☆考點(diǎn)16：

　　1.土地價(jià)格

　　土地價(jià)格簡稱地價(jià)，如果是一塊無建筑物的空地，此價(jià)格即指土地的價(jià)格；如果是一塊有建筑物的土地，此價(jià)格是指土地部分的價(jià)格，不包含建筑物的價(jià)格。

　　土地的生熟程度主要有下列5種：

　?。?）未征用補(bǔ)償?shù)霓r(nóng)地；（2）已征用補(bǔ)償?shù)醋?ldquo;三通一平”或以上開發(fā)的土地；（3）已做“三通一平”或以上開發(fā)的土地；（4）在現(xiàn)有城區(qū)內(nèi)有待拆遷建筑物的土地；（5）已做拆遷補(bǔ)償安置的城市空地。

　　2.建筑物價(jià)格

　　建筑物價(jià)格是指建筑物部分的價(jià)格，不包含建筑物所占土地的價(jià)格。

　　☆☆☆考點(diǎn)17：

　　總價(jià)格簡稱總價(jià)，是指某一宗或某一區(qū)域范圍內(nèi)的房地產(chǎn)整體的價(jià)格。房地產(chǎn)的總價(jià)格一般不能反映房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低。

　　單位價(jià)格簡稱單價(jià)，是指一個(gè)計(jì)量單位的價(jià)格，對(duì)于土地來說，是指單位土地面積的土地價(jià)格；對(duì)于建筑物來說，是指單位建筑物面積的建筑物價(jià)格；對(duì)于房地來說，是指單位面積的房地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)又稱單位建筑面積地價(jià)，是平均到每單位建筑面積上的土地價(jià)格。

　　樓面地價(jià)與土地總價(jià)的關(guān)系是：

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)/總建筑面積

　　樓面地價(jià)=土地總價(jià)/容積率

　　認(rèn)識(shí)樓面地價(jià)的作用十分重要。在現(xiàn)實(shí)生活中，樓面地價(jià)往往比土地單價(jià)更能反映土地價(jià)格的高低。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)18：

　　實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格，或者將不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格。

　　名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明，但不是在成交日期時(shí)一次付清的價(jià)格。

　　☆☆考點(diǎn)19：

　　上式中的稱為“等額序列終值系數(shù)”，通常用（F/A，i，n）來表示。

　　☆考點(diǎn)20：

　　式中的稱為“償債基金系數(shù)”，通常用（A/F，i，n）來表示。

　　☆考點(diǎn)21：

　　房地產(chǎn)投資是指以房地產(chǎn)為對(duì)象的投資，是借助于房地產(chǎn)來獲得收益的投資行為。

　　房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的步驟；

　　不同的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其具體的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法可能不同，但其基本原理是相同的，通常包含下列3個(gè)步驟：

　　1.估計(jì)相關(guān)的現(xiàn)金流量；

　　2.計(jì)算有關(guān)的評(píng)價(jià)指標(biāo)；

　　3.將評(píng)價(jià)指標(biāo)與可接受的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比較，得出評(píng)價(jià)結(jié)論。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)22：

　　現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)（可視為在交易達(dá)成的同時(shí)）進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

　　期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格。

　　期房價(jià)格通常低于現(xiàn)房價(jià)格。

　　期房價(jià)格與現(xiàn)房價(jià)格之間的關(guān)系有：

　　期房價(jià)格=現(xiàn)房價(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

　　上述關(guān)系是期房與現(xiàn)房同品質(zhì)（包括工程質(zhì)量、功能、戶型、環(huán)境和物業(yè)管理服務(wù)等）下的關(guān)系。在現(xiàn)實(shí)中常常出現(xiàn)同地段的期房價(jià)格比現(xiàn)房價(jià)格高的相反現(xiàn)象，這主要是由于兩者的品質(zhì)不同，現(xiàn)房的戶型差、功能已落后。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)23：

　　任何一項(xiàng)理性的投資在事前都應(yīng)經(jīng)過3個(gè)階段：

　　1.投資機(jī)會(huì)尋找；

　　2.投資機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（又稱投資項(xiàng)目評(píng)價(jià)、投資方案評(píng)價(jià)）；

　　3.投資機(jī)會(huì)選擇（又稱投資決策，其結(jié)果為投資和不投資兩種）。

　　其中，投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是最重要的環(huán)節(jié)之一，它為投資決策提供依據(jù)。

　　投資既要獲取收益，又要承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。所謂風(fēng)險(xiǎn)，是指投資收益的不確定性，即投資的結(jié)果可能盈利較多，也可能盈利較少，甚至?xí)刑潛p。任何一項(xiàng)投資都包含著收益和風(fēng)險(xiǎn)兩個(gè)基本因素。這兩個(gè)因素又可歸納為3個(gè)方面：

　　1.預(yù)期收益的大??；

　　2.預(yù)期收益的持續(xù)時(shí)間；

　　3.預(yù)期收益獲取的可靠性（又稱安全性、確定性、可能性、穩(wěn)定性等）。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析包括風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性和它所產(chǎn)生的后果大小兩個(gè)方面。具體來說，如果風(fēng)險(xiǎn)一定，投資者會(huì)選擇收益最高的；如果收益一定，投資者會(huì)選擇風(fēng)險(xiǎn)最小的。高風(fēng)險(xiǎn)要求有高收益——投資者希望取得較高的預(yù)期收益，作為其冒較大風(fēng)險(xiǎn)的補(bǔ)償。

　　根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)偏好，可以將投資者分為3類：

　　1.投機(jī)型的投資者，如通常所說的冒險(xiǎn)家、賭徒。

　　2.保守型的投資者，如通常所說的膽小鬼。

　　3.普通投資者，大多數(shù)投資者屬于這一類。

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