房地產(chǎn)估價師考試知識點撥：直接資本化法的優(yōu)缺點
2019年房地產(chǎn)估價師考試時間為10月19日、20日，現(xiàn)在備考已經(jīng)開始，房地產(chǎn)估價師知識點需要一點一滴的積累，建設工程教育網(wǎng)特別整理了《房地產(chǎn)理論與方法》科目第六章的知識點，進行詳細講解，希望對考生朋友們的備考學習有所助益!
直接資本化法的優(yōu)缺點
優(yōu)點：
①不需要預測未來許多年的凈收益，通常只需要測算未來第一年的收益;
?、谫Y本化率或收益乘數(shù)直接來源于市場上所顯示的收益與價值的關系，能較好地反映市場的實際情況;
③計算過程較簡單。
缺點：
但由于直接資本化法利用的是未來第一年的收益來資本化，所以要求有較多與估價對象的凈收益流模式相同的房地產(chǎn)來求取資本化率或收益乘數(shù)，對可比實例的依賴很強。例如，要求選取的房地產(chǎn)的收益變化與估價對象的收益變化相同，否則估價結果會有誤。假設估價對象的凈收益每年上漲2%，而選取的房地產(chǎn)的凈收益每年上漲3%，如果以該房地產(chǎn)的資本化率8%將估價對象的凈收益轉換為價值，則會高估估價對象的價值。
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