地權利設置
　　C．相鄰關系
　　D．土地使用管制

　　答案：D

　　4．下列屬于土地使用管制的事項有（ ）。（2006年試題）
　　A．建筑物四周應留有一定的空地作為建筑物的綠地和交通
　　B．取得的土地使用權不包括地下資源、埋藏物和市政公用設施
　　C．某宗土地使用權中，要求容積率為2.0
　　D．甲乙兩宗土地使用權中，甲土地必須為已土地留出通行道路
　　E．某宗土地只能用于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)

　　答案：ACE

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