閩建房[2006]95號(hào)        

各設(shè)區(qū)市房管局、建設(shè)局：

　　根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》和建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)將《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見》印發(fā)給你們，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。在執(zhí)行過程中有何意見和建議請(qǐng)逕向省廳房管處反映。

　　附件：《關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)若干意見》

　　福建省建設(shè)廳
二○○六年十二月二十九日

  關(guān)于加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)的若干意見

　　為規(guī)范業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)及選舉業(yè)主委員會(huì)，維護(hù)全體業(yè)主的合法權(quán)益，保障物業(yè)管理活動(dòng)健康、有序開展，促進(jìn)構(gòu)建和諧社會(huì)，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《福建省物業(yè)管理?xiàng)l例》（以下稱《省條例》）、建設(shè)部《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定，現(xiàn)就加強(qiáng)業(yè)主大會(huì)制度建設(shè)提出以下意見，請(qǐng)認(rèn)真遵照?qǐng)?zhí)行。

　　一、加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，全面推行業(yè)主大會(huì)制度業(yè)主大會(huì)制度是物業(yè)管理活動(dòng)的基礎(chǔ)。

　　各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要以《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《省條例》為依據(jù)，把成立業(yè)主大會(huì)、選舉業(yè)主委員會(huì)工作作為當(dāng)前物業(yè)管理工作的一件重要工作來抓。要成立房地產(chǎn)行政主管部門分管領(lǐng)導(dǎo)為負(fù)責(zé)人、主管科（處）室參加的領(lǐng)導(dǎo)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，積極指導(dǎo)開展業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的組建工作，研究制定工作方案，認(rèn)真組織實(shí)施。

　　要充分利用各種宣傳媒介，通過電視、廣播、報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等新聞媒體和社區(qū)廣告欄等載體，大力宣傳業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)有關(guān)法律法規(guī)，業(yè)主與物業(yè)部門之間的責(zé)、權(quán)、利，業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生的程序，成立業(yè)主委員會(huì)對(duì)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)權(quán)益的意義，使更多的業(yè)主和物業(yè)管理各方主體支持業(yè)主大會(huì)組建和業(yè)主委員會(huì)工作。

　　二、規(guī)范程序，積極指導(dǎo)物業(yè)管理區(qū)域依法成立業(yè)主大會(huì)

　　（一）具備成立條件的要及時(shí)指導(dǎo)成立首次業(yè)主大會(huì)對(duì)于新建物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，出售并交付使用的物業(yè)建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者首套物業(yè)出售并交付使用已滿兩年的，各市、縣（區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要積極指導(dǎo)轄區(qū)內(nèi)業(yè)主和相關(guān)單位按照《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《省條例》、《業(yè)主大會(huì)規(guī)程》等規(guī)定成立業(yè)主大會(huì)，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。對(duì)舊住宅小區(qū)，要在尊重居民意愿基礎(chǔ)上，由街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府積極引導(dǎo)業(yè)主成立業(yè)主大會(huì)，改善基礎(chǔ)條件，逐步推行物業(yè)管理。

　　（二）首次業(yè)主大會(huì)籌備工作

　　1、物業(yè)管理區(qū)域符合業(yè)主大會(huì)成立條件的，建設(shè)單位應(yīng)按《省條例》第九條規(guī)定，向縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門提出成立業(yè)主大會(huì)的書面報(bào)告，并提交有關(guān)資料。縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門接到建設(shè)單位的書面報(bào)告或者業(yè)主的書面請(qǐng)求之日起30日內(nèi)，應(yīng)會(huì)同鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府或者城市街道辦事處成立業(yè)主大會(huì)籌備組（以下簡(jiǎn)稱“籌備組”），并確定籌備組召集人，開展業(yè)主大會(huì)的籌建工作。

　　2、籌備組由業(yè)主代表、居民委員會(huì)（社區(qū)居民委員會(huì)）代表5至11人組成，可邀請(qǐng)建設(shè)單位參加。業(yè)主代表由業(yè)主推薦產(chǎn)生。業(yè)主代表應(yīng)由模范履行業(yè)主義務(wù)、熱心公益事業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)并有一定組織能力的業(yè)主擔(dān)任。業(yè)主代表所占比例應(yīng)不低于籌備組總?cè)藬?shù)的三分之二。尚未銷售的物業(yè)，建設(shè)單位可作為業(yè)主代表參加籌備組�；I備組成立7日內(nèi)應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公布籌備組成員名單。

　　3、籌備組應(yīng)在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）指導(dǎo)下，按照《省條例》第十條規(guī)定，做好各項(xiàng)籌備工作。

　�。ㄈ�）分期開發(fā)項(xiàng)目業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)成立屬于同一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域的建設(shè)項(xiàng)目分期開發(fā)的，先行開發(fā)區(qū)域內(nèi)出售并交付使用的物業(yè)符合《省條例》條件的，應(yīng)成立業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)。業(yè)主委員會(huì)組成人數(shù)應(yīng)按照分期開發(fā)建設(shè)的物業(yè)建筑面積比例，在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》中約定。業(yè)主大會(huì)成立后接受交付使用物業(yè)的業(yè)主，即成為該業(yè)主大會(huì)的組成成員。業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》的約定，增補(bǔ)業(yè)主委員會(huì)委員，增補(bǔ)的業(yè)主委員會(huì)委員任期與其他委員的任期相同。

　�。ㄋ模�業(yè)主身份的認(rèn)定業(yè)主身份的認(rèn)定原則上以房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人為準(zhǔn)。房屋已出售但尚未領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證的，房屋銷（預(yù)）售合同中記載的購(gòu)房人可以視為業(yè)主。夫妻、兄弟姐妹、父母子女等同住親屬能夠提供合法有效法律文件證明其對(duì)房屋享有共有權(quán)利的，在物業(yè)管理中也可確認(rèn)具有業(yè)主身份。房地產(chǎn)權(quán)證記載的權(quán)利人或房屋銷（預(yù)）售合同中的購(gòu)房人以及能夠證明其享有業(yè)主權(quán)利的人超過一人的，應(yīng)推選其中一人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。未成年人業(yè)主一般應(yīng)由其法定監(jiān)護(hù)人參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議。

　　籌備組應(yīng)按照少數(shù)服從多數(shù)的原則，根據(jù)《省條例》第十二條規(guī)定，從中選擇確定一種投票權(quán)數(shù)方式。

　　（五）業(yè)主代表的產(chǎn)生和職責(zé)根據(jù)《省條例》第十三條規(guī)定，業(yè)主大會(huì)以集體討論形式召開會(huì)議的，以幢、單元、樓層等為單位推選若干名業(yè)主代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，首次業(yè)主大會(huì)業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數(shù)可由籌備組確定，并在《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》（草案）中體現(xiàn)。業(yè)主大會(huì)首次會(huì)議之后的業(yè)主代表的推選方式及業(yè)主代表人數(shù)由《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》約定。業(yè)主代表因故不能參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，其所代表的業(yè)主可以另外推選業(yè)主代表參加。

　　業(yè)主推選代表參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的，業(yè)主代表應(yīng)于參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議的3日前，就大會(huì)擬討論的事項(xiàng)書面征求所代表的業(yè)主意見，業(yè)主大會(huì)會(huì)議凡需投票表決的事項(xiàng)，業(yè)主贊同、反對(duì)及棄權(quán)的表決票經(jīng)本人簽字后，由業(yè)主代表在業(yè)主大會(huì)會(huì)議投票時(shí)如實(shí)反映。

　�。�六）業(yè)主委員會(huì)候選人產(chǎn)生辦法籌備組應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府）和縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，根據(jù)物業(yè)管理區(qū)域規(guī)模及業(yè)主委員會(huì)委員的代表性、廣泛性和物業(yè)類型，確定委員候選人的分布和人數(shù)（根據(jù)《省條例》規(guī)定的業(yè)主委員會(huì)委員人數(shù)相應(yīng)地由5—13名成員組成），并實(shí)行差額或等額選舉。業(yè)主委員會(huì)委員候選人產(chǎn)生可采用下列辦法：

　　1、籌備組直接聽取業(yè)主意見，匯總后由籌備組以少數(shù)服從多數(shù)的表決方式提出業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單；

　　2、籌備組書面公告業(yè)主到指定地點(diǎn)領(lǐng)取推薦表進(jìn)行自薦或推薦，根據(jù)推薦人數(shù)由高到低產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)委員候選人。

　　業(yè)主委員會(huì)委員候選人名單產(chǎn)生后，籌備組應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)予以書面公告。

　�。ㄆ撸┗I備組在業(yè)主委員會(huì)選舉前應(yīng)做好下列準(zhǔn)備工作

　　1、公布選舉的時(shí)間和投票地點(diǎn)，在投票日7日前，采取直接送達(dá)、郵寄送達(dá)或籌備組確定的其他方式將選票送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證；

　　2、確定監(jiān)票、計(jì)票、唱票及其他選舉工作人員（監(jiān)票、計(jì)票、唱票人員應(yīng)由非業(yè)主委員會(huì)委員候選人的其他業(yè)主或籌備組認(rèn)可的有關(guān)人員擔(dān)任）；

　　3、準(zhǔn)備票箱和選票。

　　業(yè)主委員會(huì)的選舉應(yīng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有二分之一以上投票權(quán)的業(yè)主參加；業(yè)主委員會(huì)委員的當(dāng)選應(yīng)經(jīng)與會(huì)業(yè)主所持投票權(quán)二分之一以上通過。

　　業(yè)主委員會(huì)選舉時(shí)，經(jīng)與會(huì)業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的人數(shù)超過應(yīng)選名額時(shí)，以得票多的當(dāng)選；若票數(shù)相等，不能確定當(dāng)選人時(shí)，應(yīng)對(duì)得票數(shù)相等的被選舉人再次投票選舉，以得票多的當(dāng)選。經(jīng)與會(huì)業(yè)主過半數(shù)投票權(quán)同意的被選舉人少于應(yīng)選名額時(shí)，應(yīng)及時(shí)另行選舉。確實(shí)不能按籌備組確定的人數(shù)選出業(yè)主委員會(huì)委員的，可按實(shí)際選出的人數(shù)為準(zhǔn)確定。

　　投票結(jié)束后，采取公開驗(yàn)票方式，由唱票、計(jì)票人員在監(jiān)票人員的監(jiān)督下，認(rèn)真核對(duì)，計(jì)算票數(shù)，當(dāng)場(chǎng)公布投票結(jié)果，并由唱票、計(jì)票和監(jiān)票人簽字后，由產(chǎn)生后的業(yè)主委員會(huì)存檔。

　�。ò耍�業(yè)主委員會(huì)委員的變更經(jīng)業(yè)主委員會(huì)半數(shù)以上委員或者20％以上業(yè)主提議，認(rèn)為有必要變更業(yè)主委員會(huì)委員的，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，辦理變更后備案手續(xù)。

　�。ň牛�業(yè)主委員會(huì)會(huì)議業(yè)主委員會(huì)應(yīng)按照業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的約定和業(yè)主委員會(huì)章程的規(guī)定召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。經(jīng)三分之一以上業(yè)主委員會(huì)委員提議或者業(yè)主委員會(huì)主任認(rèn)為有必要開會(huì)的，應(yīng)及時(shí)召開業(yè)主委員會(huì)會(huì)議。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)作書面記錄，由出席會(huì)議的委員簽字后存檔。

　　業(yè)主委員會(huì)會(huì)議應(yīng)有過半數(shù)委員出席，作出的決定必須經(jīng)全體委員人數(shù)半數(shù)以上同意。業(yè)主委員會(huì)的決定應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)及時(shí)公告。

　�。ㄊ�）業(yè)主委員會(huì)換屆業(yè)主委員會(huì)在其任期屆滿前兩個(gè)月內(nèi)，應(yīng)按照《業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》召開業(yè)主大會(huì)進(jìn)行換屆選舉。

　　業(yè)主委員會(huì)任期屆滿未換屆的，按照《省條例》第13條第2款、第3款規(guī)定進(jìn)行換屆，選舉產(chǎn)生新一屆業(yè)主委員會(huì)委員，并按規(guī)定辦理備案手續(xù)。新一屆業(yè)主委員會(huì)委員產(chǎn)生之前，原業(yè)主委員會(huì)委員繼續(xù)履行職責(zé)。

　�。ㄊ�一）采用書面征求意見召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議的程序

　　1、會(huì)議籌備工作。業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）根據(jù)業(yè)主的提議，草擬議案、制定征詢意見表或表決票（選票）、核實(shí)業(yè)主情況。

　　2、發(fā)布公告。召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議前15日，由業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）發(fā)放征詢意見表或表決票（選票），將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容書面征詢物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主意見或由業(yè)主投票表決。同時(shí)將業(yè)主大會(huì)議事內(nèi)容向物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主公告。

　　3、征詢意見或投票表決。征詢意見表或表決票（選票）由業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）直接送達(dá)或郵寄送達(dá)業(yè)主，并保存送達(dá)憑證；

　　4、回收統(tǒng)計(jì)意見。業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）根據(jù)回收業(yè)主意見，進(jìn)行意見匯總或者票數(shù)統(tǒng)計(jì)。居民委員會(huì)（社區(qū)委員會(huì)）應(yīng)參與書面征求意見全過程的指導(dǎo)監(jiān)督。

　　5、通報(bào)大會(huì)議事決定。業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）在公告欄通報(bào)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果，接受業(yè)主的查詢和監(jiān)督。

　　業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）根據(jù)征詢意見或投票統(tǒng)計(jì)結(jié)果形成業(yè)主大會(huì)的議事決定，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。業(yè)主委員會(huì)（換屆籌備組）應(yīng)做好業(yè)主大會(huì)會(huì)議書面記錄并存檔。

　　（十二）業(yè)主委員會(huì)的任期、備案業(yè)主委員會(huì)每屆任期三年，任期從本次選舉結(jié)束之日起計(jì)算，可以連選連任。

　　業(yè)主委員會(huì)成立后，應(yīng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，按照規(guī)定持業(yè)主委員會(huì)備案表、業(yè)主大會(huì)會(huì)議情況、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程與委員名單等資料到所在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門對(duì)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的備案材料確認(rèn)后，出具《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案證明》，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)將《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案證明》在所在區(qū)域內(nèi)向全體業(yè)主公示。

　　業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則、業(yè)主公約、業(yè)主委員會(huì)章程、業(yè)主委員會(huì)委員發(fā)生變更的，應(yīng)及時(shí)向備案部門變更備案。

　　（十三）工作經(jīng)費(fèi)業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)開展工作的經(jīng)費(fèi)由全體業(yè)主承擔(dān)；經(jīng)費(fèi)的籌集、管理、使用具體辦法應(yīng)在業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則中體現(xiàn)。

　　工作經(jīng)費(fèi)使用情況，業(yè)主委員會(huì)每半年應(yīng)在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告，并接受業(yè)主的質(zhì)詢。

　�。ㄊ�四）檔案管理業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立檔案管理制度，對(duì)下列檔案資料編號(hào)造冊(cè)，并指定專人管理：

　　1、各類會(huì)議記錄、紀(jì)要；

　　2、業(yè)主委員會(huì)、業(yè)主大會(huì)作出的決議、決定等書面材料；

　　3、各屆業(yè)主委員會(huì)產(chǎn)生、備案的材料；

　　4、業(yè)主清單及聯(lián)系方式；

　　5、訂立的物業(yè)管理服務(wù)合同；

　　6、有關(guān)法律、法規(guī)和業(yè)務(wù)文件；

　　7、業(yè)主和使用人的書面意見、建議書；

　　8、維修資金收支情況清單；

　　9、《省條例》第十九條規(guī)定的建設(shè)單位提供的資料；

　　10、其他有關(guān)材料。

　�。ㄊ�五）印章使用管理新成立的業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)可憑縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門出具的《業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)成立備案證明》刻制印章。印章刻好后向物業(yè)管理區(qū)域所在縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門備案。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)建立健全印章管理制度，指定專人負(fù)責(zé)保管印章，規(guī)范使用管理。

　　對(duì)違反印章使用規(guī)定，造成經(jīng)濟(jì)損失或者不良影響的，依照《省條例》及相關(guān)法規(guī)規(guī)定，追究責(zé)任人的相應(yīng)責(zé)任。

　�。ㄊ�六）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動(dòng)。

　　住宅小區(qū)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定，應(yīng)告知相關(guān)居民委員會(huì)，并聽取其建議。

　　業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)作出的決定違反法律、法規(guī)的，物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)責(zé)令限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業(yè)主。

　　業(yè)主監(jiān)督委員會(huì)的選舉產(chǎn)生辦法參照上述意見進(jìn)行。

　　三、工作措施

　�。ㄒ唬┱{(diào)查摸底。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要對(duì)轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理區(qū)域劃分、物業(yè)規(guī)模（面積、戶數(shù)）及類型、產(chǎn)權(quán)歸屬、物業(yè)管理情況、業(yè)主大會(huì)組織狀態(tài)等情況進(jìn)行全面調(diào)查，做到底數(shù)清楚。

　�。ǘ�）及時(shí)制定、上報(bào)工作方案。各縣（市、區(qū)）房地產(chǎn)行政主管部門要抓緊布置，在調(diào)查摸底的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同物業(yè)管理區(qū)域情況，認(rèn)真分析業(yè)主大會(huì)成立工作重點(diǎn)和難點(diǎn)，研究制定相應(yīng)工作方案。方案制定后，要及時(shí)上報(bào)設(shè)區(qū)市房地產(chǎn)行政主管部門。 各設(shè)區(qū)市要按季度將此項(xiàng)工作開展情況書面上報(bào)省廳房管處。

　�。ㄈ�）強(qiáng)化工作責(zé)任。對(duì)房地產(chǎn)行政主管部門和其他有關(guān)行政主管部門及其工作人員，不按規(guī)定組織成立業(yè)主大會(huì)籌備組的，或非法干預(yù)業(yè)主依法成立業(yè)主大會(huì)、選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)的，上級(jí)主管部門或者監(jiān)察機(jī)關(guān)將根據(jù)《省條例》第六十七條規(guī)定，責(zé)令改正，并對(duì)直接負(fù)責(zé)人和其他責(zé)任人員依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。