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　　2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》高頻考點(diǎn)（第六章）：

　　1.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目中投資與成本

　　開發(fā)投資——出售：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　開發(fā)投資——出租：投資為開發(fā)建設(shè)投資，成本為營(yíng)業(yè)成本＋運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。

　　置業(yè)投資——出售：投資為購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資，成本為開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　置業(yè)投資——出租：投資為購(gòu)買投資、裝修及更新改造投資、經(jīng)營(yíng)資金，成本為營(yíng)業(yè)成本＋運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。（P170）

　　2.3開發(fā)產(chǎn)品成本

　　■當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建成時(shí)，將開發(fā)建設(shè)投資轉(zhuǎn)為開發(fā)產(chǎn)品成本。

　　■同一項(xiàng)目有不同產(chǎn)品的，可以通過(guò)開發(fā)建設(shè)投資的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的產(chǎn)品成本。

　　3.利潤(rùn)（P172）

　　毛利潤(rùn)＝營(yíng)業(yè)收入－營(yíng)業(yè)成本－增值稅和稅金附加－土地增值稅。

　　毛利潤(rùn)率＝毛利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入。

　　營(yíng)業(yè)收入＝銷售收入＋出租收入＋自營(yíng)收入。

　　銷售收入＝土地轉(zhuǎn)讓收入＋商品房銷售收入＋配套設(shè)施銷售收入。

　　出租收入＝房屋出租租金收入＋土地出租租金收入。

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（開發(fā)投資）＝毛利潤(rùn)－期間費(fèi)用；

　　營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（出租經(jīng)營(yíng)）＝毛利潤(rùn)－運(yùn)營(yíng)費(fèi)用；

　　期間費(fèi)用＝銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　運(yùn)營(yíng)費(fèi)用＝期間費(fèi)用＋運(yùn)營(yíng)期間稅費(fèi)＋物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)＋大修基金

　　利潤(rùn)總額＝營(yíng)業(yè)利潤(rùn)＋營(yíng)業(yè)外收支凈額

　　營(yíng)業(yè)外收支凈額＝投資收益＋補(bǔ)貼收入＋營(yíng)業(yè)外收入－營(yíng)業(yè)外支出

　　凈利潤(rùn)＝利潤(rùn)總額－所得稅

　　凈利潤(rùn)率＝凈利潤(rùn)/營(yíng)業(yè)收入（%）

　　可分配利潤(rùn)＝稅后利潤(rùn)－（法定盈余公積金＋法定公益金）＋未分配利潤(rùn)

　　4.增值稅

　　■增值稅是對(duì)銷售貨物或者提供加工、修理修配勞務(wù)以及進(jìn)口貨物的單位和個(gè)人就其實(shí)現(xiàn)的增值額征收的一個(gè)稅種

　　■納稅人：在我國(guó)境內(nèi)銷售服務(wù)、無(wú)形資產(chǎn)或者不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人

　　■稅率：17%、11%、6%三項(xiàng)

　　2016年5月1日，我國(guó)正式實(shí)行營(yíng)業(yè)稅改征增值稅

　　5. 對(duì)投資分析工作的影響（兩種方法考慮通貨膨脹）

　　允許未來(lái)年份經(jīng)營(yíng)收入以及運(yùn)營(yíng)成本隨著通貨膨脹分別有所增加。

　　如果在收益現(xiàn)金流估算過(guò)程中沒(méi)有考慮通貨膨脹的影響，則可以調(diào)低折現(xiàn)率。

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