（贛府發(fā)[2000] 41號）

各市、縣（區(qū)）人民政府，省政府各部門：

　　近年來，我省各地認(rèn)真貫徹執(zhí)行《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地管理法》），切實加強土地市場管理，土地的資產(chǎn)效益初步得以顯現(xiàn)。隨著改革的深化和經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，尤其在企業(yè)改革過程中，以及發(fā)展縣域經(jīng)濟、推動小城鎮(zhèn)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中，土地作為重要的生產(chǎn)要素和資產(chǎn)，越來越發(fā)揮著重要的作用。為依法加強土地市場管理，規(guī)范土地使用、流動和土地資產(chǎn)處置等運作行為，增加財政收入，促進(jìn)經(jīng)濟發(fā)展，特作如下通知。

　　一、依法加強土地市場管理

　　各級政府培育和發(fā)展土地市場，必須增強法制觀念，強化國土意識，堅持依法辦事，必須嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》、《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》、《江西省城市國有土地使用權(quán)出讓和劃撥管理條例》等有關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和計劃，嚴(yán)格履行建設(shè)用地審批手續(xù)，堅持建設(shè)用地集體討論，堅持一支筆審批，切實保護耕地，把好土地入市供應(yīng)量這一關(guān)，依法統(tǒng)一管整個土地市場。

　　二、進(jìn)一步培育和發(fā)展土地市場

　　各級政府要將培育和發(fā)展土地市場作為發(fā)展本地經(jīng)濟和加強財源建設(shè)的一件大事來抓，充分利用土地資源，依法對土地實行有償使用。除法律規(guī)定的采取劃撥方式供地外，其他國有建設(shè)用地一律實行有償使用。各地可根據(jù)當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)育的具體情況，在法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，采取靈活多樣的土地有償使用方式，進(jìn)一步擴大土地有償使用范圍。要積極創(chuàng)造條件，原則上采用拍賣、招標(biāo)出讓方式供地。如采用協(xié)議出讓方式供地的，出讓地價不得低于基準(zhǔn)地價。對低于基準(zhǔn)地價的土地，政府可以貯存起來。出讓結(jié)果應(yīng)當(dāng)公開，接受監(jiān)督。

　　用出讓方式取得土地使用權(quán)有困難的，可以采取租賃方式，并按租賃合同交納租金。也可以采取土地作價入股（包括政府貯存的土地、企業(yè)的土地、劃撥的土地）以土地作價聯(lián)建等有償使用方式。結(jié)合我省實際，今后土地租賃應(yīng)作為全省土地有償使用的主要形式。對原行政劃撥存量國有建設(shè)用地，除法律規(guī)定可以繼續(xù)采取劃撥供地外，依照城市基準(zhǔn)地價按年收取一定的租金，對困難企業(yè)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，可免交租金。具體辦法由省國土資源廳商省財政廳另行制定。

　　小城鎮(zhèn)建設(shè)用地依法實行有償使用，有償使用收益繳入同級財政，除法律法規(guī)有規(guī)定外，留歸市、縣（區(qū)）部分主要用于小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。對新修訂的《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施之前農(nóng)村村民超面積占用的宅基地，超面積部分按每月每平方米3至5元的標(biāo)準(zhǔn)實行有償使用，直至超面積部分退回集體為止。對新修訂的《江西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》實施之后占用土地建住宅的，必須嚴(yán)格按現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)執(zhí)行，違犯法律規(guī)定的，發(fā)現(xiàn)一起，依法查處一起。

　　適度開放城市住宅用地市場。設(shè)區(qū)的市及其他有條件的城市和縣城，按照土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍，依照土地功能分區(qū)，可以在居住區(qū)內(nèi)劃出一塊民用住宅用地，允許有購買能力者以出讓方式取得土地使用權(quán)后，按城市規(guī)劃要求土地使用權(quán)出讓條件，建單家獨院住房，面積不受當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)居民每戶占地面積的限制。在城市規(guī)劃區(qū)外，可以按照土地利用總體規(guī)劃要求，以出讓方式利用非耕地建私家住宅。開放城市住宅用地市場均需依法辦理用地審批手續(xù)。

　　三、進(jìn)一步規(guī)范土地市場

　　各市、縣（區(qū)）政府要結(jié)合政府機構(gòu)改革，按照轉(zhuǎn)變職能、政事分設(shè)、政企分開的原則，抓緊抓好土地有形市場建設(shè)，建立健全土地公開交易制度，盡快將土地交易市場化，建立公正、公平、公開、競爭、有序、規(guī)范的有形土地市場。各設(shè)區(qū)的要于2001年6月底前建立起土地交易機構(gòu)，并掛牌運作，各縣（市、區(qū)）也應(yīng)于2001年年底前完成土地交易機構(gòu)的設(shè)立。有形土地市場必須具備土地交易場所，能提供土地交易信息，辦理土地交易等有關(guān)事宜。

　　已經(jīng)設(shè)立土地交易市場的地方，土地使用權(quán)交易一律進(jìn)入土地市場運作，凡出讓土地使用權(quán)（包括政府征用、收回、收購的土地使用權(quán)出讓等）、為實現(xiàn)抵押權(quán)進(jìn)行的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、法院判決需拍賣、變賣用于清償債務(wù)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以原劃撥土地使用權(quán)的交易（包括原劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押以及土地的聯(lián)營合作交易等）、出讓土地使用權(quán)的首次交易（包括轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押、作價出資、入股、交換或贈與等交易）、法律允許的集體建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)（包括鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地的轉(zhuǎn)讓、租賃、聯(lián)營、入股等交易）均應(yīng)在土地市場中進(jìn)行。

　　在土地使用權(quán)交易過程中，原劃撥土地或改變原土地使用用途的交易，由土地行政主管部門審核、按規(guī)定審批權(quán)限報經(jīng)縣級以上政府批準(zhǔn)后方可入市交易，由土地行政主管部門確認(rèn)評估結(jié)果并核定應(yīng)補交的出讓金，明確繳納辦法；出讓土地使用權(quán)的首次交易，經(jīng)交易機構(gòu)對出讓合同履行情況初審后，必須報土地行政主管部門核準(zhǔn)，達(dá)到轉(zhuǎn)讓允許條件方可進(jìn)行交易；涉及農(nóng)村集體建設(shè)用地的交易，要先取得原集體經(jīng)濟組織的同意，再經(jīng)土地行政主管部門批準(zhǔn)，方可依法流轉(zhuǎn)。

　　努力規(guī)范土地二級和三級市場。依法以有償使用方式取得的土地使用權(quán)，并達(dá)到法律法規(guī)規(guī)定條件的，土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。土地行政主管部門要在土地市場設(shè)立登記處，及時辦理土地登記。

　　加快建立土地儲備制度。有條件的市、縣（區(qū)）要抓緊建立土地儲備中心，將舊城改造騰出的土地和企業(yè)搬遷、企業(yè)破產(chǎn)、劃撥交易的土地以及從農(nóng)村集體征用的土地等，由土地儲備中心統(tǒng)一收購，然后由政府交土地交易市場出讓。土地儲備中心為土地行政主管部門的下屬事業(yè)單位。土地儲備中心所得收益，歸政府所有，繳入同級財政。

　　四、加強國有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)管理

　　各級政府要站在促進(jìn)經(jīng)濟和社會發(fā)展、維護社會穩(wěn)定的高度，切實做好國有企業(yè)改革中的土地產(chǎn)權(quán)界定、土地登記、地價評估和土地資產(chǎn)處置等工作。國有企業(yè)改革中涉及的劃撥國有土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資、入股和保留劃撥用地方式處置。

　　以出讓方式處置的，可由新設(shè)股份有限公司、有限責(zé)任公司、股份合作制企業(yè)直接受讓，也可由原國有企業(yè)受讓后隨企業(yè)改組、改造的同時將土地使用權(quán)劃轉(zhuǎn)（包括以土地使用權(quán)作價出資、入股）或者轉(zhuǎn)租給新設(shè)立的股份有限公司、有限責(zé)任公司或股份合作制企業(yè)。補交出讓金按基準(zhǔn)地價的30％補交。一次性補交有困難的，報省政府批準(zhǔn)后分年度繳交，5年內(nèi)交完。

　　以租賃方式處置的，租期可由租賃雙方協(xié)商確定，但最長不得超過國家規(guī)定的出讓最高年限。租金參照出讓方式補交出讓金的標(biāo)準(zhǔn)確定，可實行一次核定，5年不變，以后每隔3年調(diào)整一次，每次調(diào)整幅度不高于上期租金總額的30％。租賃土地合同由出租方認(rèn)可，并征得土地行政主管部門同意，允許轉(zhuǎn)租或轉(zhuǎn)讓。

　　以國有土地使用權(quán)作價出資、入股方式處置的，須經(jīng)省級以上土地和財政部門批準(zhǔn)，土地資產(chǎn)經(jīng)評估確認(rèn)后可與其他國有資產(chǎn)一并折成國家股，按企業(yè)隸屬關(guān)系由所在地政府委托有資格的國有股權(quán)持股單位統(tǒng)一持有。國有股持股單位在辦理完持股手續(xù)后，要將有關(guān)證明文件報省國土資源廳和省財政廳備案。

　　以保留劃撥用地方式處置的，除法律規(guī)定可以長期保留的外，保留劃撥用地方式的期限不得超過5年，土地使用期滿或原土地使用用途發(fā)生改變，必須按國家和省有關(guān)規(guī)定實行有償使用。

　　對特困企業(yè)，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)，可以從改制的土地使用權(quán)收益中提取一定數(shù)額資金用于安置職工。國有企業(yè)破產(chǎn)時，其原使用的劃撥土地經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)組織出讓，變現(xiàn)資金專戶儲存，優(yōu)先用于職工安置。

　　五、營造土地市場健康發(fā)展的外部環(huán)境

　　要建立地價評估和定期公布制度。各級政府要按照法律規(guī)定，加快建制鎮(zhèn)以上的城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評定步伐，力爭2001年6月底前完成�；鶞�(zhǔn)地價評定結(jié)果經(jīng)本級政府審核，報上一級政府批準(zhǔn)后，由本級政府向社會公布。全省的基準(zhǔn)地價每3年向社會公布一次，市、縣（區(qū)）基準(zhǔn)地價每年向社會公布一次。要參照基準(zhǔn)地價確定出讓底價和土地租金，建立定期的土地管理信息發(fā)布制度，及時對社會公布基準(zhǔn)地價、土地租金標(biāo)準(zhǔn)、土地有償使用、土地利用總體規(guī)劃執(zhí)行情況、耕地總量動態(tài)平衡情況、土地違法案件查處等情況。

　　進(jìn)一步規(guī)范和完善土地評估中介服務(wù)組織建設(shè)。各級政府要盡快做好本級土地評估機構(gòu)與主管部門的脫鉤工作，并允許符合資質(zhì)條件的評估機構(gòu)競爭參與土地評估。各級各類符合資質(zhì)條件的土地評估機構(gòu)，都要嚴(yán)格遵守國家法律法規(guī)，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)選擇評估方法和相關(guān)參數(shù)，合理確定估價結(jié)果，并出具規(guī)范的土地估價報告。

　　六、加強土地收益征收與管理

　　各級政府及其土地行政主管部門要依照有關(guān)法律法規(guī)征收土地收益，不得非法減免、截留、挪用土地收益。減免本級政府所有的土地收益，需經(jīng)集體討論，一支筆審批；屬上級政府的土地收益，下級政府無權(quán)減免。土地收益納入同級財政預(yù)算管理，收據(jù)一律使用省財政廳統(tǒng)一的專用票據(jù)。土地收益應(yīng)貨幣化，不得用實物形式支付土地收益（包括用建路、建房代替土地收益等）。土地收益的分成比例，除上繳國家的外，嚴(yán)格按《中共江西省委、江西省人民政府關(guān)于進(jìn)一步加強土地管理切實保護耕地的決定》（贛發(fā)〔1997〕11號）的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。