2017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考階段已經(jīng)開始，這個(gè)春天，建設(shè)工程教育網(wǎng)繼續(xù)陪你勇敢追夢。當(dāng)你下定了學(xué)習(xí)的決心，并愿意找回備考節(jié)奏的主控權(quán)，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，直達(dá)離自己并不遠(yuǎn)。為了方便考生進(jìn)行全面?zhèn)淇?，助?017年房地產(chǎn)估價(jià)師備考2017房地產(chǎn)估價(jià)師實(shí)驗(yàn)班現(xiàn)已開通>>

　　

　　《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試題型與分值分布

　　這門課總分100分，及格分?jǐn)?shù)線為60分。

　　本課程考試題型主要有：

　　問答題>>（30分）

　　選擇題>>（20分）

　　指錯(cuò)題>>（40分）

　　改錯(cuò)題>>（10分）

　?。ㄈ┲稿e(cuò)題

　　1.答題要求

　?。ü纼r(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，每指明一處錯(cuò)誤得3分，指明13處得全分40分。注意：本題答題處只有13個(gè)序號(hào)，指明的每一個(gè)錯(cuò)誤要求寫在對(duì)應(yīng)的序號(hào)后，如果未將指明的錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面的空格處不計(jì)分。）

　　2.答題要點(diǎn)：仔細(xì)閱讀報(bào)告、分析錯(cuò)誤類型、對(duì)錯(cuò)誤項(xiàng)的錯(cuò)誤程度進(jìn)行排序后依次填入13個(gè)序號(hào)后面的空格處。

　　根據(jù)“指錯(cuò)題”的答題要求和評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，建議考生應(yīng)采取如下措施：

　　一是考生應(yīng)將估價(jià)報(bào)告中的錯(cuò)誤在草稿紙上一一列出，并根據(jù)錯(cuò)誤的嚴(yán)重程度進(jìn)行排序，將錯(cuò)誤嚴(yán)重的、自己有把握的，特別是以前考試中出現(xiàn)過的類似錯(cuò)誤排在前面，然后依次寫入答題紙的13個(gè)序號(hào)上，且一個(gè)序號(hào)對(duì)應(yīng)一個(gè)答案。

　　二是考生在按照自己的理解和判斷而指出的錯(cuò)誤項(xiàng)目，要對(duì)照“估價(jià)報(bào)告常見錯(cuò)誤”的總結(jié)（本課程基礎(chǔ)班的講授內(nèi)容）、歷年試題分析進(jìn)行檢查，進(jìn)一步核實(shí)“指錯(cuò)”的準(zhǔn)確性和是否存在漏指的錯(cuò)誤。核實(shí)完畢后抄錄在答題紙上。

　　【2012試題·指錯(cuò)題】三、下列房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的13處（每指明1處錯(cuò)誤得3分，本題全對(duì)得40分。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答。每個(gè)錯(cuò)誤對(duì)應(yīng)1個(gè)序號(hào)，未將錯(cuò)誤內(nèi)容寫在序號(hào)后面空格處的不計(jì)分）

　　房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告

　　項(xiàng)目名稱：××市××街××號(hào)商業(yè)用房及車庫房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)

　　估價(jià)委托人：××法院

　　估價(jià)機(jī)構(gòu)：××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司

　　估價(jià)人員：××××××

　　估價(jià)作業(yè)日期：2011年6月23日至2011年7月5日

　　估價(jià)報(bào)告編號(hào)：××[2011]第××號(hào)

　　1.封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”。

　　目錄（略）

　　致估價(jià)委托人函

　　××法院：

　　受貴院委托，我公司本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，對(duì)產(chǎn)權(quán)屬于××有限公司，位于××市××街××號(hào)，建筑面積為411.45m2的商業(yè)用房及建筑面積為38m2車庫的市場價(jià)值進(jìn)行了評(píng)估。估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)性質(zhì)為出讓，用途為商住綜合用地，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。估價(jià)時(shí)點(diǎn)為2011年6月23日，估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行案件需要而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值。

　　本公司根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，采用收益法和市場法進(jìn)行了評(píng)估，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料、市場狀況的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)與影響房地產(chǎn)市場的價(jià)格因素，經(jīng)過測算，確定估價(jià)對(duì)象于估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的市場價(jià)值評(píng)估結(jié)果如下：

　　評(píng)估單價(jià)：7983元/m2

　　評(píng)估總價(jià)：408.29萬元

　　人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整

　　2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫部分價(jià)格。

　　××房地產(chǎn)估價(jià)有限公司（蓋章）

　　法定代表人：（簽名、蓋章）

　　二〇一一年七月五日

　　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明

　　我們鄭重聲明：

　　1.我們?cè)诒竟纼r(jià)報(bào)告中陳述的事實(shí)是真實(shí)和準(zhǔn)確的。

　　2.本估價(jià)報(bào)告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價(jià)報(bào)告中已說明的假設(shè)和限定條件的限制。

　　3.我們與本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個(gè)人利害關(guān)系或?qū)ζ浯嬖谄姟?/p>

　　4.估價(jià)人員依據(jù)國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291一1999）和當(dāng)事人要求進(jìn)行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價(jià)報(bào)告。

　　5.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××，×××已于2011年6月23日對(duì)本估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對(duì)象進(jìn)行了實(shí)地查勘，并對(duì)查勘的客觀性、真實(shí)性、公正性承擔(dān)責(zé)任，但我們對(duì)估價(jià)對(duì)象的實(shí)地查勘僅限于其外觀和使用情況，對(duì)被遮蓋、未暴露及難以接觸到的部分，依據(jù)委托人提供的資料進(jìn)行評(píng)估。除非另有委托，我們不承擔(dān)對(duì)估價(jià)對(duì)象建筑結(jié)構(gòu)質(zhì)量進(jìn)行調(diào)查的責(zé)任。

　　6.沒有人對(duì)本估價(jià)報(bào)告提供重要的專業(yè)幫助。

　　姓名執(zhí)業(yè)資格注冊(cè)號(hào)簽名

　　×××注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××（略）

　　×××注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師×××（略）

　　3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估。

　　估價(jià)假設(shè)和限制條件

　　1.本次評(píng)估涉及的權(quán)屬資料均由委托人提供，委托人對(duì)所提供資料的真實(shí)性和合法性負(fù)責(zé)。

　　2.估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)達(dá)到最高最佳利用狀態(tài)，其運(yùn)作方式合法。

　　3.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)本身不存在質(zhì)量問題。

　　4.房地產(chǎn)市場在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不發(fā)生較大變化。

　　5.估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)在本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期內(nèi)不遭受重大損壞。

　　6.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，第二層商業(yè)用房帶有尚未到期的租約，鑒于本次評(píng)估的特定估價(jià)目的，評(píng)估時(shí)不考慮租賃情況對(duì)估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)值的影響。

　　7.至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。由于本次估價(jià)目的是為委托人執(zhí)行借款合同糾紛案件而評(píng)估房地產(chǎn)市場價(jià)值，故本次評(píng)估未考慮已抵押他項(xiàng)權(quán)利對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

　?。ㄆ渌僭O(shè)和限制條件略）

　　房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告

　　一、估價(jià)委托人（略）

　　二、估價(jià)機(jī)構(gòu)（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象

　　估價(jià)對(duì)象為位于××市××街××號(hào)××大樓中的商業(yè)用房及車庫，該大樓建于2000年，為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，共12層，其中一～四層為非住宅，五～十二層為住宅。商業(yè)用房位于第二層，房屋所有權(quán)人為××有限公司，用途為商業(yè)，建筑面積為411.45m2，層高為4m，業(yè)主對(duì)部分結(jié)構(gòu)進(jìn)行了加層，加層面積共100m2，合計(jì)可利用面積為511.45m2.車庫位于第一層，建筑面積為38m2.

　　4.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明。

　　估價(jià)對(duì)象土地使用權(quán)人為××有限公司，土地用途為商住綜合用地，使用權(quán)性質(zhì)為出讓，土地使用權(quán)分?jǐn)偯娣e為61.23m2，土地使用權(quán)剩余年限為27年。所在宗地基礎(chǔ)設(shè)施完備，宗地內(nèi)外達(dá)到“五通一平”。

　　估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房目前出租給相鄰的超市使用，租賃合同尚有2.5年到期。至估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)對(duì)象已抵押給××銀行××支行，權(quán)利價(jià)值共計(jì)240萬元。

　?。ü纼r(jià)對(duì)象其他情況略）

　　5.估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。

　　6.估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。

　　7.估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明。

　　四、估價(jià)目的

　　因××法院審理案件的需要，委托本公司對(duì)××有限公司所有的位于××市××街××號(hào)第二層商業(yè)用房及車庫市場價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，為委托人執(zhí)行案件了解房地產(chǎn)公開市場價(jià)格提供參考。

　　五、估價(jià)時(shí)點(diǎn)

　　2011年6月23日

　　六、價(jià)值定義（略）

　　七、估價(jià)依據(jù)（略）

　　八、估價(jià)原則（略）

　　九、估價(jià)方法（略）

　　十、估價(jià)結(jié)果（略）

　　十一、估價(jià)人員（略）

　　十二、估價(jià)作業(yè)日期（略）

　　十三、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期

　　因本次估價(jià)目的所限，本估價(jià)報(bào)告自出具之日起一年內(nèi)有效。

　　房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告

　　一、估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況描述與分析（略）

　　二、估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況描述與分析（略）

　　三、估價(jià)對(duì)象區(qū)位狀況描述與分析（略）

　　四、市場背景描述與分析（略）

　　五、最高最佳利用分析（略）

　　六、估價(jià)方法適用性分析

　　1.估價(jià)方法選用的理由

　　估價(jià)對(duì)象為已建成的商業(yè)用房和車庫，故不宜采用假設(shè)開發(fā)法；估價(jià)對(duì)象區(qū)域內(nèi)的土地取得成本難以客觀確定，故也不宜采用成本法。第一層車庫和第二層商業(yè)用房均具有租金收益，同時(shí)該區(qū)域存在車庫和商業(yè)用房的轉(zhuǎn)讓交易實(shí)例，故可選用收益法和市場法進(jìn)行評(píng)估。

　　8.技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　2.估價(jià)方法原理和公式

　?。?）收益法

　　收益法原理：采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率，將估價(jià)對(duì)象未來各期（通常為年）的客觀凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，求其之和得出估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值。

　　收益法公式：

　　V一房地產(chǎn)價(jià)值；

　　A―未來第1年房地產(chǎn)凈收益；

　　Y一報(bào)酬率；

　　g―凈收益逐年遞增的比率；

　　n―房地產(chǎn)剩余收益年限。

　　9.不應(yīng)選用凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

　?。?）市場法（略）

　　七、估價(jià)測算過程

　　（一）收益法

　　1.年有效毛收入

　　估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房為可出租型房地產(chǎn)，故可以獲得市場的正常租金價(jià)格。根據(jù)對(duì)估價(jià)對(duì)象附近區(qū)域商業(yè)用房的租金及空置率調(diào)查，通過比較調(diào)整后得到估價(jià)對(duì)象的租金，詳細(xì)情況見下表。

　　商業(yè)用房租賃情況調(diào)查表

序號(hào)	實(shí)例名稱	用途	建筑面積租金/（元/m2·月）	空置率
1	×××服裝店	商業(yè)用房	75	5%
2	×××食品店	商業(yè)用房	74	5%
3	×××百貨店	商業(yè)用房	67.6	5%

		估價(jià)對(duì)象	可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
實(shí)例名稱		——	××服裝店	××食品店	××百貨店
坐落		××街××號(hào)第二層	××街××號(hào) 第二層	××街××號(hào)第二層	××街××號(hào)第三層
用途		商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)	商業(yè)
交易日期		——	2011.6	2011.1	2011.6
交易情況		——	正常	正常	正常
租金價(jià)格/（元/m2·月）		——	75	74	67.6
區(qū)域因素	商業(yè)繁華度	較好	較好	較好	較好
	交通條件	較好	較好	較好	較好
	周邊環(huán)境	較好	較好	較好	較好
	公共配套	完善	完善	完善	完善
	基礎(chǔ)設(shè)施	完善	完善	完善	完善
個(gè)別因素	建筑類型	小高層	小高層	小高層	小高層
	外觀形象	較好	較好	較好	較好
	所在層/總樓層	二/12	二/12	二/12	三/12
	設(shè)施設(shè)備	完善	完善	完善	完善
	裝修	簡裝	簡裝	簡裝	簡裝
	層高/m	4	4	4	4
	通道出入口距離/m	3	3	3	3
	建筑年份	2000年	2000年	2000年	2000年
	物業(yè)服務(wù)	一般	一般	一般	一般

對(duì)象	可比實(shí)例1	可比實(shí)例2	可比實(shí)例3
名稱	××服裝店	××食品店	××百貨店
坐落	××街××號(hào)	××街××號(hào)	××街××號(hào)
租金價(jià)格/（元/m2）	75	74	67.6
交易情況修正	100/100	100/100	100/100
交易日期修正	100/100	100/100	100/100
區(qū)域因素修正	100/100	100/100	100/100
個(gè)別因素修正	100/100	100/100	100/100
修正后租金（元/m2）	75	74	67.6
平均比準(zhǔn)資金（元/m2）

　　11.選取可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。

　　12.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。

　　13.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說明不調(diào)整的理由。

　　14.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說明。

　　3個(gè)可比實(shí)例修正后的租金較為接近，故取三者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象客觀租金水平，即估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房的租金為72.2元/（m2·月）。

　　根據(jù)市場調(diào)查和分析，估價(jià)對(duì)象商業(yè)用房有效出租率確定為95%.

　　年潛在毛收入＝月租金×12＝72.2×12＝866.4（元／m2）

　　年有效毛收入＝年潛在毛收入×有效出租率＝866.4×95%＝823.08（元/m2）

　　15.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

　　2.年總費(fèi)用

　　（1）稅金：包括房產(chǎn)稅12%、營業(yè)稅5%、城市維護(hù)建設(shè)稅（營業(yè)稅的7%）、教育費(fèi)附加（營業(yè)稅的3%），綜合取年有效毛收入的17.5%.

　?。?）維修費(fèi)：按建筑物重置成本的2‰計(jì)算，根據(jù)估價(jià)對(duì)象建筑物的實(shí)際情況和造價(jià)資料，本估價(jià)對(duì)象建筑物的重置成本按1800元／m2計(jì)算。

　　年維修費(fèi)＝1800×2‰＝36（元／m2）

　　16.維修費(fèi)取值依據(jù)未說明。

　　17.維修費(fèi)不應(yīng)按本估價(jià)對(duì)象的重置成本計(jì)算而應(yīng)按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計(jì)算。

　　（3）保險(xiǎn)費(fèi)：保險(xiǎn)費(fèi)率一般為有效毛收入的1.5‰～3‰，本次取2‰。

　　年保險(xiǎn)費(fèi)＝823.08×2‰＝1.65（元／m2，）

　　18.保險(xiǎn)費(fèi)率的確定未說明理由。

　?。?）管理費(fèi)：包括管理人員經(jīng)費(fèi)、辦公費(fèi)、廣告費(fèi)等，根據(jù)××市一般水平，管理費(fèi)約占年有效毛收入的2%～4%，根據(jù)估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀特點(diǎn)，結(jié)合估價(jià)人員經(jīng)驗(yàn)，按年有效毛收入的3%計(jì)算。

　　年管理費(fèi)＝年有效毛收入×3%＝866.4×3%＝25.99（元／m2）

　　（5）年總費(fèi)用：（1）～（4）項(xiàng)的合計(jì)。

　　年總費(fèi)用＝199.29+36+1.65+25.99＝207.65（元／m2）

　　3.年凈收益

　　年凈收益＝年有效毛收入－年總費(fèi)用＝823.08－207.68＝615.4（元／m2）

　　4.報(bào)酬率

　　報(bào)酬率確定為6.5%.（確定過程略）

　　5.收益年限

　　估價(jià)對(duì)象為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，其經(jīng)濟(jì)耐用年限為40年。該房地產(chǎn)竣工于2000年，至估價(jià)時(shí)點(diǎn)已使用11年，剩余使用年限為29年，因此估價(jià)對(duì)象的可收益年限確定為29年。

　　19.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　6.求取房地產(chǎn)評(píng)估單價(jià)

　　計(jì)算公式為：

　　估價(jià)對(duì)象單價(jià)＝615.4/6.5%×[1－1/（1+6.5%）29]＝7943（元/m2）（取整）

　　20.沒有對(duì)年凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整（或者未說明年凈收益是預(yù)測值）。

　　21.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權(quán)剩余年限。

　　22.根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　23.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對(duì)年凈收益未來變化趨勢進(jìn)行分析）

　　24.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷?/p>

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　　經(jīng)測算，估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為8023元／m2.（測算過程略）

　?。ㄈ┚C合確定估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格

　　由上述測算過程得到的收益價(jià)格為7943元／m2，比較價(jià)格為8023元／m2，兩個(gè)結(jié)果比較接近，客觀反映了估價(jià)對(duì)象的市場價(jià)值。因此本次評(píng)估采用兩者的簡單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象評(píng)估結(jié)果。

　　估價(jià)對(duì)象評(píng)估單價(jià)＝（7943+8023）/2＝7983（元／m2）

　　估價(jià)對(duì)象評(píng)估總價(jià)＝7983×511.45＝408.29（萬元）

　　八、估價(jià)結(jié)果確定

　　本估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，采用科學(xué)合理的估價(jià)方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)估價(jià)人員綜合分析測算，確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)2011年6月23日的評(píng)估單價(jià)為7983元／m2，評(píng)估總價(jià)為408.29萬元，人民幣大寫：肆佰零捌萬貳仟玖佰元整。

　　【參考答案】

　　1.封面中“估價(jià)人員”應(yīng)為“注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師”。

　　2.致估價(jià)委托人函及技術(shù)報(bào)告中的估價(jià)結(jié)果中缺車庫部分價(jià)格。

　　3.注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明中不能依據(jù)當(dāng)事人要求進(jìn)行評(píng)估。

　　4.未明確說明加層部分面積是否屬于產(chǎn)權(quán)登記面積，計(jì)入總價(jià)的理由未說明。

　　5.估價(jià)對(duì)象中缺土地使用權(quán)出讓年限或土地使用權(quán)起始日期。

　　6.估價(jià)對(duì)象中缺裝飾裝修部分的描述或說明。

　　7.估價(jià)對(duì)象中缺是否有共有權(quán)的說明。

　　8.技術(shù)報(bào)告中估價(jià)方法適用性分析中，選用市場法的理由不充分，應(yīng)該是該區(qū)域中在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有較多類似房地產(chǎn)的交易實(shí)例。

　　9.不應(yīng)選用凈收益按一定比率遞增的收益法計(jì)算公式（或者說選用凈收益按一定比率遞增的公式與后面采用凈收益每年不變有限年限公式矛盾）。

　　10.用市場法求租金時(shí)，所在層/總樓層因素應(yīng)屬于區(qū)位因素而不是個(gè)別因素。

　　11.選取可比實(shí)例的租金內(nèi)涵未說明，如是否有租約，是否有押金或租賃保證金的利息收入等租金外收入，可出租面積比率、出租方式、租金交納方式、租金項(xiàng)目中哪些是應(yīng)當(dāng)扣除的費(fèi)用，如物業(yè)服務(wù)費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、房地產(chǎn)稅金等。

　　12.可比實(shí)例2成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相距較遠(yuǎn)，未說明交易日期修正系數(shù)為100/100的理由。

　　13.可比實(shí)例3的樓層與估價(jià)對(duì)象不同，未說明不調(diào)整的理由。

　　14.可比實(shí)例的租金收租損失情況未說明。

　　15.在確定租金時(shí)未考慮租賃保證金或押金的利息收入等租金外收入。

　　16.維修費(fèi)取值依據(jù)未說明。

　　17.維修費(fèi)不應(yīng)按本估價(jià)對(duì)象的重置成本計(jì)算而應(yīng)按該類房地產(chǎn)的客觀平均成本計(jì)算。

　　18.保險(xiǎn)費(fèi)率的確定未說明理由。

　　19.鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)非生產(chǎn)用房的耐用年限為60年而不是40年。

　　20.沒有對(duì)年凈收益進(jìn)行預(yù)期或期望調(diào)整（或者未說明年凈收益是預(yù)測值）。

　　21.在確定收益年限時(shí)未考慮土地使用權(quán)剩余年限。

　　22.根據(jù)孰短原則，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限（27年）為收益年限而不是建筑物剩余使用年限。

　　23.選用凈收益每年不變有限年限公式未說明理由（或者說沒有對(duì)年凈收益未來變化趨勢進(jìn)行分析）。

　　24.在最后確定收益價(jià)格時(shí)，未說明在出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時(shí)，對(duì)收回的建筑物不予補(bǔ)償?shù)那疤帷?/p>

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