2．房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢

　　房地產(chǎn)置業(yè)投資是指投資者購置房地產(chǎn)后，在較長時期內(nèi)持有該房地產(chǎn)，通過出租經(jīng)營，持續(xù)地獲取周期性投資收益，當(dāng)然，一般而言這類投資者也期望所購置的房地產(chǎn)在未來能夠增值。

　　對于這種投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人關(guān)鍵要根據(jù)房地產(chǎn)租賃市場的特點(diǎn)把握供需關(guān)系的變化，要站在獲取長期收益和增值的角度對租賃市場進(jìn)行分析，特別是對影響供給曲線和需求曲線移動的因素進(jìn)行分析和預(yù)測。理解物業(yè)未來產(chǎn)租能力的影響因素對這種投資的分析也有幫助。影響物業(yè)未來產(chǎn)租能力的因素主要有：

　　（1）房產(chǎn)功效。房產(chǎn)功效是指房產(chǎn)能在多大程度上符合預(yù)計功能的需要。如果建筑設(shè)計很差，必然導(dǎo)致功效喪失。更為常見的情況是，由于技術(shù)進(jìn)步和人們生活方式的變化，即使原先設(shè)計良好的建筑，也有可能走向功能過時。如果沒有理想的設(shè)計、布局和輔助設(shè)施，以跟蹤現(xiàn)代產(chǎn)品的走向，房地產(chǎn)的產(chǎn)租能力就會迅速下降。

　　（2）區(qū)位優(yōu)勢。區(qū)位條件在決定城市土地價值方面具有重要的意義。良好的區(qū)位是指能使運(yùn)輸成本最小，并具備有利的鄰里影響的位置。

　　城市在發(fā)展的同時創(chuàng)造和破壞著區(qū)位優(yōu)勢。如果區(qū)位選擇不當(dāng)，很難用其他方面來彌補(bǔ)，投資者面對的將是高空置和低租金情況，房地產(chǎn)更談不上增值。

　　區(qū)位優(yōu)勢的建立是個復(fù)雜的過程，涉及社會、經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)、文化等眾多因素，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人應(yīng)注意積累各方面的信息。

　　目前，隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，以住宅、商鋪為主的個人置業(yè)投資日漸升溫，但開展個人投資咨詢服務(wù)的機(jī)構(gòu)很少，購房投資者迫切地需要得到一些專業(yè)性的指導(dǎo)建議。對于這種房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人要善于把握住宅市場供需的脈搏，抓住有利時機(jī)人市和出手，在滿足投資者出租獲利需求的基本前提下實現(xiàn)房產(chǎn)未來的增值。

　　要想做到這一點(diǎn)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不但需要具有房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測與判斷的能力，還應(yīng)具有豐富的市場經(jīng)驗。

　　（二）房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析

　　無論是房地產(chǎn)開發(fā)投資咨詢還是房地產(chǎn)置業(yè)投資咨詢，最基礎(chǔ)的內(nèi)容是進(jìn)行房地產(chǎn)細(xì)分市場的供求分析，因為投資者進(jìn)行投資決策時首先要了解的是他（她）擬投資的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場供求關(guān)系究竟處于什么狀態(tài)，是供求平衡·還是供大于求·或供小于求·房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析就是通過以因果關(guān)系分析為基礎(chǔ)的供給和需求的定量分析，對咨詢標(biāo)的房地產(chǎn)所在的細(xì)分市場的供求狀況進(jìn)行判斷。

　　房地產(chǎn)細(xì)分市場供求分析的基本步驟如下：

　　第一步，投資標(biāo)的房地產(chǎn)的產(chǎn)品分析。

　　主要從產(chǎn)品的物質(zhì)特征、權(quán)屬特征、區(qū)位和市場吸引力四個方面進(jìn)行分析。其中1、物質(zhì)特征包括規(guī)模、房地產(chǎn)的功能用途、地塊大小、地塊形狀、臨街類型、臨街深度、臨街位置、地形地質(zhì)條件、建筑結(jié)構(gòu)類型、建筑類型與風(fēng)格、內(nèi)部裝修及設(shè)備配置等，對于存量房地產(chǎn)，還包括已使用年限、建筑質(zhì)量、功能折舊和外部折舊狀況等。

　　2、權(quán)屬特征包括權(quán)屬類型、他項權(quán)利設(shè)置狀況，其中土地還包括土地出讓合同對土地使用的規(guī)定（年限、用途、容積率）。

　　3、區(qū)位包括中觀的城市區(qū)位和微觀的位置，中觀的位置指標(biāo)的房地產(chǎn)在城市空間結(jié)構(gòu)中所處的位置，如什么圈層、什么區(qū)域、與城市空間發(fā)展軸的空間關(guān)系。微觀的位置主要包括標(biāo)的房地產(chǎn)與周邊重要設(shè)施和其他房地產(chǎn)的空間關(guān)系、出人口、可視性（即從所臨接的街道上看到標(biāo)的房地產(chǎn)的可能性）、周邊房地產(chǎn)的用途、交通流量、鄰近地區(qū)的供求狀況及地區(qū)聲譽(yù)。市場吸引力主要指標(biāo)的房地產(chǎn)是否有特別吸引投資者或購買的特殊品質(zhì)，如獨(dú)特的建筑設(shè)計、優(yōu)美的景觀，對于存量收益性房地產(chǎn)，其市場吸引力還涉及到標(biāo)的房地產(chǎn)的一些經(jīng)濟(jì)特征，如租賃收入狀況、經(jīng)營費(fèi)用、管理水平、租客類型與結(jié)構(gòu)、租賃狀況（包括租賃期，是否有租金折讓、現(xiàn)有租約到期日、續(xù)租條件等）。

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