開發(fā)利潤

　　現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入（售價(jià)）減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價(jià)”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運(yùn)用成本法估價(jià)需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

　?。?）開發(fā)利潤是所得稅前的，即：

　　開發(fā)利潤＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售費(fèi)用-銷售稅費(fèi)

　?。?）開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個(gè)別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個(gè)別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　?。?）開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計(jì)算。開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：

　　1）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本，相應(yīng)的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：

　　直接成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本）

　　2）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用，相應(yīng)的利潤率可稱為投資利潤率，即：

　　投資利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用）

　　3）計(jì)算基數(shù)＝土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用，

　　相應(yīng)的利潤率可稱為成本利潤率，即：

　　成本利潤率=開發(fā)利潤/（土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用+投資利息+銷售費(fèi)用）

　　4）計(jì)算基數(shù)＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤率可稱為銷售利潤率，即：

　　銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值

　　所以，在測算開發(fā)利潤時(shí)要注意計(jì)算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計(jì)算基數(shù)，應(yīng)選用相對應(yīng)的利潤率；反過來，選用不同的利潤率，應(yīng)采用相對應(yīng)的計(jì)算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計(jì)算基數(shù)與其相對應(yīng)的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的。

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