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　　2019房地產估價師《制度與政策》考點四：房地產經營管理

　　房地產經營管理

　　一、房地產開發(fā)項目轉讓(考點、重點、掌握)

　　(一)轉讓條件

　　1.以出讓方式取得的土地使用權

　　《城市房地產管理法》第三十九條規(guī)定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時必須具備的條件。

　　(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;

　　(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，完成一定開發(fā)規(guī)模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發(fā)單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發(fā)投資總額的25%以上;二是屬于成片開發(fā)土地的，應形成工業(yè)或其他建設的用地條件，方可轉讓。

　　2.以劃撥方式取得的土地使用權

　　《城市房地產管理法》第四十條規(guī)定了以劃撥方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發(fā)項目時的條件。對于以劃撥方式取得土地使用權的房地產項目，要轉讓的前提是必須經有批準權的人民政府審批。

　　經審查除不允許轉讓外，對準予轉讓的有兩種處理方式：

　　(1)由受讓方先補辦土地使用權出讓手續(xù) ，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金后，才能進行轉讓;

　　(2)可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)而轉讓房地產，但轉讓方應將轉讓房地產所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。

　　對以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，屬于下列情形之一的，經有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)。

　　1)經城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉讓的土地用于《城市房地產管理法》第二十四條規(guī)定的項目，即用于國家機關用地和軍事用地，城市基礎設施用地和公益事業(yè)用地，國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地以及法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。經濟適用住房采取行政劃撥的方式進行。因此，經濟適用住房項目轉讓后仍用于經濟適用住房的，經有批準權限的人民政府批準，也可以不補辦出讓手續(xù);

　　2)私有住宅轉讓后仍用于居住的;

　　3)按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的;

　　4)同一宗土地上部分房屋轉讓而土地使用權不可分割轉讓的;

　　5)轉讓的房地產暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的;

　　6)根據城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓的;

　　7)縣級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形。

　　(二)轉讓程序

　　《城市房地產開發(fā)經營管理條例》第二十一條規(guī)定，轉讓房地產開發(fā)項目，轉讓人和受讓人應當自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內，持房地產開發(fā)項目轉讓合同到房地產開發(fā)主管部門備案 。房地產開發(fā)企業(yè)應當在辦理完土地使用權變更登記手續(xù)后30日內，到市、縣人民政府的房地產行政主管部門辦理項目轉讓備案手續(xù)。未經備案或未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)的房地產轉讓行為無效。

　　房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補償的，原安置補償合同中有關的權利、義務隨之轉移給受讓人。項目轉讓人應當書面通知被拆遷人。

　　二、商品房交付使用(考點、重點、熟悉)

　　(一)履約按期交房，協助辦理權屬登記

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當按照合同約定，將符合交付使用條件的商品房按期交付給買受人。未能按期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當承擔違約責任。因不可抗力或者當事人在合同中約定的其他原因，需延期交付的，房地產開發(fā)企業(yè)應當及時告知買受人。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用前按項目委托具有房產測繪資格的單位實施測繪，測繪成果報房地產行政主管部門審核后用于房屋權屬登記 。對于期房，《商品房買賣合同》約定的商品房面積是根據設計圖紙測出來的。商品房建成后的測繪結果與合同中約定的面積數據有差異，商品房交付時，開發(fā)商與購房人應根據合同約定對面積差異 進行結算。

　　房地產開發(fā)企業(yè)應協助購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用之日起60日內，將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。同時房地產開發(fā)企業(yè)還應當協助商品房買受人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

　　(二)《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度

　　根據《城市房地產開發(fā)經營管理條例》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)應當在商品房交付使用時，向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》 。

　　(1)《住宅質量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督部門核驗的質量等級、保修范圍、保修期和保修單位 等內容。房地產開發(fā)企業(yè)應當按照住宅質量保證書的約定，承擔商品房保修責任。商品住宅的保修期從商品住宅交付之日起計算。 商品住宅的保修期不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修的存續(xù)期。

　　在保修期限內發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。因不可抗力或者使用不當造成的損失，房地產開發(fā)企業(yè)不承擔責任。

　　關于存續(xù)期：原建設部發(fā)布的于1998年9月1日起實施的《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)。

　　目前，有不少商品房并不是在竣工之日就交付使用的，購房消費者的保修期就成了一個實際難題。

　　《規(guī)定》對商品住宅各部位、部件保修內容及保修期進行了明確規(guī)定，2000年1月30日施行的《建設工程質量管理條例》對具體項目的最低保修期限也明確規(guī)定?！兑?guī)定》中質量保修是房地產開發(fā)企業(yè)對商品房買受人的保修期，保修期從交付之日起計。而《建設工程質量管理條例》中是建設工程承包單位向建設單位(房地產開發(fā)企業(yè))的保修期，雖然兩個保修內容的主體不一致，但保修的部位、部件是相同的。

　　為此，2001年6月1日起施行的《商品房銷售管理辦法》對商品房質量保修期進行了上述規(guī)定，使《規(guī)定》與《建設工程質量管理條例》緊密銜接起來，既更好地保護了商品房消費者的權益，也體現了法律、法規(guī)的嚴肅性。

　　《商品房銷售管理辦法》第三十二條：銷售商品住宅時，房地產開發(fā)企業(yè)應當根據《商品住宅實行質量保證書和住宅使用說明書制度的規(guī)定》(以下簡稱《規(guī)定》)，向買受人提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》。

　　第三十三條：房地產開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。商品住宅的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期;存續(xù)期少于《規(guī)定》中確定的最低保修期限的，保修期不得低于《規(guī)定》中確定的最低保修期限。非住宅商品房的保修期限不得低于建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期的存續(xù)期。

　　該存續(xù)期是指《建設工程質量管理條例》中規(guī)定的建設工程承包單位向建設單位出具的質量保修書約定保修期時間段。如《建設工程質量管理條例》規(guī)定的屋面滲漏的保修期為5年，自竣工之日算起;《規(guī)定》中確定的保修期為3年，自交付之日起計算;一套商品住宅竣工1年后出售并交付使用，則房地產開發(fā)企業(yè)向購房者的質量保修期不得低于4年;但若竣工3年后交付使用，房地產開發(fā)企業(yè)向購房者的質量保修期則應不低于3年。

　　最低保修項目和保修期限 如下(重點、熟悉)：　　

　　其他部位、部件的保修期限，由房地產開發(fā)企業(yè)與用戶自行約定。

　　(2)使用說明書的內容 。《住宅使用說明書》應當對住宅的結構、性能和各部位(部件)的類型、性能、標準等做出說明，并提出使用注意事項，一般應當包含以下內容：

　　1)開發(fā)單位、設計單位、施工單位，委托監(jiān)理的應注明監(jiān)理單位;

　　2)結構類型;

　　3)裝修、裝飾注意事項;

　　4)上水、下水、電、燃氣、熱力、通訊、消防等設施配置的說明;

　　5)有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項;

　　6)門、窗類型，使用注意事項;

　　7)配電負荷;

　　8)承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位注意事項的說明;

　　9)其他需說明的問題。

　　住宅中配置的設備、設施，生產廠家另有使用說明書的，應附于《住宅使用說明書》中。

　　房地產估價師的考試時間為10月的19日和20日。目前距離考試還有很長的一段是時間。符合報名條件的考生，抓緊時間購買教材準備復習，為自己爭取更多的機會。需要復習資料的同學可以登錄建設工程教育網來了解。 免費復習資料>    免費試聽課>