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北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范(試行)

2010-7-20 10:43 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) 【 】【打印】【我要糾錯(cuò)

  北京市物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估規(guī)范(試行)

  1 總 則

  1.0.1 為了規(guī)范物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估行為,統(tǒng)一評(píng)估程序和方法,做到評(píng)估結(jié)果客觀、公正、真實(shí),根據(jù)《北京市物業(yè)管理辦法》、《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定,制定本規(guī)范。

  1.0.2 本規(guī)范適用于北京市行政區(qū)域內(nèi)進(jìn)行的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估活動(dòng)。

  1.0.3 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀、公正、真實(shí)。

  1.0.4 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)符合國家、北京市現(xiàn)行有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范的規(guī)定和本規(guī)范的規(guī)定。

  2 術(shù) 語

  2.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)

  物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是指為了完成物業(yè)共用部分的交接,建設(shè)單位、業(yè)主或受業(yè)主委托的物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu),對(duì)物業(yè)共用部分的建造質(zhì)量、管理資料、使用功能等進(jìn)行的綜合性查驗(yàn)。

  物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)包括主要應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1.物業(yè)區(qū)域劃分狀況:查勘現(xiàn)狀和《物業(yè)區(qū)域劃分意見書》是否一致。

  2.物業(yè)構(gòu)成狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與房屋銷售合同的承諾是否一致。來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  3.物業(yè)服務(wù)用房狀況:查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與測(cè)繪成果備案是否一致;查勘物業(yè)服務(wù)用房面積和樓層是否符合法定或約定標(biāo)準(zhǔn)。

  4.物業(yè)共用部位狀況: 查勘現(xiàn)狀與《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《規(guī)劃意見書》是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗(yàn)物業(yè)共用部位的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

  5.物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況;查驗(yàn)現(xiàn)狀與建設(shè)工程設(shè)計(jì)文件是否一致;查勘現(xiàn)狀與《房屋買賣合同》約定是否一致;查驗(yàn)物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的使用及養(yǎng)護(hù)是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

  6. 物業(yè)資料交接狀況:查驗(yàn)擬移交物業(yè)資料的種類、數(shù)量和內(nèi)容是否符合相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)要求。

  2.0.2 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  專業(yè)評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的,遵循評(píng)估原則,按照評(píng)估程序和評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),對(duì)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的具體實(shí)際狀況進(jìn)行評(píng)估和判定的活動(dòng)。

  2.0.3 評(píng)估項(xiàng)目來源:建設(shè)工程教育網(wǎng)

  一個(gè)需要評(píng)估物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的物業(yè)項(xiàng)目。

  2.0.4 評(píng)估目的

  評(píng)估結(jié)果的期望用途。

  2.0.5 評(píng)估時(shí)點(diǎn)

  評(píng)估結(jié)果對(duì)應(yīng)的日期。

  2.0.6 評(píng)估結(jié)果

  關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的最終結(jié)論。

  2.0.7 評(píng)估報(bào)告

  全面、公正、客觀、準(zhǔn)確地記述評(píng)估過程和評(píng)估成果的文件,給委托方的書面答復(fù),關(guān)于評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)是否符合有關(guān)規(guī)定要求的研究報(bào)告。

  3 評(píng)估原則

  3.0.1 物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)遵循下列原則:

  1. 合法原則;

  2. 評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則。

  3.0.2 遵循合法原則,評(píng)估人員在進(jìn)行評(píng)估應(yīng)以符合相關(guān)法規(guī)的規(guī)定為前提。

  3.0.3 遵循評(píng)估時(shí)點(diǎn)原則,評(píng)估結(jié)果應(yīng)是對(duì)評(píng)估項(xiàng)目在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的具體實(shí)際狀況。

  4 評(píng)估程序

  4.0.1 自接受評(píng)估委托至完成評(píng)估報(bào)告期間,物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)按下列程序進(jìn)行:

  1.接受委托,簽訂委托協(xié)議

  2.明確評(píng)估基本事項(xiàng)

  3.擬定評(píng)估作業(yè)方案,確定評(píng)估人員;

  4.提前告知相關(guān)方評(píng)估作業(yè)時(shí)間及配合事項(xiàng);

  5.相關(guān)方根據(jù)協(xié)議約定的承接查驗(yàn)范圍提交擬移交的資料和公共設(shè)備設(shè)施清單;

  6.組織評(píng)估人員審核相關(guān)方提供的項(xiàng)目相關(guān)資料;

  7.評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行實(shí)地查勘;

  8. 建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、評(píng)估監(jiān)理人員、委托人等簽字確認(rèn)現(xiàn)場(chǎng)查勘結(jié)果;

  9. 評(píng)估人員根據(jù)審核及查勘結(jié)果分項(xiàng)進(jìn)行評(píng)估;

  10.撰寫并提交評(píng)估報(bào)告。

  4.0.2 明確評(píng)估基本事項(xiàng):

  1. 評(píng)估目的;

  2. 評(píng)估時(shí)點(diǎn);

  3. 評(píng)估內(nèi)容。

  4.0.3 委托人和評(píng)估機(jī)構(gòu)搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1. 項(xiàng)目立項(xiàng)批復(fù)、建設(shè)工程規(guī)劃意見書、相關(guān)竣工驗(yàn)收及備案文件資料;

  2. 項(xiàng)目物業(yè)區(qū)域劃分意見書;

  3. 項(xiàng)目物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備情況;

  4. 交接雙方分別提供的交接情況說明書。

  4.0.4 在明確評(píng)估基本事項(xiàng)、搜集整理評(píng)估項(xiàng)目資料的基礎(chǔ)上,應(yīng)對(duì)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行初步分析,擬定評(píng)估作業(yè)方案。

  評(píng)估作業(yè)方案主要應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1. 評(píng)估人員的組成和產(chǎn)生方式;

  2. 擬采用的評(píng)估方法;

  3. 擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

  4.0.5 評(píng)估人員到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行初步查勘,應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1. 物業(yè)區(qū)域劃分狀況;

  2. 物業(yè)構(gòu)成狀況;

  3. 物業(yè)共用部位狀況;

  4. 物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備狀況;

  5. 物業(yè)資料交接狀況;

  6. 物業(yè)交接遺留問題狀況。

  4.0.6 完成并出具評(píng)估報(bào)告后,應(yīng)對(duì)有關(guān)該評(píng)估項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。

  5 評(píng)估依據(jù)

  5.0.1物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)依據(jù)以下法律、法規(guī)、規(guī)章及文件的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行評(píng)估:

  1.《物業(yè)管理?xiàng)l例》中第二十七條、第二十八條、第二十九條、第三十條、第三十一條、第三十八條有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定;

  2.《北京市物業(yè)管理辦法》及《北京市物業(yè)服務(wù)第三方評(píng)估監(jiān)理管理辦法》中有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)的相關(guān)規(guī)定;

  3.《北京市新建物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)》的相關(guān)規(guī)定;

  4.北京市人民政府關(guān)于《北京市新建改建居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施配套建設(shè)指標(biāo)》的相關(guān)規(guī)定和項(xiàng)目規(guī)劃批復(fù);

  5.項(xiàng)目規(guī)劃文件、設(shè)計(jì)文件;

  6.《房屋買賣合同》、《前期物業(yè)服務(wù)合同》、《臨時(shí)管理規(guī)約》中的有關(guān)約定;

  7.其他相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。

  6 評(píng)估報(bào)告

  6.0.1 評(píng)估報(bào)告應(yīng)包括下列內(nèi)容:

  1.評(píng)估報(bào)告書摘要;

  2.評(píng)估目的;

  3.評(píng)估對(duì)象和范圍;

  4.評(píng)估原則;

  5.評(píng)估依據(jù);

  6.評(píng)估聲明;

  7.評(píng)估基準(zhǔn)日和有效期;

  8.評(píng)估方法;

  9.評(píng)估工作實(shí)施過程;

  10.評(píng)估結(jié)論及爭(zhēng)議說明;

  11.評(píng)估限定條件;

  12.評(píng)估人員名單;

  13.評(píng)估作業(yè)日期;

  14.評(píng)估報(bào)告日期;

  15.評(píng)估文件附件。

  6.0.2 評(píng)估報(bào)告應(yīng)由評(píng)估人員簽章確認(rèn)并加蓋評(píng)估監(jiān)理機(jī)構(gòu)印章。

  6.0.3 評(píng)估時(shí)點(diǎn)以提交報(bào)告之日為基準(zhǔn)日。

  7 職業(yè)道德

  7.0.1 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得作任何虛偽的評(píng)估,應(yīng)做到公正、客觀、誠實(shí)。

  7.0.2 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)保持評(píng)估的獨(dú)立性,必須回避與自己、親屬及其他有利害關(guān)系人有關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)。

  7.0.3 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)若感到自己的專業(yè)能力所限而難以對(duì)某項(xiàng)目物業(yè)項(xiàng)目承接查驗(yàn)進(jìn)行評(píng)估時(shí),不應(yīng)接受該項(xiàng)評(píng)估委托。

  7.0.4 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)妥善保管委托方的文件資料,未經(jīng)委托方的書面許可,不得將委托方的文件資料擅自公開或泄漏給他人。

  7.0.5 評(píng)估人員和評(píng)估機(jī)構(gòu)不得允許他人使用自己的名義從事評(píng)估業(yè)務(wù),不得以評(píng)估者身份在非自己評(píng)估的評(píng)估報(bào)告上簽名、蓋章。

  附件:規(guī)范用詞用語說明

  1. 為便于在執(zhí)行本規(guī)范條文時(shí)區(qū)別對(duì)待,對(duì)要求嚴(yán)格程度不同的用詞說明如下:

 。1)表示很嚴(yán)格,非這樣做不可的用詞:

  正面詞采用“必須”,反面詞采用“嚴(yán)禁”。

 。2)表示嚴(yán)格,在正常情況下均應(yīng)這樣做的用詞:

  正面詞采用“應(yīng)當(dāng)”、“應(yīng)該”,反面詞采用“不應(yīng)當(dāng)”、“不應(yīng)該”或 “不得”。

 。3)表示允許稍有選擇,在條件許可時(shí)首先應(yīng)這樣做的用詞:

  正面詞采用“宜”,反面詞采用“不宜”;

  表示有選擇,在一定條件下可以這樣做的,采用“可”。

  2. 規(guī)范中指定應(yīng)當(dāng)按照其他有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范執(zhí)行時(shí),寫法為:

  “應(yīng)當(dāng)符合……的規(guī)定”或“應(yīng)當(dāng)按照……執(zhí)行”。

延伸閱讀: 北京 物業(yè)管理師 法規(guī) 
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