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1999-03-01 17:03 【大 中 小】【打印】【我要糾錯】
。1998年12月18日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第六次會議通過,根據(jù)2001年12月22日江西省第九屆人民代表大會常務委員會第二十七次會議《關于修改<江西省城市居住小區(qū)物業(yè)管理條例>的決定》修正)
第一章 總 則
第一條 為加強和規(guī)范城市居住小區(qū)(以下簡稱居住小區(qū))的物業(yè)管理,保障業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,創(chuàng)造安全、優(yōu)美、舒適、文明的居住環(huán)境,根據(jù)有關法律、法規(guī)的規(guī)定,結合本省實際,制定本條例。
第二條 本條例適用于在本省行政區(qū)域內(nèi)的居住小區(qū)物業(yè)管理活動,以及對其實施的監(jiān)督管理。
第三條 本條例所稱物業(yè),是指居住小區(qū)內(nèi)各類房屋和共用設施設備等。
本條例所稱業(yè)主,是指居住小區(qū)物業(yè)的所有權人。
本條例所稱使用人,是指物業(yè)的承租人和實際使用物業(yè)的其他人。
本條例所稱物業(yè)管理企業(yè),是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托,根據(jù)物業(yè)管理服務合同進行專業(yè)管理服務的企業(yè)。
第四條 城市新建居住小區(qū)和共用設施設備齊全的原有居住小區(qū),應當實行物業(yè)管理。
共用設施設備不齊全的住宅相對集中的居住區(qū),由所在地人民政府組織整治,創(chuàng)造條件逐步實行物業(yè)管理。
居住小區(qū)的范圍,由所在地人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱所在地房管部門)按照住宅與共用設施設備的相關情況劃定。
第五條 居住小區(qū)物業(yè)管理實行業(yè)主自治管理和物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)化有償服務相結合的原則。
第六條 縣級以上人民政府房產(chǎn)行政主管部門(以下簡稱縣級以上房管部門)是本行政區(qū)域內(nèi)居住小區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門,負責組織實施本條例并對行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理進行監(jiān)督管理。
市政、綠化、公安(消防)、市容環(huán)境衛(wèi)生、價格、工商行政管理等有關部門及供水、供氣、供電等企業(yè)應當按照各自的職責分工和本條例規(guī)定,密切配合,共同做好物業(yè)管理的有關工作。
城市居民委員會和公安派出所依法對居住小區(qū)物業(yè)管理進行指導監(jiān)督。
第二章 居住小區(qū)物業(yè)管理分工
第七條 居住小區(qū)內(nèi)共用的道路和排水設施的日常養(yǎng)護和維修管理,由物業(yè)管理企業(yè)負責;屬于城市道路和公共排水設施的由市政管理部門負責。
第八條 居住小區(qū)內(nèi)綠化建設由開發(fā)建設單位負責;共用的綠地、園林設施等日常養(yǎng)護和維修管理,由物業(yè)管理企業(yè)負責并接受園林綠化管理部門的指導監(jiān)督。
第九條 居住小區(qū)規(guī)劃用地內(nèi)道路、住宅樓周圍及綠地、樓道等公共環(huán)境的清掃保潔,由物業(yè)管理企業(yè)負責。
居住小區(qū)內(nèi)共用的廁所、化糞池、垃圾站(箱、道)等環(huán)境衛(wèi)生設施的日常養(yǎng)護和維護管理由物業(yè)管理企業(yè)負責;廁所、化糞池的清掏、清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責;生活垃圾由物業(yè)管理企業(yè)負責收集到垃圾中轉站,清運工作由市容環(huán)境衛(wèi)生管理部門負責。
第十條 高層樓以樓內(nèi)供水泵房總計費水表為界,多層樓以樓外自來水表井為界,界限以外(包括計費水表)的供水管線及設備,由供水企業(yè)負責維修管理;界限以內(nèi)(包括水表井至用戶)的供水管線及設備由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理。
第十一條 居住小區(qū)內(nèi)供電線路、供氣線路、消防器具設施、路燈等,屬于共用設施設備的,由物業(yè)管理企業(yè)負責維修管理;屬于公共部分的,分別由供電、供氣企業(yè)和管理消防、路燈的部門負責維修管理。
第十二條 供水、供電、供氣企業(yè)應當對居民用水、用電、用氣裝表計量,一戶一表,以戶結算,并按照規(guī)定定期抄表。
供水、供電、供氣等企業(yè)可委托物業(yè)管理企業(yè)代收相關費用。
第三章 業(yè)主自治管理
第十三條 公有住宅出售建筑面積達到30%以上或者新建商品住宅出售建筑面積達到50%以上的居住小區(qū),應當設立業(yè)主委員會。業(yè)主委員會由所在地房管部門會同住宅出售單位組織召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生。
第十四條 業(yè)主大會由居住小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主組成;業(yè)主人數(shù)較多的,每棟應當按住戶比例推選業(yè)主代表,組成業(yè)主代表大會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,應當有過半數(shù)業(yè)主或者主業(yè)代表出席。業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會作出的決定,應當經(jīng)全體業(yè)主或者業(yè)主代表過半數(shù)通過。
業(yè)主委員會每年至少召開1次業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會;遇有特殊情況,經(jīng)15%以上業(yè)主或者業(yè)主代表提議、業(yè)主委員會應當就所提議題召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表犬會。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會應當邀請居民委員會和使用人代表列席。
第十五條 業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會行使下列職權:
。ㄒ唬┻x舉、罷免業(yè)主委員會成員;
(二)審議通過業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程;
(三)聽取并審議業(yè)主委員會工作報告,改變或者撤銷業(yè)主委員會不適當?shù)臎Q定,監(jiān)督業(yè)主委員會工作;
。ㄋ模Q定選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè);
。ㄎ澹┞犎『蛯徸h維修基金預決算的報告,監(jiān)督維修基金的使用;
。Q定物業(yè)管理的其他重大事項。
業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會制定的業(yè)主公約和業(yè)主委員會章程不得與法律、法規(guī)和規(guī)章相抵觸。
第十六條 業(yè)主委員會是在居住小區(qū)內(nèi)代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織。
業(yè)主委員會應當自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi),持下列文件向所在地房管部門備案:
。ㄒ唬┏闪I(yè)主委員會登記申請書;
(二)業(yè)主委員會成員名單;
(三)業(yè)主委員會章程。
第十七條 業(yè)主委員會成員應當由業(yè)主擔任。業(yè)主委員會成員不得少于5人,人數(shù)為單數(shù)。業(yè)主委員會由主任、副主任和委員組成。
業(yè)主委員會每屆任期3年。
第十八條 業(yè)主委員會應當維護全體業(yè)主的合法權益,履行下列職責:
(一)召開業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會,報告物業(yè)管理的實施情況;
。ǘ⿺M定業(yè)主公約草案和業(yè)主委員會章程草案;
。ㄈ﹫(zhí)行業(yè)主大會、業(yè)主代表大會選聘或者解聘物業(yè)管理企業(yè)的決定,與物業(yè)管理企業(yè)訂立、變更或者解除物業(yè)管理服務合同;
(四)審議物業(yè)管理企業(yè)提出的物業(yè)管理服務年度計劃、財務預算和決算;
。ㄎ澹┒ㄆ跈z查監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)代管的維修基金的使用情況;
。┞犎I(yè)主、使用人的意見和建議,監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務活動;
。ㄆ撸┍O(jiān)督共用設施設備的合理使用;
(八)業(yè)主大會或者業(yè)主代表大會賦予的其他職責。
業(yè)主委員會應當按照其章程的規(guī)定定期召開會議,會議必須有過半數(shù)成員出席,作出決定應當經(jīng)全體成員過半數(shù)通過。
第四章 居住小區(qū)物業(yè)管理服務
第十九條 物業(yè)管理企業(yè)從事物業(yè)管理服務,應當與業(yè)主委員會簽訂物業(yè)管理服務合同。
在物業(yè)管理服務合同中,當事人應當約定物業(yè)管理服務的下列事項,并根據(jù)收費標準約定各項服務的收費:
。ㄒ唬┓课萁ㄖ灿貌课坏娜粘pB(yǎng)護和維修管理;
(二)共用設施設備的日常養(yǎng)護和維修管理;
。ㄈ┍嵎⻊;
(四)保安服務;
。ㄎ澹I(yè)主或者使用人委托的其他服務事項。
第二十條 物業(yè)管理企業(yè)應當按照下列要求提供物業(yè)管理服務:
。ㄒ唬┌凑諊乙(guī)定的技術標準和規(guī)范以及業(yè)主委員會審定的物業(yè)管理服務年度計劃,實施物業(yè)管理;
。ǘ┰诜课菔褂们埃瑢⒆≌墓灿貌课缓凸灿迷O施設備使用、維護的方法、要求、注意事項以及法規(guī)、規(guī)章的有關規(guī)定書面告知業(yè)主、使用人;
(三)受業(yè)主委員會的委托,代管維修基金,按照業(yè)主委員會審定的財務預算使用維修基金;
。ㄋ模┙(jīng)常對居住小區(qū)進行全面的巡視、檢查,定期對住宅的共用部位、共同設施設備進行日常養(yǎng)護;
。ㄎ澹┌l(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設施設備損壞時,立即采取保護措施,并按照物業(yè)管理服務合同的約定進行維修;
。┙拥轿飿I(yè)損壞報修時,限時進行維修和處理;
。ㄆ撸┳龊梦飿I(yè)管理費用收支的各項賬目,妥善保管物業(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;
。ò耍6個月公布1次物業(yè)管理服務費、維修基金的使用情況,接受業(yè)主和業(yè)主委員會的監(jiān)督;
(九)定期聽取業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人的意見和建議,改進和完善管理服務;
。ㄊ┌l(fā)現(xiàn)違反本條例或者業(yè)主公約的行為,立即進行勸阻、制止,并向業(yè)主委員會和有關行政主管部門報告;
。ㄊ唬┌凑瘴飿I(yè)管理服務合同約定的要求,做好其他管理服務事項。
第二十一條 物業(yè)管理服務收費,應當遵循合理、公開、公平以及與管理水平相適應的原則。
第二十二條 在制定物業(yè)管理公共性服務收費和專項服務收費的具體標準時,價格管理部門應當會同房管部門實行價格聽證制度。
第二十三條 物業(yè)管理服務收費包括下列項目:
(一)公共性服務收費,實行政府定價,用于為業(yè)主、使用人提供的住宅共用部位、共用設施設備的日常養(yǎng)護和保潔、保安等具有公共性的服務;
。ǘ⿲m椃⻊帐召M,實行政府指導價,用于電梯、轉供電、二次供水等房屋設備運行服務所需的費用;
(三)特約服務收費,實行經(jīng)營者自主定價,用于物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主、使用人個別需求提供的特約服務。
第二十四條 物業(yè)管理企業(yè)收費的項目和標準應當公布。已按照本條例規(guī)定向業(yè)主、使用人收取物業(yè)管理服務費用的,其他任何單位和個人不得重復收取性質(zhì)相同的費用。
物業(yè)管理服務費用經(jīng)約定可以預收,但預收期限不得超過3個月。
未受業(yè)主委員會或者業(yè)主、使用人委托,物業(yè)管理企業(yè)自行提供服務收取費用的,業(yè)主和使用人有權拒付。
第二十五條 物業(yè)管理企業(yè)應當在物業(yè)管理服務合同終止或者解除后的10日內(nèi)向業(yè)主委員會辦理下列事項,并報所在地房管部門備案:
。ㄒ唬⿲︻A收的物業(yè)管理服務費用按實際使用結算,多收的部分予以退還;
。ǘ┮平蝗课飿I(yè)檔案資料和有關的財務賬冊;
。ㄈ┮平粯I(yè)主共有的房屋、場地和其他財物。
第二十六條 居住小區(qū)開發(fā)建設單位應當做好前期物業(yè)管理工作,保修期內(nèi)的維修費用由開發(fā)建設單位承擔。前期物業(yè)管理動用維修基金,必須事先經(jīng)所在地房管部門審核。
前款所稱前期物業(yè)管理,是指住宅出售后至業(yè)主委員會成立前的物業(yè)管理。
第二十七條 居住小區(qū)經(jīng)綜合驗收合格后,開發(fā)建設單位應當將下列工程資料移交給業(yè)主委員會并報城市建設檔案館存檔:
。ㄒ唬┚幼⌒^(qū)規(guī)劃圖、竣工總平面圖;
。ǘ﹩误w建筑結構、設備竣工圖;
。ㄈ┕芫竣工圖;
(四)其他物業(yè)管理所需的資料。
新建居住小區(qū)未經(jīng)綜合驗收或者綜合驗收不合格的,不得交付使用。
第二十八條 住宅開發(fā)建設單位應當按照規(guī)定提供必需的物業(yè)管理服務用房,其費用列入開發(fā)建設成本,產(chǎn)權屬全體業(yè)主共有,有償提供給物業(yè)管理企業(yè)使用,其收益的使用由業(yè)主委員會決定。
第五章 物業(yè)的使用
第二十九條 物業(yè)使用中禁止下列行為:
(一)損壞房屋承重結構和破壞房屋外貌;
。ǘ┱加、損壞住宅的共用部位、共用設施設備或者擅自移裝共用設備;
(三)在天井、庭園、平臺、屋頂以及道路或者其他場地搭建建筑物、構筑物;
(四)亂設攤點、亂設集貿(mào)市場;
。ㄎ澹﹣y倒垃圾、雜物;
(六)在建筑、構筑物上亂張貼、亂刻畫;
。ㄆ撸┡欧呕蛘叨逊庞卸居泻ξ镔|(zhì),堆放易爆物品或者發(fā)出超過環(huán)境保護規(guī)定標準的噪聲;
。ò耍┻`法違章從事生產(chǎn)、經(jīng)營、加工、養(yǎng)殖等活動;
(九)法律、法規(guī)禁止的其他行為。
第三十條 業(yè)主或者使用人裝修住宅,應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將裝修住宅的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或者使用人。
物業(yè)管理企業(yè)發(fā)現(xiàn)違反本條例第二十九條規(guī)定的行為,應當勸阻制止,并督促改正;對拒不改正的,應當及時告知業(yè)主委員會,并報有關行政管理部門依法處理。
第三十一條 業(yè)主或者使用人不得擅自改變住宅的使用性質(zhì)。因特殊情況需要改變使用性質(zhì)的,應當符合城市規(guī)劃要求,并依法辦理審批手續(xù)。
居住小區(qū)按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,不得擅自改變使用性質(zhì)。
第三十二條 住宅的共用部位、共用設施設備維修時,相鄰業(yè)主、使用人應當予以配合。因相鄰業(yè)主、使用人阻撓維修造成其他業(yè)主、使用人財產(chǎn)損失的,責任人應當負責賠償。
因物業(yè)維修、裝修造成相鄰業(yè)主的、使用人的自用部位、自用設備損壞或者其他財產(chǎn)損失的,責任人應當負責賠償。
第三十三條 任何單位和個人不得占用居住小區(qū)內(nèi)的區(qū)間道路、場地。因物業(yè)維修或者公共利益需要臨時占用、挖掘區(qū)間道路、場地的,應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議,并在約定期限內(nèi)恢復原狀。
除執(zhí)行任務的治安、消防、搶險、救護、環(huán)衛(wèi)、殯葬等特種車輛外,機動車輛在居住小區(qū)內(nèi)停放規(guī)定,由業(yè)主委員會決定。設有固定停車場所和管理服務人員的,其車輛停放收費按價格管理部門核定的標準執(zhí)行。車輛停放的收益應當納入維修基金。
第三十四條 利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施的,應當在征得相關業(yè)主、使用人和業(yè)主委員會的書面同意后,方可按有關規(guī)定辦理審批手續(xù);經(jīng)批準的,應當與業(yè)主委員會簽訂協(xié)議,并支付設置費用。收取的費用應當納入維修基金。
第六章 物業(yè)維修經(jīng)費
第三十五條 在公用住宅和新建居住小區(qū)住宅出售的同時,應當設立住宅共用部位、共用設施設備維修基金(簡稱維修基金)。
屬公有住宅出售的,由公有住宅售房單位按多層住宅不低于售房款的20%,高層住宅不低于售房款的30%提取維修基金;購房者按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。
新建居住小區(qū)商品住宅銷售時,購房者應當按購房款2%的比例向售房單位繳交維修基金。
第三十六條 維修基金應當在銀行專戶存儲,專款專用。
維修基金明細戶應當按單幢住宅設置,按戶核算。
第三十七條 維修基金應當用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的大修、更新、改造,不得挪作他用。
第三十八條 維修基金的使用,由物業(yè)管理企業(yè)提出年度財務預算,經(jīng)業(yè)主委員會審定后實施。
住宅共用部位、共用設備大修、更新、改造的費用,由整憧住宅的業(yè)主共同承擔。
共用設施大修、更新、改造的費用,由居住小區(qū)內(nèi)全體業(yè)主共同承擔。
住宅的共用部位、共用設施設備屬人為損壞的,其維修、更新費用由責任人承擔。
住宅自用部位、自用設備的維修、更新費用,由業(yè)主承擔。
維修基金不足時,經(jīng)業(yè)主委員會決定,按業(yè)主擁有的住宅建筑面積比例向業(yè)主續(xù)籌。
第三十九條 業(yè)主轉讓住宅時,其維修基金賬戶中剩余部分的費用不予退還,隨房屋所有權同時過戶。
第七章 投 訴
第四十條 縣級以上房管部門應當建立投訴受理制度,接受業(yè)主委員會、業(yè)主、使用人和物業(yè)管理企業(yè)對違反本條例規(guī)定行為的投訴。
第四十一條 房管部門受理投訴后,應當進行調(diào)查、核實,并自受理投訴之日起30日內(nèi)答復投訴人。
投訴人對房管部門的答復有異議的,可以向上一級房管部門提出復核要求。上級房管部門應當自受理之日起30日內(nèi),將復核意見答復投訴人。
第四十二條 投訴內(nèi)容屬于其他部門或者企業(yè)職責范圍的,房管部門應當自受理之日起5日內(nèi),移送有關部門或者企業(yè)處理,并書面告知投訴人。
第八章 法律責任
第四十三條 業(yè)主大會、業(yè)主代表大會、業(yè)主委員會作出的決定違反本條例規(guī)定的,由房管部門責令限期改正或者撤銷其決定,并通告全體業(yè)主。
第四十四條 違反本條例規(guī)定,新建居住小區(qū)開發(fā)建設單位未將工程資料移交或者報送存檔的,由房管部門責令限期改正,逾期不改正的,處1000元以上1萬元以下罰款。
第四十五條 違反本條例規(guī)定,有下列情形之一的,由房管部門責令限期改正,處1萬元以上5萬元以下罰款:
。ㄒ唬┬陆ň幼⌒^(qū)開發(fā)建設單位未進行前期物業(yè)管理或者擅自動用維修基金的;
(二)居住小區(qū)未經(jīng)綜合驗收或者驗收不合格交付使用的;
。ㄈ┬陆ň幼⌒^(qū)開發(fā)建設單位或者公有住宅售房單位未設立維修基金的。
前款第(二)項所列行為情節(jié)嚴重的,可吊銷開發(fā)建設單位資質(zhì)證書。
第四十六條 違反本條例規(guī)定,挪用維修基金或者造成維修基金損失的,由財政部門和房管部門按章處理。情節(jié)嚴重的,依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第四十七條 違反本條例第二十條規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)不履行物業(yè)管理服務合同約定的,業(yè)主或者使用人都有權向業(yè)主委員會或者房管部門投訴,業(yè)主委員會或者房管部門應當予以制止并責令其限期改正,情節(jié)嚴重的,有權解除委托管理合同;造成業(yè)主、使用人損失的,應當承擔賠償責任。
業(yè)主或者使用人違反業(yè)主公約,應當承擔相應的民事責任。對違反業(yè)主公約的,業(yè)主委員會或者相關的業(yè)主、使用人可以向人民法院提起民事訴訟。
業(yè)主或者使用人未按物業(yè)管理服務合同交納物業(yè)管理服務費用的,物業(yè)管理企業(yè)可以按日加收應交納費用3%的滯納金或者按照約定加收滯納金。
第四十八條 違反本條例第二十三條、第二十四條、第二十九條、第三十一條、第三十三條規(guī)定的,由有關行政管理部門按照各自職責和相關法律、法規(guī)的規(guī)定處罰。
第四十九條 房管部門及其工作人員未按本條例規(guī)定履行職責,管理不力,嚴重影響本行政區(qū)域居住小區(qū)物業(yè)管理的,依法追究直接負責的主管人員和其他責任人員的行政責任;玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊構成犯罪的,依法追究刑事責任。
第五十條 當事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。當事人在法定期限內(nèi)既不申請復議也不提起訴訟,期滿又不履行義務的,由作出具體行政行為的行政管理部門依法申請人民法院強制執(zhí)行。
第九章 附則
第五十一條 本條例有關專業(yè)用語的含義:
。ㄒ唬┳杂貌课,是指1套住宅分戶門內(nèi)的空間及其室內(nèi)墻面和天井、庭園等部位;
。ǘ┳杂迷O備,是指1套住宅內(nèi)部的門窗、衛(wèi)生潔具以及通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線等設備;
(三)共用部位,是指1幢住宅內(nèi)部,建設費用已分攤進入住房銷售價值的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電梯間、電梯機房、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面、屋頂?shù)炔课唬?/p>
。ㄋ模┕灿迷O備,是指1幢住宅內(nèi)部,建設費用已分攤進入住房銷售價格的由整幢住宅的業(yè)主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、避雷裝置、消防器具等設備;
。ㄎ澹┕灿迷O施,是指居住小區(qū)內(nèi),建設費用己分攤進入住房銷售價格的由業(yè)主、使用人共同使用的道路、綠地、停車場庫、路燈、公益性文體設施、消防設施、排水管道、窖井、化糞池、垃圾站(房)等設施;
(六)房屋承重結構,是指住宅的基礎、承重墻體、梁柱、樓蓋、屋頂?shù)取?/p>
第五十二條 大廈寫字樓、商住樓、別墅區(qū)、工業(yè)區(qū)及其他非居住房屋的物業(yè)管理參照本條例執(zhí)行。
第五十三條 本條例自1999年3月1日起施行。
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