房估知識點：房地產轉讓估價的常用方法

房地產轉讓估價可采用比較法、假設開發(fā)法、成本法、收益法、基準地價修正法等。

（1）比較法

由于房地產市場轉讓實例比較多，市場非常活躍，因此比較法是房地產轉讓估價普遍采用的方法。對于單純國有土地使用權轉讓價格估價時，選取的市場交易實例必須具有可比性，即表現在土地規(guī)劃用途的同一性、土地供求范圍的同一性或土地等級的同一性、土地生熟程度的同一性、土地規(guī)劃條件的同一（或相似）性、土地交易日期的相近性，以及交易情況的正常性等。

（2）假設開發(fā)法

對于單純土地轉讓以及在建工程轉讓價格進行估價時，假設開發(fā)法往往是首選方法之一。假設開發(fā)法運用的前提條件是估價對象土地規(guī)劃設計條件已經規(guī)劃主管部門審批。只有在此情況下，估價對象土地才有假定開發(fā)的具體規(guī)劃設計方案，才能據此規(guī)劃方案假設得到開發(fā)建設后的房地產價值，通過剔去建筑物部分或續(xù)建設部分價值，得到土地或在建工程價格。

（3）成本法

當市場上交易實例難以獲取，估價對象土地使用權及地上建筑物價格各組成部分費用項目明確、賬目清楚時比較適宜采用成本法。

（4）收益法

對于收益性的房地產如商場、商鋪、寫字樓、酒店等轉讓價格估價時，常常采用收益法進行估價。

（5）基準地價修正法

基準地價修正法主要是針對單純土地轉讓估價或成本法估價時的土地估價。基準地價修正法的關鍵是確定土地的基準地價。

2017年房地產估價師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學員備考，建設工程教育網搜集整理了房估考試知識點，用于考生日常學習參考，祝大家學習愉快、考試順利！