房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式

　　一、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的概念與類型

　　（一）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的概念

　　1.廣義的企業(yè)經(jīng)營模式是指企業(yè)根據(jù)自己的經(jīng)營宗旨，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)所確認(rèn)的價(jià)值定位所采取某一類方式方法的總稱，包括企業(yè)對自己在產(chǎn)業(yè)鏈中所處位置、業(yè)務(wù)范圍、競爭戰(zhàn)略的選擇。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的位置已相對固定，即處于房地產(chǎn)的市場流通環(huán)節(jié)。而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍可根據(jù)房地產(chǎn)的類型分為住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、商業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，或根據(jù)房地產(chǎn)市場的級(jí)別分為存量房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)、新建商品房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等。

　　2.這里所講的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式，是從非常具體的層面來講的，指房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)在業(yè)務(wù)范圍已確定的情況下，具體承接及開展房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的渠道及其外在表現(xiàn)形式。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身的業(yè)務(wù)類型、企業(yè)規(guī)模、企業(yè)地位以及當(dāng)?shù)氐纳鐣?huì)、經(jīng)濟(jì)狀況有密切關(guān)系。

　　3.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)是否有店鋪，可將房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式分為無店鋪模式和有店鋪模式兩大基本類型；

　　4.根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬分支機(jī)構(gòu)的數(shù)量及分支機(jī)構(gòu)的商業(yè)組織形式，可將房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的經(jīng)營模式分為單店模式、多店模式和連鎖經(jīng)營模式，其中連鎖經(jīng)營模式又可根據(jù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)與分支機(jī)構(gòu)的關(guān)系分為直營連鎖經(jīng)營模式和特許加盟連鎖經(jīng)營模式。

　　5.值得注意的是，單店模式和多店模式中的“店”并不是指“門店”，而是指作為經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營活動(dòng)的具體組織單元，它可以是經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)下屬的分支機(jī)構(gòu)（以門店或非門店的形式），也可以是獨(dú)立的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。

　　（二）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)經(jīng)營模式的類型

　　1.無店鋪經(jīng)營模式

　　采用無店鋪經(jīng)營模式的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并不依靠店鋪來承接業(yè)務(wù)，而是主要由房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員乃至房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的高層管理人員走出自己的企業(yè)，直接深入各種場所與潛在客戶接觸來承接業(yè)務(wù)。是否采取這種經(jīng)營模式，受多方面因素的影響。

　　首先，客戶類型是一個(gè)重要的影響因素。如果提供業(yè)務(wù)的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶或大宗房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)，這類客戶的數(shù)量是有限的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒必要為之專門設(shè)立店鋪，也不可能通過店鋪“坐等客來”，而是需要房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員主動(dòng)拜訪潛在客戶，或?qū)３探铀蜐撛诳蛻舻睫k公室或其他場所進(jìn)行洽談。

　　其次，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)所在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)特征也是一個(gè)關(guān)鍵的影響因素。如在美國，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中最為主要的是存量住房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，所面向的客戶主要是分散的住宅業(yè)主，但房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)基本上以無店鋪經(jīng)營模式為主。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)通常在辦公樓里設(shè)置一個(gè)辦公室，就可以開展業(yè)務(wù)了。這一方面是由于美國地廣人稀，大多數(shù)街道上都是川流不息的車輛。而且私家車是主要的交通工具，使用公共交通工具的人不多。所以很少有人會(huì)無目的地在街道上流連、駐足，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)如果設(shè)置“店鋪”就沒有太大的意義。

　　同時(shí)，基于美國獨(dú)特的職業(yè)從業(yè)形式——獨(dú)立合同制，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)并非房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)經(jīng)營的直接組織者，實(shí)質(zhì)上是為房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)。

　　因?yàn)榘凑彰绹髦莸姆桑恳粋€(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)執(zhí)照都必須在執(zhí)業(yè)經(jīng)紀(jì)人（Bro—ker）——即經(jīng)紀(jì)公司建立者的名下，所簽的所有合同，包括買賣合同、房源代理合同等，必須使用公司的名字，每一份合同均要在公司備案，過戶文件也要備案；客戶支付的傭金也是先到公司的賬戶，然后房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司再按與經(jīng)紀(jì)人事先簽訂的合同比例分配給經(jīng)紀(jì)人，實(shí)際交易的經(jīng)紀(jì)人不直接經(jīng)手傭金；如果消費(fèi)者要起訴獨(dú)立經(jīng)紀(jì)人，一般也是起訴公司，公司對手下的經(jīng)紀(jì)人負(fù)100％的責(zé)任。同一家經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)內(nèi)的每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，都是獨(dú)立的職業(yè)人，各自獨(dú)立地獲得與開展業(yè)務(wù)，沒必要也不可能在同一個(gè)店鋪中承接業(yè)務(wù)。

　　此外，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)廣泛采用的MLS系統(tǒng)，使得房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員在全行業(yè)層面實(shí)現(xiàn)了信息的共享，而這是每一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人獲取及開展業(yè)務(wù)的主要渠道，因此，店鋪也就沒有必要了。

　　目前在我國，采用無店鋪經(jīng)營模式的主要是以新建商品經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)或存量商業(yè)房地產(chǎn)租售代理業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，它們的客戶主要是機(jī)構(gòu)客戶—房地產(chǎn)開發(fā)商、商業(yè)房地產(chǎn)業(yè)主。

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