2018年房估《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章)
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2018年房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》高頻考點(第二章):
1.房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境
(1)社會因素:人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)、家庭結(jié)構(gòu)及其變化、家庭生命周期、傳統(tǒng)觀念及消費心理、社會福利、社區(qū)和城市發(fā)展形態(tài)等。
?。?)經(jīng)濟因素:經(jīng)濟發(fā)展狀況、產(chǎn)業(yè)與結(jié)構(gòu)布局、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、工資及就業(yè)水平、家庭收人及其分布、支付能力與物價水平等。(P31)
2.房地產(chǎn)市場的含義
■一般的定義·指從事房地產(chǎn)交易活動的場所,以及交易的途徑與形式。
■經(jīng)濟學(xué)的定義·指潛在的房地產(chǎn)買者和賣者,以及當前的房地產(chǎn)交易活動。
■房地產(chǎn)市場體系包括·交易當事人-主體·作為交易對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)-客體·交易制度-制度·促進交易的組織機構(gòu)-中介
3.房地產(chǎn)市場指標(四大類40小項)(P39~P44)
供給指標
(10項) |
需求指標
(11項) |
市場交易指標(9項)
|
市場監(jiān)測與預(yù)警指標(10項)
|
■新竣工量
■滅失量 ■存量 ■空置量 ■空置率 ■可供租售量 ■房屋施工面積 ■房屋新開工面積 ■平均建設(shè)周期 ■竣工房屋價值 |
■國內(nèi)生產(chǎn)總值
■人口數(shù)量 ■家庭戶規(guī)模 ■就業(yè)人員數(shù)量 ■就業(yè)分布 ■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率 ■家庭可支配收入 ■家庭總支出 ■房屋空間使用數(shù)量 ■商品零售價格指數(shù) ■居民消費價格指數(shù) |
■銷售量
■出租量 ■吸納量 ■吸納率 ■吸納周期 ■預(yù)售面積 ■房地產(chǎn)價格 ■房地產(chǎn)租金 ■房地產(chǎn)價格指數(shù) |
■土地轉(zhuǎn)化率
■開發(fā)強度系數(shù) ■開發(fā)投資杠桿率 ■住房可支付性指數(shù) ■住房價格合理性指數(shù) ■房價租金比 ■量價彈性 ■個人住房抵押貸款還款收入比 ■住房市場指數(shù) ■消費者信心指數(shù) |
?。?)存量=上期存量+報告期竣工量-報告期滅失量
(2)可供租售量=上期可供租售數(shù)量-上期吸納量+報告期新竣工量
?。?)吸納周期=1/吸納率
(4)開發(fā)投資杠桿率=房地產(chǎn)開發(fā)投資/自有資金或權(quán)益資本(反映企業(yè)財務(wù)風(fēng)險水平,值越高,說明自有資金越少,風(fēng)險越大)
(5)住房可支付性指數(shù)(HAI)
HAI=100,說明中位數(shù)收入水平的家庭正好能承受中位數(shù)價格的住房
HAI>100,居民家庭能夠承受更高價格的住房,房價相對于收入來說低
HAI<100,居民家庭能夠承受更低價格的住房,房價相對于收入來說高了
?。?)住房價格合理性指數(shù),從經(jīng)濟基本面可支撐住房價格的角度,對當前實際住房價格合理性做出判斷。
4.房地產(chǎn)市場細分(五種分類)
4.1按地域范圍細分(區(qū)域性市場)
■按城市劃分
■按城市內(nèi)的某一具體區(qū)域劃分
■按省或自治區(qū)劃分
■按大片區(qū)進行劃分
4.2按房地產(chǎn)用途細分
■居住物業(yè)市場
■商業(yè)物業(yè)市場
■工業(yè)物業(yè)市場
■特殊物業(yè)市場
■土地市場
不同類型房地產(chǎn)在投資決策、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)、產(chǎn)品功能、面向客戶的類型等方面均存在較大的差異,因此需要按照房地產(chǎn)的用途,將其分解為若干子市場。
5需求指標
■國內(nèi)生產(chǎn)總值
■人口數(shù)量-戶籍人口、常住人口、現(xiàn)有人口
■家庭戶規(guī)模
■就業(yè)人員數(shù)量
■就業(yè)分布
■城鎮(zhèn)登記失業(yè)率
■家庭可支配收入
■家庭總支出
■房屋空間使用數(shù)量
■商品零售價格指數(shù)
■城市居民消費價格指數(shù)
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報考指南
報 名 時 間
8月9日起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績
考試日期后2個月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個月起
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