☆☆☆☆考點(diǎn)1：

　　在賣方與買方之間的競爭中，賣方為貴賣，會(huì)極力謀求抬高價(jià)格；買方為賤買，會(huì)極力謀求降低價(jià)格。至于最終的成交價(jià)格為多少，取決于在競爭中哪一方對價(jià)格的影響力較強(qiáng)。根據(jù)買賣雙方在市場上對價(jià)格影響力的強(qiáng)弱，通常將市場區(qū)分為賣方市場和買方市場。賣方市場是求大于供、相對短缺、賣方掌握著主動(dòng)權(quán)和市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動(dòng)權(quán)的市場。

　　競爭關(guān)系不僅反映為買賣雙方之間的競爭，還包括賣方內(nèi)部成員之間的競爭和買方內(nèi)部成員之間的競爭。賣方本來是要貴賣，但是賣方與賣方之間競爭的結(jié)果卻會(huì)降低價(jià)格。買方本來是要賤買，但是買方與買方之間競爭的結(jié)果卻會(huì)抬高價(jià)格。

　　☆☆☆☆考點(diǎn)2：

　　房地產(chǎn)市場周期大體有以下幾個(gè)階段：

　　1.上升期。在這一時(shí)期，需求不斷增加，房屋（房地產(chǎn)）供不應(yīng)求。需求的增加主要是實(shí)質(zhì)性的消費(fèi)需求突然增加，因而多發(fā)生在人口大量遷入、經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇、收人增加等時(shí)期。由于實(shí)質(zhì)性需求的突然增加，市場上的房屋（房地產(chǎn)）供給不足，租金和售價(jià)不斷上升；隨著租金和售價(jià)的上升，對房地產(chǎn)的投資需求也開始增加。因此，這一時(shí)期可描述為“消費(fèi)需求夾雜著投資需求增加的時(shí)期”。上升期的主要特征有：租金和售價(jià)幾乎同步上漲；二手房屋的價(jià)格漲。另外，在這一階段的初期，房屋空置率略高于正常水平，隨后，需求的不斷增加使房屋空置率不斷下降。到這一階段后期，房屋空置率下降到正常水平。

　　2.高峰期。在這一時(shí)期，需求繼續(xù)增加，但增加的勢頭逐漸減弱，并在此階段的后期，需求開始出現(xiàn)減少的勢頭。由于實(shí)質(zhì)性消費(fèi)需求在上升期基本上得到滿足，所以這一時(shí)期可描述為“投資需求夾雜著消費(fèi)需求增加的時(shí)期”。高峰期的主要特征有：售價(jià)以比租金快得多的速度上漲；新房換手快，交易量大；大批開發(fā)項(xiàng)目開工；房屋空置率也經(jīng)歷了在上升期的基礎(chǔ)上繼續(xù)下降到該階段后期開始上升的過程。

　　3.衰退期。由于價(jià)格上升到頂點(diǎn)，期望通過價(jià)差獲取利潤的投機(jī)需求減弱，通過租金回收投資并獲取利潤也不見得劃算，因而投資需求減少。而在高峰期大量開工的項(xiàng)目陸續(xù)完成并投放市場，因而房地產(chǎn)供給大于需求，價(jià)格出現(xiàn)下降。這一時(shí)期的主要特征有：新房銷售困難；投資者紛紛設(shè)法將自己持有的房地產(chǎn)脫手，舊房交易量大；售價(jià)以比租金快得多的速度下降，房屋空置率上升。

　　4.低谷期。需求繼續(xù)減少，新的供給不再產(chǎn)生或很少產(chǎn)生。這一時(shí)期的主要特征有：市場極為蕭條，交易量很??；開發(fā)項(xiàng)目開工率低；消費(fèi)需求依市場慣性減少，租金下降，

　　☆☆☆☆考點(diǎn)3：

　　房地產(chǎn)“泡沫”的含義和形成原因；

　　“泡沫”一詞用在經(jīng)濟(jì)方面是指一種價(jià)格運(yùn)動(dòng)現(xiàn)象，即價(jià)格泡沫，具體是指一種資產(chǎn)或一系列資產(chǎn)的價(jià)格在一個(gè)連續(xù)過程中的急劇上漲，初始的價(jià)格上漲會(huì)使人產(chǎn)生價(jià)格還會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，從而又吸引了新的買者——這些人一般只是想通過買賣牟利，而對資產(chǎn)本身的使用及其盈利能力并不感興趣。

　　歷史上曾出現(xiàn)過多次資產(chǎn)或商品的“泡沫”現(xiàn)象，最著名之一的是17世紀(jì)30年代發(fā)生在荷蘭的“郁金香瘋狂”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”表現(xiàn)為地價(jià)、房價(jià)人為地、不合理地持續(xù)上漲，且其上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了整個(gè)經(jīng)濟(jì)的增長速度。在房地產(chǎn)中，最容易出現(xiàn)“泡沫”的，第一是土地，其次是樓花（期房），第三是新建成的商品房。存量舊房一般難以出現(xiàn)“泡沫”。

　　房地產(chǎn)“泡沫”的形成原因主要有：①群體的非理性預(yù)期；②過度的投機(jī)炒作。此兩者有時(shí)相輔相成。其中，對房地產(chǎn)價(jià)格看漲的共同預(yù)期是形成房地產(chǎn)“泡沫”的基礎(chǔ)。

　　可將房地產(chǎn)需求歸納為4類：

　　1.消費(fèi)性需求。它是購買或承租房地產(chǎn)后直接用于生活或生產(chǎn)。

　　2.投資性需求。它多是購買房地產(chǎn)后用于出租。

　　3.投機(jī)性需求。投機(jī)是指不是為了使用而是為了再出售（或再購買）而暫時(shí)購買（或出售）商品，利用商品價(jià)格的漲落變化，以期從價(jià)差中獲利的行為。

　　4.盲目性需求。這是購買者自己都不清楚是為了何種目的而購買房地產(chǎn)，大多是出于一種沖動(dòng)，看到別人在紛紛購買，自己也“跟風(fēng)”購買。

　　房地產(chǎn)“泡沫”有許多危害：

　　1.與其他資產(chǎn)的“泡沫”一樣，會(huì)腐蝕人們創(chuàng)業(yè)敬業(yè)精神，使人們不安心于正業(yè)，夢想不勞而獲的暴富。

　　2.形成過程中造成的高房價(jià)，會(huì)使廣大工薪階層望房興嘆，欲靠工資收入購買住房的夢想破滅，從而會(huì)對政府產(chǎn)生不滿情緒，對社會(huì)的穩(wěn)定不利。

　　3.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，房地產(chǎn)價(jià)值急劇“縮小”，大量房地產(chǎn)抵押貸款得不到償還，產(chǎn)生大量“半拉子”工程，積壓大量資金，直接拖累金融，導(dǎo)致金融危機(jī)，企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，使國家面臨嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)蕭條。

　　4.房地產(chǎn)“泡沫”破滅后，最后一批持有“泡沫房地產(chǎn)”的投資者和投機(jī)者損失慘重，特別是廣大中低收入的抵押貸款購房者成為“負(fù)資產(chǎn)者”，苦不堪言。

　　5.地價(jià)、房價(jià)不合理地上漲和過高的地價(jià)、房價(jià)，對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的發(fā)展也不利。一是會(huì)降低對外來投資的吸引力，二是會(huì)降低本地區(qū)產(chǎn)業(yè)的市場競爭力，三是會(huì)使現(xiàn)有的投資者外遷。

　　▲在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)下股票和房地產(chǎn)容易出現(xiàn)“泡沫”。

　　☆☆考點(diǎn)4：

　　某種房地產(chǎn)的需求，是指消費(fèi)者（買者）在特定時(shí)間、按特定價(jià)格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。

　　形成需求有兩個(gè)條件：一是消費(fèi)者愿意購買，二是消費(fèi)者有能力購買。

　　如果僅有第一個(gè)條件，只能被看成是需要或欲望；如果僅有第二個(gè)條件，不能命名購買行為實(shí)際發(fā)生。所以，在確定需求時(shí)，只考查有支付能力的需要。如果沒有支付能力的約束，人們的需要可以說是無止境的。

建設(shè)工程教育網(wǎng)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人新課已開通，網(wǎng)?？偨Y(jié)多年輔導(dǎo)經(jīng)驗(yàn)，從學(xué)員實(shí)際需求出發(fā)，結(jié)合房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試重點(diǎn)、難點(diǎn)，融入先進(jìn)的教學(xué)理念，為幫助考生高效備戰(zhàn)2021年房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試，打造全新課程套餐！立即查看>>