交易日期調(diào)整

　　（1）交易日期調(diào)整的含義

　　可比實(shí)例的成交價(jià)格是其成交日期時(shí)的價(jià)格，是在其成交日期時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。要求評(píng)估的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格是估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，是應(yīng)該在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況下形成的。如果成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)不同（往往是不同的，而且通常成交日期早于估價(jià)時(shí)點(diǎn)），房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況可能發(fā)生了變化，如政府出臺(tái)新的政策措施、利率發(fā)生變化、出現(xiàn)通貨膨脹或通貨緊縮等等，從而房地產(chǎn)價(jià)格就有可能不同。因此，應(yīng)將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格，如此才能將其作為估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。這種對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的調(diào)整，稱(chēng)為交易日期調(diào)整。

　　交易日期調(diào)整實(shí)質(zhì)上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響的調(diào)整。經(jīng)過(guò)交易日期調(diào)整后，就將可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格變成了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。

　　（2）交易日期調(diào)整的方法

　　在可比實(shí)例的成交日期至估價(jià)時(shí)點(diǎn)期間，隨著時(shí)間的推移，房地產(chǎn)價(jià)格可能發(fā)生的變化有3種情況：①平穩(wěn)；②上漲；③下跌。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為平穩(wěn)發(fā)展時(shí)，可不進(jìn)行交易日期調(diào)整。而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格為上漲或下跌時(shí)，則必須進(jìn)行交易日期調(diào)整，以使其符合估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況。

　　采用百分率法進(jìn)行交易日期調(diào)整的一般公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。其中，交易日期調(diào)整系數(shù)應(yīng)以成交日期時(shí)的價(jià)格為基準(zhǔn)來(lái)確定。假設(shè)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以經(jīng)過(guò)前面修正后的可比實(shí)例價(jià)格為基準(zhǔn)（下同），可比實(shí)例價(jià)格漲跌的百分率為±t％（從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，當(dāng)可比實(shí)例的價(jià)格上漲的，為+t％；下跌的，為-t％），則：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x（1±t％）＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格或者可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格x （100±t）/100＝在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格上式中，（1±t％）或（100±t）/100是交易日期調(diào)整系數(shù)。

　　價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為定基價(jià)格指數(shù)：如果是以上一時(shí)期作為基期的，稱(chēng)為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)的編制原理見(jiàn)表采用定基價(jià)格指數(shù)進(jìn)行交易日期調(diào)整的公式為：

　　可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×交易日期調(diào)整系數(shù)=在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格

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