房地產(chǎn)市場營銷的概念

　　簡單地來說，房地產(chǎn)市場營銷就是企業(yè)在房地產(chǎn)市場上進(jìn)行的營銷活動。具體定義為，房地產(chǎn)企業(yè)開展的創(chuàng)造性適應(yīng)動態(tài)變化著的房地產(chǎn)市場的活動，以及由這些活動綜合形成的房地產(chǎn)商品、服務(wù)和信息從房地產(chǎn)供應(yīng)者流向房地產(chǎn)消費(fèi)者的社會活動和管理過程。這些活動包括房地產(chǎn)市場調(diào)研、市場細(xì)分、項目定位、市場推廣等內(nèi)容。房地產(chǎn)市場營銷不是簡單的銷售部門或營銷管理部門的業(yè)務(wù)，而是一個系統(tǒng)的，涉及財務(wù)支持、產(chǎn)品支持、成本控制、人力資源管理等等各個部門業(yè)務(wù)，是參與房地產(chǎn)市場企業(yè)經(jīng)營活動的各有關(guān)方面構(gòu)成的相互聯(lián)系、相互影響、相互制約的有機(jī)整體，作為一個人為構(gòu)造的開放系統(tǒng)，它主要表現(xiàn)在：

　　（1）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是由一系列相關(guān)要素構(gòu)成的。從大的方面來看，有宏觀、微觀兩種要素。宏觀要素是指國家及地方政府有關(guān)房地產(chǎn)市場營銷的政策體系與內(nèi)容（如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、金融政策、市場政策等）以及社會經(jīng)濟(jì)背景環(huán)境（如人口數(shù)量、收入水平等）。微觀要素是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)圍繞企業(yè)經(jīng)營所投入的要素，企業(yè)的各個部門、每個人員都實際參與市場營銷活動。

　　（2）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)的運(yùn)行結(jié)構(gòu)也是由輸入、過程及輸出三個部分構(gòu)成，這又包括兩個方面的內(nèi)容：一是房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)運(yùn)行中資源的輸入、過程、輸出；二是房地產(chǎn)市場營銷戰(zhàn)略的輸入、過程、輸出。

　　（3）房地產(chǎn)市場營銷具有特定目標(biāo)，首先是通過房地產(chǎn)市場營銷使房地產(chǎn)購買者的需求或欲望得到滿足；其次是以營利為目的，即房地產(chǎn)市場營銷活動的參與者都是以追逐近期或長期利益為目的，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對特定對象（如科學(xué)家、勞動模范、知名人士等）實行廉價售房，是為了樹立良好的企業(yè)形象，從而追逐更多的長期利益；再次是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以及社會經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)是整個社會經(jīng)濟(jì)活動中一個十分重要的產(chǎn)業(yè)，通過有效地開展房地產(chǎn)市場營銷活動，可以促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)發(fā)展。

　　（4）房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有環(huán)境相關(guān)性。房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)是一個開放的系統(tǒng)，系統(tǒng)環(huán)境要素對房地產(chǎn)市場營銷系統(tǒng)具有重大影響，它可能為房地產(chǎn)市場營銷活動提供機(jī)會、條件和激勵，也可能對房地產(chǎn)市場營銷活動產(chǎn)生制約，形成障礙。2004年國家出臺針對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控措施，上調(diào)房地產(chǎn)項目資本金比例，給房地產(chǎn)開發(fā)項目資金籌集帶來了一定的難度；2005年3月17日開始，國家上調(diào)了住房貸款利率，首付款比例也可以相應(yīng)上調(diào)到30%，無疑在一定程度上弱化了住房市場消費(fèi)能力。

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