3．貸款期限

　　是指借款人應(yīng)還清全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)情況商定，但一般有最長期限的規(guī)定。如個人住房貸款期限最長為30年。

　　在個人住房貸款中，貸款人可能根據(jù)住房的適用年限（壽命）、借款人的年齡等，對貸款期限做出限制，如住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的年齡越大，貸款期限會越短。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人充分了解銀行對貸款期限的詳細(xì)規(guī)定，同時應(yīng)了解客戶家庭的具體情況（如未來可能發(fā)生的大額支出的時間），幫助客戶選擇適當(dāng)?shù)馁J款期限。

　　4．償還比率

　　又稱收入還貸比，是指借款人分期償還額占其同期收入的比率。個人住房貸款中，償還比率通常為借款人的月償還額占借款人家庭月收入的比率。在發(fā)放貸款時．通常將償還比率作為衡量貸款申請人償債能力的一個指標(biāo)，目前大多數(shù)銀行都對個人住房抵押貸款規(guī)定了最高償還比率，—般是50％，即給予借款人的最高貸款金額不使其分期償還額超過其家庭同期收入的50％。

　　而從購房者的實際經(jīng)濟(jì)承受能力出發(fā)，根據(jù)國際經(jīng)驗，月還款額一般不應(yīng)超過家庭總收入的30％。還要考慮貸款利率變動所帶來的風(fēng)險，尤其是對貸款期限較長的購房者，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員有必要給予提醒和建議。因為通貨膨脹或緊縮的發(fā)展趨勢等諸多變量都會影響貸款成本和付息總額。

　　5．貸款償還方式

　　目前我國個人住房貸款的償還方式主要有等額本息還款法或等額本金還款法兩種歸還貸款本息的方式。

　　不同的還款方式，對借款人借款后的現(xiàn)金流要求是不同的，采用等額本息還款法時，各期還款壓力是一樣的，還采用等額本金還款法時，借款初期的還款壓力較大，以后依次遞減，如對于年輕的借款人而言，往往購房時支出項目較多，而未來的收入則通常會隨著齡的增大和職位的提升而逐漸增加，因此選用等額本息還款法可減輕當(dāng)前的壓力，將來一旦收入增長較多，還可提前還款以減少利息支付。但對于臨近退休年齡的借款人而言，購房時的收入水平可能已是一生收入水平的高峰階段，今后會趨向減少，對他們而言，等額本金還款法更為適宜。

　　房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在幫助客戶制定貸款方案時；應(yīng)充分考慮客戶的儲蓄、收入水平、家庭開支以及家庭理財狀況，進(jìn)行綜合考慮。事實上，由于買房實質(zhì)是一項重大的家庭投資活動，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)如能從家庭理財?shù)慕嵌冉o予客戶合理的建議，會大大提高房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的附加值。

　　（三）辦理抵押貸款手續(xù)

　　1.貸款申請

　?。?）申請個人住房貸款的條件主要有：①具有完全民事行為能力的自然人；②具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；③有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟(jì)收人，信用良好，有償還貸款本息的能力；④具有合法有效的購買（建造、大修）住房的合同或協(xié)議；⑤以不低于所購買（建造、大修）住房全部價款的一定比率作為所購買（建造、大修）住房的首期付款；⑥有貸款人認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個人作為擔(dān)保人；⑦貸款人規(guī)定的其他條件。

　?。?）購房人或者房地產(chǎn)權(quán)利人需要獲得銀行貸款的首先需要向貸款銀行提出貸款申請，申請的文件一般包括：①申請人、共有人及配偶的身份證明原件及復(fù)印件、戶口本原件及復(fù)印件，不滿16歲的可提供出生證，部隊軍人提供軍官證，權(quán)利人、共有人及配偶的私章；②所購房地產(chǎn)或預(yù)定抵押的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證及復(fù)印件；③預(yù)售合同或買賣合同；④收人證明及財產(chǎn)證明；⑤婚姻證明（結(jié)婚證、離婚證或單身證明）；⑥首付房款的發(fā)票；⑦銀行認(rèn)為需要提供的相關(guān)文件。

　?。?）凡涉及有公積金貸款的，需進(jìn)行公積金查詢，依據(jù)所確定的房價、房齡，家庭已繳金額，貸款人年齡、余額等要素確定最高貸款額。①凡純公積金貸款的一般由住房置業(yè)擔(dān)保公司或住房公積金管理中心受理申請，需支付保險費、評估費等。貸款利率為公積金貸款利率；②組合貸款的，商業(yè)貸款由各商業(yè)銀行受理申請，需支付保險費、評估費等。組合貸款的公積金部分仍需支付擔(dān)保金。商業(yè)貸款利率一般為基準(zhǔn)利率。對第一套享受下浮10％優(yōu)惠。具體以借款合同為準(zhǔn)。

　　受理貸款時，必須由主貸人、共有人、配偶同時到場親筆在借款合同及相關(guān)貸款文件上簽字，未成年人可有監(jiān)護(hù)人代簽。

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