☆☆☆考點(diǎn)5：

　　彈性是對(duì)一個(gè)變量對(duì)于另一個(gè)變量的敏感性的一種度量。具體地說，它告訴人們一個(gè)變量發(fā)生1% 的變化，將會(huì)引起的另一個(gè)變量的百分比變化。

　　房地產(chǎn)的需求彈性主要有需求的價(jià)格彈性、需求的收入彈性、需求的人口彈性和需求的交叉價(jià)格彈性。其中，需求的價(jià)格彈性通常簡(jiǎn)稱需求彈性。

　　房地產(chǎn)的需求的價(jià)格彈性，用來表示在一定時(shí)期內(nèi)一種房地產(chǎn)需求量的相對(duì)變動(dòng)對(duì)于該種房地產(chǎn)自身價(jià)格的相對(duì)變動(dòng)的反應(yīng)程度。即：

　　房地產(chǎn)需求的價(jià)格彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比 /房地產(chǎn)價(jià)格變化的百分比

　　在通常情況下需求的價(jià)格彈性是一個(gè)負(fù)數(shù)，通常直接寫成正數(shù)。

　　房地產(chǎn)需求的收入彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/消費(fèi)者收入量變化的百分比

　　房地產(chǎn)需求的人口彈性=房地產(chǎn)需求量變化的百分比/人口數(shù)量變化的百分比

　　▲房地產(chǎn)需求的交叉彈性，是指某種房地產(chǎn)因另一種房地產(chǎn)或商品變動(dòng)1% 所引起的其需求量的百分比變化。

　　☆☆☆考點(diǎn)6：

　　房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物。

　　由于房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)、獨(dú)一無二、價(jià)值大、壽命長久、相互影響、數(shù)量有限、保值增值等特性，房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)：

　　1.交易的物質(zhì)實(shí)體不能進(jìn)行空間位置上的移動(dòng)，只能是無形權(quán)益的轉(zhuǎn)移。

　　2.交易的對(duì)象非標(biāo)準(zhǔn)化，是一個(gè)產(chǎn)品差異化的市場(chǎng)。

　　3.供求狀況、價(jià)格水平和價(jià)格走勢(shì)等在不同地區(qū)各不相同，是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)。

　　4.容易出現(xiàn)壟斷和投機(jī)。

　　5.較多地受到法規(guī)政策的影響和限制；

　　6.一般人非經(jīng)常性參與，很多人一生中難得有幾次買賣經(jīng)歷。

　　7.交易的金額較大，依賴金融機(jī)構(gòu)的支持與配合。

　　8.廣泛的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人服務(wù)。

　　▲房地產(chǎn)可以視為實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的結(jié)合。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)7：

　　從營銷的角度來看，市場(chǎng)是一種商品或服務(wù)的所有潛在購買者的需求總和。

　　市場(chǎng)=人口 + 購買能力 + 購買動(dòng)機(jī)

　　市場(chǎng)是：①商品交換的任何場(chǎng)所；②使商品交易雙方接觸的任何安排；③商品交換關(guān)系的總和；④連接商品生產(chǎn)者的橋梁；⑤指某一特定商品的現(xiàn)有目標(biāo)客戶群。

　　市場(chǎng)可以是有形的，也可以是無形的。有形市場(chǎng)是指進(jìn)行商品交易的固定場(chǎng)所，反之則稱為無形市場(chǎng)。

　　市場(chǎng)必須具備：買方、賣方、可供交易的商品。

　　賣方和買方又被稱為市場(chǎng)主體，可供交易的商品又被稱為市場(chǎng)客體。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)8：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是指所交易的商品是房地產(chǎn)的市場(chǎng)，交易包括：買賣、租賃、抵押、互換。房地產(chǎn)市場(chǎng)既可以是有形的，也可以是無形的。有形的房地產(chǎn)市場(chǎng)是指固定的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所。

　　☆☆考點(diǎn)9：

　　房地產(chǎn)的均衡價(jià)格是指房地產(chǎn)的需求量與市場(chǎng)供給量相等時(shí)的價(jià)格，也就是房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求曲線與市場(chǎng)供給曲線相交時(shí)的價(jià)格。

　　當(dāng)市場(chǎng)價(jià)格偏離均衡價(jià)格時(shí)，市場(chǎng)上會(huì)出現(xiàn)需求量與供給量不相等的非均衡狀態(tài)。一般來說，在市場(chǎng)機(jī)制作用下，這種供求不相等的非均衡狀態(tài)會(huì)逐漸消失，偏離的市場(chǎng)價(jià)格會(huì)自動(dòng)地回復(fù)到均衡價(jià)格水平。一般來說，供給不變，當(dāng)需求增加時(shí)，將引起均衡數(shù)量增加，均衡價(jià)格上升。

　　均衡是市場(chǎng)價(jià)格運(yùn)行的必然趨勢(shì)，如果市場(chǎng)價(jià)格由于某種因素或某些因素的影響而脫離了均衡價(jià)格，就必然會(huì)形成短缺或過剩，導(dǎo)致買方之間或賣方之間的競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)生價(jià)格上升或下降的壓力和趨勢(shì)，并最終趨向于均衡價(jià)格。

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