2018年房估《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)(第九章)
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2018年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營與管理》高頻考點(diǎn)(第九章):
1.房地產(chǎn)權(quán)益融資的特點(diǎn)(P285~286)
(1)是所有者權(quán)益而非債務(wù)。
(2)資金提供方與投資者共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤,最典型的是股票。
(3)房地產(chǎn)權(quán)益資本傳統(tǒng)上主要在私人市場融通,但隨著證券市場的發(fā)展,房地產(chǎn)企業(yè)從公開資本市場融資的比例正在逐漸提高。
?。?)從來源看,房地產(chǎn)權(quán)益資本主要來源于機(jī)構(gòu)投資者。
?。?)由于權(quán)益投資風(fēng)險(xiǎn)較高,商業(yè)銀行和儲蓄機(jī)構(gòu)等存款性金融機(jī)構(gòu)極少或根本不參與權(quán)益融資。
2.政府對投資項(xiàng)目的管理制度(雙軌制)
■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以內(nèi)的項(xiàng)目,國家實(shí)行核準(zhǔn)制度
■《政府核準(zhǔn)的投資項(xiàng)目目錄》以外的項(xiàng)目,國家實(shí)行備案制度
3.中國房地產(chǎn)權(quán)益融資需求(P286)
?。?)目前我國房地產(chǎn)企業(yè)平均規(guī)模增長速度很快,但權(quán)益資本普遍偏少,資產(chǎn)負(fù)債率高。
?。?)房地產(chǎn)企業(yè)主要從事開發(fā)業(yè)務(wù),較少進(jìn)行持有物業(yè)投資。
?。?)當(dāng)權(quán)益資本規(guī)模過小,資產(chǎn)負(fù)債率偏高,過分依賴預(yù)售收入或借款,不利于防范系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。
4.構(gòu)造評價(jià)方案
■概念
·就是在項(xiàng)目策劃的基礎(chǔ)上,構(gòu)造出可供評價(jià)比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案
■主要內(nèi)容
·項(xiàng)目是否分期進(jìn)行以及如何分期
·項(xiàng)目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系
·建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次
·合作方式與合作條件
·擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例
·租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等
5.開發(fā)期間稅費(fèi)
■固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅(暫停征收)
■市政支管線分?jǐn)傎M(fèi)
■供電貼費(fèi)
■用電權(quán)費(fèi)
■分散建設(shè)市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi)
■綠化建設(shè)費(fèi)
■電話初裝費(fèi)
■建材發(fā)展基金
■人防工程費(fèi)
注意不包括土地稅收與營業(yè)類稅收
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報(bào)考指南
報(bào) 名 時(shí) 間
8月9日起
大綱 / 教材
大綱使用2021版
準(zhǔn)考證打印
考前10日至一周內(nèi)
考 試 時(shí) 間
2024年11月9-10日
考 試 成 績
考試日期后2個(gè)月內(nèi)
合格證領(lǐng)取
考后3個(gè)月起
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