某商鋪共二層，總建筑面積200㎡。每層建筑面積相等，一層層高6m，二層層高3.5m。該商鋪一年前整體出租，租賃期限為5年，年租金為1680元/㎡，約定每年租金遞增率為3%;運營費用率為25%。根據(jù)調(diào)查，同類商鋪目前層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡，二層租金是一層租金的0.6倍;在其他條件相同的情況下，層高6m的一層租金是層高3.5m的一層租金的1.25倍;該類商鋪每年的租金遞增率為5%，運營費用率為25%。該商鋪從目前開始計算的10年持有期末轉(zhuǎn)讓時的資本化率為6%，轉(zhuǎn)讓稅費為市場價格的6%。請計算該商鋪目前帶租約的市場價格(假設(shè)該類商鋪的報酬率為10%)。

　　【正確答案】假定各年的租金收入均發(fā)生在年末

　　1.租約期內(nèi)

　　該商鋪一年前整體出租，年租金為1680

　　價值時點的第一年凈租金收益=200×1680×(1+3%)×(1-25%)=25.956萬元

　　25.956/(10%-3%)×{1-[(1+3%)/(1+10%)]4}=85.7521(萬元)

　　2.租約期外

　　價值時點層高3.5m的一層年租金為1920元/㎡，則：

　　一層層高6m的租約期外第一年租金為：1920×1.25×(1+5%)4=2917.215(元/m2)

　　二層層高3.5m的租約期外第一年租金為：1920×0.6×(1+5%)4=1400.2632(元/m2)

　　租約期外第一年凈租金收益=(2917.215×100+1400.2632×100)×(1-25%)=323810.865(元)

　　323810.865/(10%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+10%)]6}×[1/(1+10%)4]=107.7310(萬元)

　　3.轉(zhuǎn)售

　　轉(zhuǎn)售時，利用直接資本化法計算房地產(chǎn)價值，

　　房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)未來第一年凈收益/資本化率

　　第11年凈租金收益=[1920×(1+5%)10×1.25×100+1920×(1+5%)10×0.6×100](1-25%)=433937.5286(元)

　　433937.5286×(1-6%)/6%×[1/(1+10%)10]=262.106(萬元)

　　V=85.7521+107.7310+262.106=455.59(萬元)

　　2.某公司5年前通過出讓方式取得土地面積2000㎡、使用期限50年的某地塊，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物。該公司3年前在該地塊上建成房屋并投入使用，總建筑面積5000㎡，建筑物經(jīng)濟壽命為50年�，F(xiàn)時重新取得類似50年使用期限土地的出讓單價為3000元/㎡，重新建造建筑物的建設(shè)成本為1500萬元(建設(shè)期2年，第一年投入40%，第二年投入60%，各年內(nèi)均勻投入)，管理費為建設(shè)成本的3%，年利率為6%，銷售稅費為150萬元，開發(fā)利潤為300萬元。門窗、墻面等損壞的修復費用為8萬元;裝修的重置價格為540萬元，平均壽命為5年;設(shè)備的重置價格為100萬元，平均壽命為10年;殘值率假設(shè)均為零。請根據(jù)上述資料，計算該宗房地產(chǎn)目前的成本價值(土地報酬率為6%)。