2006-01-10 00:00 【大 中 小】【打印】【我要糾錯(cuò)】
摘要: “天時(shí)”、“地利”、“人和”都會(huì)直接影響企業(yè)的經(jīng)營(yíng)。“天時(shí)”是指商家對(duì)投資時(shí)機(jī)的把握以及在經(jīng)營(yíng)過程中的時(shí)令性的把握:“人和”是商品在管理上的技巧,包括服務(wù)態(tài)度、促銷手段、廣告宣傳等方面。而“地利”也是一個(gè)非常重要的因素,屬于建筑策劃的范疇。店址選擇適當(dāng),占有“地利”之勢(shì),廣泛吸收消費(fèi)者促進(jìn)銷售,實(shí)現(xiàn)更好的經(jīng)濟(jì)效益。
關(guān)鍵詞: 商業(yè) 選址 經(jīng)濟(jì)
城市商業(yè)活動(dòng)是以追求最高利潤(rùn)為目的的,這是商業(yè)設(shè)計(jì)選址與布局的經(jīng)濟(jì)原則。同時(shí),顧客是商業(yè)活動(dòng)過程中不可缺少的重要組成部分,因此,建筑之布局與城市人口分布形態(tài)密切相關(guān)。
城市商業(yè)中心的形成和發(fā)展是城市、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和科技等領(lǐng)域綜合作用的產(chǎn)物,按其相互作用的規(guī)模和范圍的層次來分,可分為宏觀的社會(huì)經(jīng)濟(jì)影響,中觀的空間區(qū)位條件和微觀的空間模式三個(gè)不同的層次。
商業(yè)設(shè)施選址的意義就在于它是一項(xiàng)長(zhǎng)期性的投資,直接關(guān)系企業(yè)經(jīng)營(yíng)的戰(zhàn)略決策,是零售企業(yè)貫徹以消費(fèi)者為中心觀點(diǎn)的重要體現(xiàn),是影響企業(yè)效益的一個(gè)決定性因素,同時(shí)也是制定企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)和經(jīng)營(yíng)策略的重要依據(jù)。
商業(yè)設(shè)施的選址應(yīng)該考慮以下因素:(1)客流規(guī)律;(2)交通狀況;(3)商業(yè)環(huán)境;(4)地形特點(diǎn);(5)符合城市規(guī)劃要求。
1、客流規(guī)劃是選擇店址的最重要的因素商業(yè)中心是消費(fèi)中心,從經(jīng)濟(jì)效益上講,商業(yè)中心必須滿足整個(gè)城市消費(fèi)市場(chǎng)的要求,爭(zhēng)取盡可能多的顧客;從成本效益上講,要爭(zhēng)取最大的聚集效益,要求最大限度地利利城市的各種基礎(chǔ)設(shè)施。所以,城市人口分布的空間形態(tài)是商業(yè)中心形成發(fā)展的重要制約因素。
。1)相同客流規(guī)模的不同地區(qū),因客充的目的、速度、時(shí)間不同,對(duì)選址條件有不同差別。
在商業(yè)集中的繁華地區(qū)客流目的一般是以購(gòu)買商品為主流,或是與購(gòu)買商品有聯(lián)系的觀光瀏覽,為以后購(gòu)買作準(zhǔn)備,這類地區(qū)的客流特點(diǎn)一般是速度緩慢,停留時(shí)間較長(zhǎng),流動(dòng)時(shí)間相對(duì)分散。
有些時(shí)候,除了人口的密度因素之外,人口的職業(yè)分布、收入狀況、年齡也是影響購(gòu)買能力、購(gòu)買習(xí)慣的主要因素,必須加以考慮。前者可以作為商業(yè)規(guī)模的主要參考指標(biāo),后者則除影響規(guī)模之外,還決定了商業(yè)的特色和內(nèi)容。
。2)選擇店址需要調(diào)查分析街道兩側(cè)的客流量規(guī)模,選擇客流較多的街道一側(cè)。
。3)選擇店址要分析街道特點(diǎn)與客流規(guī)模的關(guān)系,街道交*路口客流最多,是選址的最好位置。
。4)對(duì)于大型的購(gòu)物中心和商業(yè)街,除了被動(dòng)適應(yīng)客流規(guī)律之外,還可以在原有路網(wǎng)基礎(chǔ)上加以改善開發(fā),選擇有開發(fā)前景的區(qū)域,開辟新的道路交通系統(tǒng),主動(dòng)地引導(dǎo)客流,制造客流,進(jìn)而創(chuàng)造新的商業(yè)環(huán)境。
2、交通狀況城市道路交通是聯(lián)系顧客與商業(yè)設(shè)施的載體。因此,它是制約商業(yè)聚集的又一個(gè)重要因素。商業(yè)活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)原則要求有盡可能大的吸引范圍,保證盡可能多的顧客方便地到達(dá)商店。因此商業(yè)設(shè)施的選址必須是交通可達(dá)性最佳的地點(diǎn)。在商業(yè)的追求最大貨物銷售范圍的原則下,選址應(yīng)使交通費(fèi)用達(dá)到最小。所以商業(yè)中心交通可達(dá)性最佳的實(shí)質(zhì)是:所有購(gòu)物出行者到達(dá)中心的出行時(shí)間總和最小。
3、商業(yè)環(huán)境選擇店址應(yīng)考慮設(shè)店地點(diǎn)附近的商店的規(guī)模和數(shù)量,如果在同一地區(qū)內(nèi)已有過多的同行業(yè)商店,勢(shì)必影響商店的經(jīng)營(yíng)效果,此為趨異性。但是另一方面,由于顧客希望就近廣泛地比較選擇商品,以及希望一次購(gòu)足所需的商品,有些商店又有集中趨勢(shì),相鄰而廟,此為趨同性。
一般來說,比較專一的商品,顧客希望有廣泛的比較和選擇余地,希望有集中的專門店。這種顧客以購(gòu)買一類商品為目的,對(duì)商業(yè)氣氛、娛樂性、環(huán)境沒有過多要求,把注意力全部集中在商品,并比較其質(zhì)量、價(jià)格等因素。
另外一此顧客,購(gòu)物的范圍比較雜,也比較隨意,或完全以休閑為主要目的,當(dāng)然不會(huì)去逛上面提到的結(jié)構(gòu)單一的商業(yè)區(qū),而是希望到集購(gòu)物、娛樂、休閑等需要為一體的綜合商場(chǎng)。一般大商場(chǎng)就是以此為目標(biāo)而設(shè)置的,盡可能豐富功能來滿足這類顧客的要求。
還有一種特性就是共生性,即指商店依賴于為其他原因而來的顧客,如商業(yè)中心區(qū)的小型商店設(shè)于大型商店附近,主要經(jīng)營(yíng)小商品,以品種齊全而取得優(yōu)勢(shì);蜷_辦大商場(chǎng)不能提供的小型服務(wù)業(yè),有的經(jīng)營(yíng)連帶消費(fèi)商品的商店相互鄰攔,互為補(bǔ)充,便利顧客。
4、地形特點(diǎn)選擇店址還要分析地形特點(diǎn),主要選擇能見度高的地點(diǎn),如選擇在兩面臨街的地點(diǎn)能見度就最高,并且可以擴(kuò)充櫥窗面積,增辟出入口以減緩擁擠,這是最好的設(shè)址地點(diǎn)。位于街道的入口處、公共場(chǎng)所的迎面處都是能見度高的地點(diǎn)。有的地點(diǎn)如位于街道的凹進(jìn)部位能見度就差。
5、城市規(guī)劃的要求城市總體規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃,都根據(jù)城市現(xiàn)狀和發(fā)展要求對(duì)商業(yè)中心的分布、商業(yè)建筑的布局等作出一系列的規(guī)定,商業(yè)建筑的選址應(yīng)該符合城市規(guī)劃的要求,服從城市總體發(fā)展的需要。
在選擇店址過程中要對(duì)以上因素進(jìn)行實(shí)際調(diào)查,搜集資料,具體分析研究,了解建店的有利和不利條件,不僅要考慮現(xiàn)狀,還要了解未來的發(fā)展變化,尤其要了解城市建設(shè)的長(zhǎng)期規(guī)劃,如所選地區(qū)的街道、交通市政、公共設(shè)施、居民住宅及其它建設(shè)或改造項(xiàng)目的規(guī)劃,有的地點(diǎn)從當(dāng)前分析是優(yōu)越條件,而隨著城市的改造將會(huì)出現(xiàn)新的變化,而不適合設(shè)店。反之,從當(dāng)前分析不適合設(shè)店但從規(guī)劃前景看又有發(fā)展前途
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