河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第6號的通知

豫房估協(xié)〔2019〕34號

各單位會員、個人會員：

為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平，解決收益法中直接資本化法運用問題，我會委托河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》等法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之六——收益法中直接資本化法運用應(yīng)注意的問題》，現(xiàn)予以發(fā)布。自2020年1月1日起，在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。各房地產(chǎn)估價機構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價師在房地產(chǎn)估價活動中除遵守《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外還應(yīng)遵守本估價技術(shù)指引，不參考使用本技術(shù)指引的，應(yīng)在報告中闡明理由。

附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之六——收益法中直接資本化法運用應(yīng)注意的問題

2019年12月19日

附件：

河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之六

——收益法中直接資本化法運用應(yīng)注意的問題

直接資本化法是收益法具體運用形式之一，為規(guī)范直接資本化法的運用，提高估價技術(shù)水平及報告的實用性，根據(jù)有關(guān)準(zhǔn)則制定本技術(shù)指引。在河南省行政區(qū)域內(nèi)運用直接資本化法進行房地產(chǎn)估價時，除遵守《房地產(chǎn)估價規(guī)范》外還應(yīng)遵守本估價技術(shù)指引。

一、運用直接資本化法估價步驟

（一）測算未來第一年凈收益；

（二）確定資本化率；

（三）計算收益價值。

二、第一年凈收益求取

未來第一年凈收益計算方法與報酬資本化法中凈收益計算方法相同，但應(yīng)注意：

（一）第一年凈收益應(yīng)采用市場租金按正常使用情況下存在的空置、收租損失及其他收入測算，即使有租賃合同約定第一年不存在空置、收租損失，也應(yīng)考慮在價值時點之后剩余收益期內(nèi)的平均空置、收租損失情況，以使資本化率調(diào)整體系與類似凈收益流模式下的報酬率、剩余收益期建立對應(yīng)關(guān)系。

（二）直接資本化法計算公式中凈收益為年末凈收益，如果是年初、年中凈收益，直接資本化法計算公式應(yīng)做相應(yīng)變動，或?qū)⒛瓿?、年中凈收益轉(zhuǎn)化為年末凈收益。

（三）通過租賃收入測算凈收益的，應(yīng)關(guān)注租金內(nèi)涵、出租人負(fù)擔(dān)費用，防止運營費用多計或漏計。

三、資本化率求取及其數(shù)據(jù)庫建立

（一）資本化率求取途徑

選用市場提取法求取。測算某類房地產(chǎn)資本化率時，應(yīng)選取在區(qū)位、類型、凈收益流模式等方面具有良好可比性且數(shù)量不少于三個的可比實例，利用每個可比實例第一年末凈收益與市場價值的比值，再根據(jù)每個可比實例與此類房地產(chǎn)的相似度及凈收益、市場價值資料的可信度，采用算術(shù)平均值法綜合確定該類房地產(chǎn)的資本化率。同時，應(yīng)關(guān)注可比實例在土地使用期間屆滿時是否允許續(xù)期等相關(guān)規(guī)定，以及對成交價格的影響；如果成交價格含收益期結(jié)束時建筑物或剩余期限土地使用權(quán)價值，則實例資本化率含收益期結(jié)束時建筑物或剩余期限土地使用權(quán)價值因素。

當(dāng)可比實例的剩余收益期與某類房地產(chǎn)差異較大時，應(yīng)對實例資本化率進行收益期因素調(diào)整，方法是制作凈收益變化規(guī)律相同條件下剩余收益期與資本化率對照表進行調(diào)整；或?qū)嵗齼r格調(diào)整為相同剩余收益期的價值再進行測算。

（二）建立資本化率數(shù)據(jù)庫

估價機構(gòu)應(yīng)根據(jù)市場資料分析確定不同區(qū)位、類型、凈收益流模式下的房地產(chǎn)資本化率，逐步建立資本化率數(shù)據(jù)庫，提高直接資本化法的運用效率及使用效果。

四、收益價值及報告提示內(nèi)容

不考慮收益期結(jié)束時建筑物或剩余期限土地使用權(quán)價值下確定的資本化率，將其用于直接資本化法時，估價結(jié)果是估價對象在價值時點剩余收益期的收益價值，未考慮收益期結(jié)束時建筑物或剩余期限土地使用權(quán)價值的折現(xiàn)，完整的收益價值按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》4.3.16規(guī)定計算。同時，以下兩種情況可在報告中進行提示：

（一）在土地出讓合同等未約定土地使用期間屆滿后土地續(xù)期及地上建筑物處置相關(guān)條款時，根據(jù)估價目的及估價委托要求，可在估價報告中對估價結(jié)果不含收益期結(jié)束時建筑物或剩余期限土地使用權(quán)價值在價值時點的折現(xiàn)價值進行說明。

（二）價值時點無法預(yù)測未來土地使用期間屆滿后是否允許續(xù)期及續(xù)期補交地價款法規(guī)政策時，對土地使用期間屆滿時房地產(chǎn)價值判斷、分析存在較大的不確定性。根據(jù)估價目的及估價委托要求，可在估價報告中對土地使用期間屆滿時是否允許續(xù)期及續(xù)期補交地價款法規(guī)政策的影響進行說明。

五、其他應(yīng)注意的問題

（一）適用范圍：適宜評估存在大量租售市場資料的類似房地產(chǎn)，特別是存在大量租售市場資料的類似街區(qū)、專業(yè)市場的房地產(chǎn)批量評估以及持有加轉(zhuǎn)售模式中期末轉(zhuǎn)售價格評估。對資本化率難以合理確定的房地產(chǎn)進行估價時，不宜采用直接資本化法。

（二）收益期的影響：在房地產(chǎn)收益期的中后期，隨著剩余收益期的減少，資本化率加速增加，更應(yīng)關(guān)注剩余收益期調(diào)整；收益期的后期若干年，資本化率變化幅度大，不宜采用直接資本化法。

六、如與上級行業(yè)組織發(fā)布相關(guān)準(zhǔn)則、指導(dǎo)意見不一致，以上級行業(yè)組織發(fā)布相關(guān)準(zhǔn)則、指導(dǎo)意見為準(zhǔn)。

七、本估價技術(shù)指引自2020年1月1日起施行。

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