二、我國啟動房地產市場不力的諸多問題

　　為發(fā)展房地產業(yè)拉動國民經濟，政府出臺了減少稅費、銀行降息、公房售給個人、推行抵押貸款、開辟房屋二級市場等諸多政策措施，對促進房地產投資和發(fā)展房地產業(yè)不能說沒起作用，但并不理想。其原因在于我國存在不利于住房產品有效實現的根本的深層次的問題。

　　1．生產與消費不協(xié)調，消費率低。

　　發(fā)展房地產業(yè)拉動經濟是有條件的，就是房地產品的實現。投資開發(fā)房地產最大的問題也是房屋實現。投資開發(fā)房地產既起需求效應拉動經濟增長，但又有供給效應，并且這是投資本質上的效應。若投資開發(fā)房地產不能產生需求效應，不能實現，對國民經濟的長遠發(fā)展只

　　起飲鴆止渴作用，并加劇國民經濟中房地產品積壓。若投資開發(fā)房地產品有需求效應，能順暢出售，對國民經濟的拉動的乘數便大，房地市場供需運行保持良性狀態(tài)。

　　但投資開發(fā)房地產品有需求效應，對拉動經濟增長的乘數作用大，必須國民有合理的最終消費率和有貨幣購買力。然而我國近20年來經濟高速增長，雖居民最終消費絕對額也不斷增長，但最終消費率呈下降趨勢。1996年與1981年比，按1978年不變價格計算下降10.6個百分點。原因在于1986年到1998年城鄉(xiāng)居民人均收入的年均增長率比國內生產總值（GDP）年均增長率少4個百分點，比同期人均GDP年均增長率少2.6個百分點。于是導致這個時期居民收入占GDP的比重比六五時期的平均水平下降12個百分點；1998年這一比重為41.4%，比六五期間平均水平下降近20個百分點。居民消費率的國際平均水平為60%左右。

　　著名發(fā)展經濟學家H·錢納里等人進行一次實證研究表明，在人均（GDP）1000美元左右時消費率一般為61%，1997年我國人均GDP為860美元，但我國的消費率僅為47.5%，比國際平均水平低14個百分點。我國消費率如此之低。是長期以來實行低工資和人們的收入增長率落后于GDP增長率積累而成的。這種情況導致產品積壓，影響再生產順暢進行。就拿開發(fā)出的住房講，改革初城鎮(zhèn)人均住房3個多平方米，現在不少城鎮(zhèn)人均已超過l0平方米，并且房價翻了幾番。然而城鎮(zhèn)居民的人均可支配收入從1978年到1997年只增長2.11倍，而現在各地還在大量投資開發(fā)。生產與消費不協(xié)調，消費率過低，是房地產難以啟動的癥結所在。

　　2．住房融資體制的轉換不對稱。

　　改革前我國實行低工資制，職工和干部的勞動報酬實際上是以貨幣工資和實物報酬兩種形式付給的。貨幣工資管吃、穿，實物報酬管住房、醫(yī)療、學習等。這與當時一大二公的左的思想、體制相適應。產品價值（c+v+m）中的v人為縮小，m人為擴大，職工住房基金等由擴大了的m收歸財政，國家公共融資建房，住房國家所有，職工無償使用。住房體制改革的實質是轉換財政公共融資體制為個人融資體制，以適應市場經濟體制要求。

　　住房基金進入職工工資，由職工個人融資到市場購房消費，政府再不福利實物分房?，F在房改中也正是這樣在改，一方面給職工住房補貼，一方面要職工貨幣購房。但在具體的改革實踐中不對稱不協(xié)調，職工貨幣購房是馬上要將錢拿出來，而政府給職工的工資補貼是雷聲大、雨點小。試想現在除沿海城市外，全國絕大多數城鎮(zhèn)的年均職工收入才幾千元左右，前幾年更低?，F在突然一下要拿出幾萬元、十幾萬元購房確有困難。就是實行抵押貸款，一個月支付本息幾百元，不少職工也望而生畏，銀行也不敢貸放。本來消費率過低，加之住房融資體制轉換不對稱，使房地市場的啟動更加困難。

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