3．二律背反和人們心理預期失衡。

　　當今要讓人們樂于投資購房和啟動房地產，關鍵在于居民心理預期信心十足，消除購房的心理障礙，對未來收支充滿信心。但要居民對未來有信心，應有適當的消費政策、制度。消費政策說到底只能調節(jié)兩個平衡關系：一是個人的金融資產用于投資與用于消費的平衡關系；二是即期消費與遠期消費的平衡關系。用于投資多就用于消費少，用于近期消費多就用于遠期消費少。

　　但現在的政策是：一方面鼓勵人們投資股票，解決國有企業(yè)的籌資問題，變間接投資為直接投資，另一方面又以各傳媒宣傳鼓勵人們到市場購置相對過剩商品，鼓勵人們旅游花錢。一方面讓人們快花錢，現在就花錢，購買市場當期消費相對過剩商品，另一方面又推出房改、醫(yī)改、教育改，特別是購房，為遠期消費負更多責任。一方面是下崗、就業(yè)難，收入預期不容樂觀，另一方面支出預期增多，居民對未來收支的心理預期失去信心。政府政策將解決當前國民經濟中的重大難題和解決房屋積壓問題，都壓在銀行儲蓄存款6萬億上。

　　這里不談收入分配差距大的因素，也不談80%居民只占儲蓄存款20%，僅就我國12.5億人口，人均存款才5000元左右，家平（3.8人）才1.7萬元，一般居民家庭戶平存款就更少了。在收入預算減少，支出預期增加，就是實行抵押貸款購房，人們對購房也拘謹起來，即使家庭有少量存款，居民為了生活安全，儲蓄謹慎功能就起主導作用，不敢貿然取出購房。

　　4．收入分配差距擴大，邊際消費傾向下降。

　　在我國一個人均GDP處于低水平的國家，當前最終消費水平58.8%，居民消費水平47.5%的明顯偏低情況下，近幾年來收入分配差距又不斷擴大。

　　據國家統(tǒng)計局1995年對全國3.5萬戶城鎮(zhèn)居民和7萬戶農民抽樣調查證實，1995年全國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為4283元，人均生活費收入3893元，均比1994年實際增長4.9%.1996年的人均可支配收入和人均生活費支出，又均比1995年實際增長4%以上。但與此同時在人均收入增長中居民收入的減收面又不斷擴大。1994年上半年全國城鎮(zhèn)居民減收面為37.9%，比1993年同期擴大2.7個百分點；1995年全國城鎮(zhèn)居民平均收入增長近5個百分點的同時，卻有41%居民收入減少，比1994年居民減收面又擴大了。特別是減收面主要集中在低收入群體中。1997年到1998年我國城鎮(zhèn)人均收入仍呈增長趨勢，與此同時由于經濟結構調整和經濟不景氣導致大量職工下崗，收入減少，減收面仍集中低收入人群，收入差距繼續(xù)擴大甚至差距懸殊。這種收入差距表現在不同群體間，例如私營企業(yè)（包括外資企業(yè)）里雇主收入一般為普通工人的10倍，有的高達100倍以上。

　　有人估計現在我國百萬富翁超過百萬戶，并有10多個超過億元的富翁。這種過大的收入差距表現在我國的基尼系數上，20世紀80年代為28.8，90年代為38.8，貧富差距擴大。這種過大的收入差距反映在居民儲蓄存款中，占人口總數20%的富人，擁有6萬億存款的80%，而占人口總數80%的居民，僅只有6萬億存款的20%.

　　生活消費支出中呈現規(guī)律是低收入階層的邊際消費傾向高于高收入階層的消費傾向，低收入階層的貨幣邊際效率高于高收入階層的貨幣邊際效率。據1996年對36370戶和1997年對37890戶我國城鎮(zhèn)居民家庭基本情況調查結果的分析，也證實以上原理。1996年到1997年我國最低收入戶消費支出增長率為0.25%，最高收入戶消費支出增長率為12.78%，從縱向可以看出在人們收入提高過程中，消費支出的絕對額相應增長。但是最低收入戶和最高收入戶收入戶的需求彈性系數，即消費支出增長率與全部收入增長率之比，最低收入戶為2.5，最高收入戶為1.13.這就是說前者增長的收入比后者增長的收入，有更大的比例用于消費支出。而我國由于收入分配差距擴大，近幾年減收面擴大，且減收面主要集中在低收入群體中，增收面主要集中在高收入群體。這就導致1981年到1997年我國城鎮(zhèn)居民的邊際消費傾向由0.84下降到0.64.

　　就對房地產的購置和房地產的啟動而言，住房條件差，急于購房的低收入群體，雖收入需求彈性系數大，邊際消費傾向高，但無能力購房，而收入分配中增收主要集中的高收入群體，有購房能力，但他們的需求彈性系數小，邊際消費傾向低，住房條件也相對好，不急于購房。于是開發(fā)出的房屋難以實現，房地產難以啟動。

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