房地產(chǎn)咨詢(xún)服務(wù)

　　一、房地產(chǎn)投資咨詢(xún)

　　（一）房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)的基本類(lèi)型

　　房地產(chǎn)投資是指國(guó)家、企業(yè)或個(gè)人為了達(dá)到獲利的目的，將貨幣資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)的行為。房地產(chǎn)投資所涉及的領(lǐng)域有；土地開(kāi)發(fā)、舊城改造、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、置業(yè)等。

　　房地產(chǎn)投資已經(jīng)成為一些投資者為使資產(chǎn)增值、獲取高額利潤(rùn)的重要投資方式。但是由于房地產(chǎn)商品的特殊性，房地產(chǎn)投資具有投資成本高，風(fēng)險(xiǎn)大、回收期長(zhǎng)、所需專(zhuān)業(yè)知識(shí)廣的特點(diǎn)，使不少非專(zhuān)業(yè)投資者尤其是個(gè)人投資者不能輕易介入房地產(chǎn)投資。

　　而房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員由于具有豐富的房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)知識(shí)和市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，熟悉房地產(chǎn)投資各方面的環(huán)節(jié)，可以為投資者提供科學(xué)、合理的投資建議和方案。

　　在一些西方發(fā)達(dá)國(guó)家，房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)也是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中很重要的一部分。目前，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員開(kāi)展房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)并不普遍，但是隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟，完善，房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)成為重要的業(yè)務(wù)組成部分是發(fā)展的趨勢(shì)。

　　目前，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員從事的房地產(chǎn)投資咨詢(xún)業(yè)務(wù)主要有兩種：

　　1、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資咨詢(xún)

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資是指投資者以開(kāi)發(fā)土地或其他待開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)，進(jìn)而通過(guò)買(mǎi)賣(mài)或租賃等形式獲利的商業(yè)活動(dòng)。其投資目的不僅是為了回收原墊付的所投資金，而且要獲取盈利。

　　對(duì)于這一類(lèi)型的投資，最常見(jiàn)的投資咨詢(xún)服務(wù)就是提供房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是很典型的投資分析，其分析的步驟、基本方法等在其他形式的投資分析中也經(jīng)常用到。

　　在可行性研究中要進(jìn)行收入和成本的對(duì)比分析，并考慮投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好和資金的時(shí)間價(jià)值，一般采用現(xiàn)金流量貼現(xiàn)分析方法。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的可行性研究是在投資決策之前對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行全面、系統(tǒng)的調(diào)查研究和分析，運(yùn)用科學(xué)的技術(shù)評(píng)價(jià)方法，得出一系列評(píng)價(jià)指標(biāo)值，以最終確定該項(xiàng)目是否可行的綜合研究。

　　開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究可以分為五個(gè)步驟：

　?。?）接受委托。與委托方簽訂合同協(xié)議，明確可行性研究的工作范圍、目標(biāo)意圖、進(jìn)度安排、費(fèi)用支付辦法及協(xié)作方式等。

　　（2）市場(chǎng)調(diào)查分析。可以從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。市場(chǎng)調(diào)查要從宏觀、區(qū)域和微觀三個(gè)層面對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)查分析，預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)的供給、需求、租售價(jià)格、競(jìng)爭(zhēng)能力等，以便確定項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)規(guī)模和項(xiàng)目構(gòu)成。

　　資源調(diào)查包括建設(shè)地點(diǎn)調(diào)查、用地現(xiàn)狀、交通運(yùn)輸條件、外圍基礎(chǔ)設(shè)施、水文地質(zhì)、氣象等方面的調(diào)查，為下一步規(guī)劃方案設(shè)計(jì)、技術(shù)經(jīng)濟(jì)分析提供準(zhǔn)確的資料。

　?。?）方案選擇和優(yōu)化。根據(jù)研究的要求，在對(duì)收集到的資料和數(shù)據(jù)進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，建立若干開(kāi)發(fā)方案，會(huì)同委托方明確方案選擇的重大原則問(wèn)題和優(yōu)選標(biāo)準(zhǔn)，從而評(píng)選出合理的方案。研究論證項(xiàng)目在技術(shù)上的可行性，并進(jìn)一步確定項(xiàng)目規(guī)模、構(gòu)成和開(kāi)發(fā)進(jìn)度。

　　（4）財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)。對(duì)經(jīng)上述分析后所確定的合理方案，在對(duì)項(xiàng)目投資、成本、價(jià)格、收入等進(jìn)行估算的基礎(chǔ)上，對(duì)方案進(jìn)行詳細(xì)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)，研究論證項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性和盈利能力，并對(duì)項(xiàng)目的敏感性和不確定性進(jìn)行分析，進(jìn)一步提出資金籌措建議和項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度計(jì)劃。

　?。?）編制可行性研究報(bào)告。經(jīng)過(guò)上述分析與評(píng)價(jià)。即可編制詳細(xì)的可行性研究報(bào)告，推薦一個(gè)以上的可行方案和實(shí)施計(jì)劃，提出結(jié)論性的意見(jiàn)、措施和建議，供決策者作為決策的依據(jù)。

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