2013年3月1日，張某與甲房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱甲公司)簽訂合同，購買了建筑面積為80m2、售價23000元/m2的首套普通商品住房，合同未約定面積誤差處理方式。2013年7月1日，房屋竣工后，乙房產(chǎn)測置機構(gòu)測量，該房屋套內(nèi)使用面積為60m2，未封閉陽臺面積為6m2，套內(nèi)墻體面積為8m2，分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積為15m2。

　　1)張某所購買房屋的套內(nèi)建筑面積為(　)m2。

　　A.71

　　B.74

　　C.86

　　D.89

　　【正確答案】A

　　【答案解析】本題考查的是房地產(chǎn)面積測算。套內(nèi)建筑面積由套內(nèi)房屋的使用面積、套內(nèi)墻體面積，套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成。未封閉陽臺建筑面積計算一半，套內(nèi)建筑面積=60+8+6/2=71m2。參見教材P173。

　　2)關(guān)于房屋面積誤差，張某合理的處理的方式為(　)。

　　A.購房價款維持不變

　　B.應(yīng)補繳購房款13.8萬元

　　C.要求甲公司雙倍返還定金

　　D.應(yīng)補繳購房款5.52萬元

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是商品房買賣合同。建筑面積=套內(nèi)建筑面積+共有建筑面積的分?jǐn)偛糠?71+15=86m2，面積誤差比=(86-80)/80=7.5%>3%，合同沒有約定面積誤差比的，本題中按建筑面積計價，面積誤差比超過3%，買受人就有權(quán)解除合同。買受人解除合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自解除合同通知送達(dá)之日起15日內(nèi)退還買受人已付全部房價款(含已付貸款部分)，并自買受人付款之日起，按照不低于中國人民銀行公布的同期貸款基準(zhǔn)利率計付利息。買受人不退房的，實測面積大于預(yù)測面積時，面積誤差比在3%之內(nèi)的房價款由買受人補足;超出3%部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。張某應(yīng)補繳房產(chǎn)款=80×(1+3%)×23000-80×23000=5.52萬元。參見教材P133。

　　3)簽訂商品房預(yù)售合同至房屋竣工后，張某可以申請(　)。

　　A.房屋所有權(quán)初始登記

　　B.房屋預(yù)告登記

　　C.房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記

　　D.房屋抵押權(quán)設(shè)立登記

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是不動產(chǎn)登記類型—按登記的效力分類。預(yù)登記，是指在本登記之前進(jìn)行的登記，其不具有終局、確定的效力，主要目的在于保護權(quán)利人的合法權(quán)益。如預(yù)購商品房預(yù)告登記。參見教材P157。

　　4)張某購買住房可以享受的稅收優(yōu)恵政策為(　)。

　　A.按照成交價1%繳納契稅

　　B.出租該房的所得，免征城鎮(zhèn)土地使用稅

　　C.2014年7月1日轉(zhuǎn)讓該房，免征營業(yè)稅

　　D.2015年7月1日轉(zhuǎn)讓該房，免征個人所得稅