第二步，確定細(xì)分市場(chǎng)。

　　這一步包括界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域和確定標(biāo)的房地產(chǎn)最可能的使用者。1、界定標(biāo)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)區(qū)域就是界定能夠與標(biāo)的房地產(chǎn)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的其他房地產(chǎn)所在的空間范圍。因?yàn)榉康禺a(chǎn)具有空間固定性，房地產(chǎn)的相互競(jìng)爭(zhēng)（或者說(shuō)替代）只能在一定的空間范圍內(nèi)產(chǎn)生。所以房地產(chǎn)的細(xì)分市場(chǎng)首先是一個(gè)空間的概念。

　　雖然不同類型的房地產(chǎn)其市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)涵有一定區(qū)別，但界定市場(chǎng)區(qū)域的方法都涉及時(shí)間距離和地理分界兩個(gè)重要概念。（1）時(shí)間距離指標(biāo)的房地產(chǎn)的使用者在當(dāng)時(shí)當(dāng)?shù)氐囊话銞l件（收入水平、交通方式和生活、消費(fèi)習(xí)慣等）下所能接受的標(biāo)的房地產(chǎn)與另一重要地點(diǎn)之間的時(shí)間距離，如對(duì)于住宅而言，是其與住戶上班地點(diǎn)的時(shí)間距離，對(duì)于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，是其與主要顧客的居住地或辦公地的時(shí)間距離，處于不同級(jí)別商業(yè)中心（如社區(qū)級(jí)、區(qū)級(jí)和市級(jí)）的零售商業(yè)房地產(chǎn)，顧客所能接受的時(shí)間距離是不同的。對(duì)于辦公樓而言，是其與辦公樓使用者的主要客戶所在地的時(shí)間距離。與住宅和商業(yè)房地產(chǎn)有所區(qū)別的是，辦公樓的市場(chǎng)區(qū)域通常是并不是一個(gè)空間上連貫的區(qū)域，而且它通常有更大的范圍，一般會(huì)涉及整個(gè)城市或城市的某一個(gè)分區(qū)。時(shí)間距離的具體數(shù)據(jù)一般應(yīng)通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查取得。

　　2、確定標(biāo)的房地產(chǎn)最可能的使用者，就是根據(jù)第一步分析所知道的標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品特征，確定最可能愿意使用標(biāo)的房地產(chǎn)的使用者類型及其特征。如對(duì)于住宅而言，就是要明確其最可能的住戶在年齡、收入、職業(yè)、婚姻狀況、家庭規(guī)模等方面的特征。對(duì)于零售商業(yè)房地產(chǎn)而言，就是要明確最可能使用標(biāo)的房地產(chǎn)的商家的商品經(jīng)營(yíng)類型（如服裝、百貨或餐飲等）、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、業(yè)態(tài)等。而對(duì)作為使用者的商家的研究常常是以對(duì)最終消費(fèi)者（商家的顧客）的研究為基礎(chǔ)的。如哪一類消費(fèi)者（年輕人還是中老年人，高收入者還是中低收入者）在哪種消費(fèi)狀態(tài)（日常生活消費(fèi)、大宗商品購(gòu)物或休閑消費(fèi)）下會(huì)光顧使用標(biāo)的房地產(chǎn)的商家·對(duì)于辦公樓而言，需要明確其使用者是什么產(chǎn)業(yè)、怎樣規(guī)模的企業(yè)或機(jī)構(gòu)·以及這些企業(yè)或機(jī)構(gòu)的主要客戶又是什么類型的客戶，分布在哪里·

　　第三步，預(yù)測(cè)需求量。

　　預(yù)測(cè)需求是以因果分析為基礎(chǔ)的，也就是從分析影響需求的主導(dǎo)因素人手。1、對(duì)住宅而言，影響其需求的主導(dǎo)因素是人口，2、零售商業(yè)房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求主要受其市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)最終消費(fèi)者的收入水平所主導(dǎo)。3、辦公樓的需求則主要與當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)水平及其就業(yè)人口中使用辦公室的人數(shù)密切相關(guān)；借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家在此方面的經(jīng)驗(yàn)并結(jié)合中國(guó)的實(shí)際情況，對(duì)以上三類房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求進(jìn)行定量預(yù)測(cè)的方法見(jiàn)“（三）房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)”。

　　第四步，預(yù)測(cè)供給量。

　　供給量=標(biāo)的房地產(chǎn)所屬房地產(chǎn)類型的現(xiàn)有存量面積＋潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的面積。

　　潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)包括正在施工的同類房地產(chǎn)和在標(biāo)的房地產(chǎn)人市時(shí)可能新增的房地產(chǎn)。

　　潛在競(jìng)爭(zhēng)房地產(chǎn)的面積受多種因素影響，主要有土地取得的可能性和成本、利率、建材和勞動(dòng)力成本、房地產(chǎn)開發(fā)商的期望利潤(rùn)率。

　　第五步，分析需求與供給的相對(duì)關(guān)系。

　　根據(jù)第三步得到的需求量和第四步得到的供給量，可以對(duì)供求關(guān)系進(jìn)行判斷：

　　當(dāng)供給等于需求，即供求平衡；

　　當(dāng)供給大于需求，即供大于求，過(guò)剩供給=供給量一需求量；

　　當(dāng)供給小于需求，即供不應(yīng)求，剩余需求＝需求量一供給量。

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