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上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法

1997-04-30 13:12    【  【打印】【我要糾錯】

 。1997年4月30日上海市人民政府第42號令發(fā)布 根據(jù)2000年9月20日《上海市人民政府關(guān)于修改〈上海市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法〉的決定》修正并重新發(fā)布)

  第一章 總 則

  第一條 (目的和依據(jù))

  為了規(guī)范房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為,保障房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人和其他關(guān)系人的合法權(quán)益,維護(hù)房地產(chǎn)市場的正常秩序,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定,結(jié)合本市實際情況,制定本辦法。

  第二條 (適用范圍)

  本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。

  第三條 (定義)

  本辦法所稱的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,是指房地產(chǎn)權(quán)利人將其依法擁有的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

  前款所稱的房地產(chǎn)權(quán)利人,是指合法擁有房屋所有權(quán)、土地使用權(quán)的自然人、法人和其他組織。

  第四條 (管理部門)

  上海市房屋土地資源管理局(以下簡稱市房地資源局)是本市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政主管部門。區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)所轄區(qū)域房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的行政管理工作,業(yè)務(wù)上受市房地資源局領(lǐng)導(dǎo)。

  市房地資源局和區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門所屬的房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu),按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定,分別負(fù)責(zé)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)的具體管理工作。

  財政、稅務(wù)、物價、工商、規(guī)劃、住宅建設(shè)等管理部門按照各自職責(zé),協(xié)同實施本辦法。

  第五條 (轉(zhuǎn)讓原則)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)遵循自愿、公平和誠實信用的原則。

  第六條 (轉(zhuǎn)讓方式)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓主要包括下列方式:

 。ㄒ唬┵I賣;

  (二)交換;

 。ㄈ┵浥c;

 。ㄋ模┮苑康禺a(chǎn)抵債;

 。ㄎ澹┮苑康禺a(chǎn)作價出資或者作為合作條件,與他人成立企業(yè)法人,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

 。┮蚱髽I(yè)兼并或者合并,房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的;

  (七)法律、法規(guī)、規(guī)章許可的其他方式。

  第二章 一般規(guī)定

  第一節(jié) 轉(zhuǎn)讓范圍和條件第七條 (轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)是依法登記取得房地產(chǎn)權(quán)證書的房地產(chǎn)權(quán)利人。

  房地產(chǎn)受讓人可以是中華人民共和國境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織,但法律、法規(guī)、規(guī)章另有規(guī)定或者土地使用權(quán)出讓合同另有約定的除外。

  第八條 (不得轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn))

  有下列情形之一的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓:

 。ㄒ唬┪匆婪ǖ怯浫〉梅康禺a(chǎn)權(quán)證書的;

 。ǘ┕灿蟹康禺a(chǎn),未經(jīng)其他共有人書面同意的;

  (三)權(quán)屬有爭議,尚在訴訟、仲裁或者行政處理中的;

  (四)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;

 。ㄎ澹┮婪ㄊ栈赝恋厥褂脵(quán)的;

 。┓伞⒎ㄒ(guī)、規(guī)章規(guī)定不得轉(zhuǎn)讓的其他情形。

  第九條 (國有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件)

  依法取得國有土地使用權(quán)的地塊上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的,必須在辦理房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后,方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  第十條 (成片開發(fā)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的條件)

  以出讓方式取得成片國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

  (一)按照出讓合同的約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金;

 。ǘ┩恋厥褂脵(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

 。ㄈ┬柁D(zhuǎn)讓地塊已經(jīng)形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件;

 。ㄋ模┮(guī)劃管理部門已經(jīng)確定需轉(zhuǎn)讓地塊的規(guī)劃使用性質(zhì)和規(guī)劃技術(shù)參數(shù);

 。ㄎ澹┏鲎尯贤s定的其他條件。

  以劃撥方式取得成片國有土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè),其土地使用權(quán)需轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)符合前款第(二)項、第(三)項、第(四)項所列的條件,并報市人民政府批準(zhǔn)。

  第十一條 (出讓國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限定)

  以出讓方式取得國有土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

  第十二條 (劃撥國有土地上房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時的限制)

  以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,應(yīng)當(dāng)由受讓人按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定,辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金;按照法律、法規(guī)、規(guī)章的有關(guān)規(guī)定可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)由轉(zhuǎn)讓人將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家。

  土地收益上繳的具體辦法,由市人民政府按照國務(wù)院的規(guī)定另行制定。

  第十三條 (集體所有土地上房屋轉(zhuǎn)讓的條件)

  集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

 。ㄒ唬┓课菟袡(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書。

 。ǘ┚幼》课蒉D(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)具備居住房屋建設(shè)申請條件的個人;非居住房屋轉(zhuǎn)讓的受讓人為房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))范圍內(nèi)的集體經(jīng)濟(jì)組織或者個體經(jīng)營者。

 。ㄈ┚幼》课蒉D(zhuǎn)讓的申請,已經(jīng)房屋所在地鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府批準(zhǔn)。

  集體所有土地上建成的房屋需轉(zhuǎn)讓給前款第(二)項規(guī)定以外的受讓人的,應(yīng)當(dāng)在依法辦理集體所有土地的征用手續(xù)后,方可按照本辦法的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)。

  第十四條 (房地產(chǎn)買賣時的優(yōu)先購買權(quán))

  共有房地產(chǎn)買賣時,在同等條件下,房地產(chǎn)共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。

  已經(jīng)出租的房地產(chǎn)買賣時,在同等條件下,房地產(chǎn)承租人享有優(yōu)先購買權(quán)。

  第二節(jié) 轉(zhuǎn)讓程序第十五條 (轉(zhuǎn)讓合同的訂立)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時,除本辦法第六條第(五)項、第(六)項所列的情形外,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依法訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

  第十六條 (轉(zhuǎn)讓合同的主要內(nèi)容)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同包括房地產(chǎn)的買賣合同、交換合同、抵債合同和贈與合同。

  房地產(chǎn)買賣合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容:

 。ㄒ唬┺D(zhuǎn)讓當(dāng)事人的姓名或者名稱、住所;

  (二)房地產(chǎn)的座落地點、面積、四至范圍;

 。ㄈ┩恋厮袡(quán)性質(zhì);

  (四)土地使用權(quán)獲得方式和使用期限;

 。ㄎ澹┓康禺a(chǎn)的規(guī)劃使用性質(zhì);

 。┓课莸钠矫娌季、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況;

 。ㄆ撸┓康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格、支付方式和期限;

 。ò耍┓康禺a(chǎn)交付日期;

 。ň牛┻`約責(zé)任;

 。ㄊ幾h的解決方式;

 。ㄊ唬┺D(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定的其他事項。

  房地產(chǎn)交換合同除符合前款規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)載明交換的價格差額;房地產(chǎn)抵債合同除符合前款規(guī)定外,應(yīng)當(dāng)載明抵沖的債務(wù)及其金額。房地產(chǎn)贈與合同應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律的規(guī)定。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的示范文本由市房地資源局制定。轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)參照示范文本訂立房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

  第十七條 (轉(zhuǎn)讓合同的生效)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同自轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人正式簽訂之日起生效,但下列情形除外:

  (一)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定合同生效條件的,轉(zhuǎn)讓合同自約定的條件成立之日起生效;

 。ǘ┓伞⒎ㄒ(guī)、規(guī)章規(guī)定必須進(jìn)行合同公證或者轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定進(jìn)行合同公證的,轉(zhuǎn)讓合同自公證之日起生效。

  第十八條 (過戶申請和價格申報)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件生效后,向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)提出過戶申請,并提交下列文件:

 。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)權(quán)證書;

 。ǘ┺D(zhuǎn)讓當(dāng)事人的身份證明;

 。ㄈ┺D(zhuǎn)讓合同或者與轉(zhuǎn)讓有關(guān)的法律文件;

 。ㄋ模┢渌嘘P(guān)的文件。

  房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在辦理過戶手續(xù)的同時,向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)如實申報轉(zhuǎn)讓價格,不得瞞報或者作不實的申報。

  房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)定期將轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格抄送同級稅務(wù)、物價部門。

  第十九條 (過戶審核和變更登記)

  房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請之日起15日內(nèi)完成審核。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)作出不予過戶的決定,并書面通知轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的,應(yīng)當(dāng)將申請過戶的文件移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓變更登記應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交申請過戶文件之日起15日內(nèi)完成,并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)通知房地產(chǎn)受讓人領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)證書。

  第三節(jié) 轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任第二十條 (房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期)

  房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移的日期,以房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)受理轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人過戶申請的日期為準(zhǔn);但房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)審核后作出不予過戶決定的,以轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人再次提出過戶申請的受理日期為準(zhǔn)。

  第二十一條 (風(fēng)險責(zé)任轉(zhuǎn)移的日期)

  房地產(chǎn)的風(fēng)險責(zé)任,自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起由轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)移給受讓人;但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人約定自房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移占有之日起轉(zhuǎn)移風(fēng)險責(zé)任的,從其約定。

  第二十二條 (與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同的限制)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后,未依法解除合同關(guān)系的,房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不得就同一房地產(chǎn)與第三人簽訂轉(zhuǎn)讓合同。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  第二十三條 (房地產(chǎn)相關(guān)情況的告知)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時,應(yīng)當(dāng)如實向受讓人告知房地產(chǎn)的抵押關(guān)系、租賃關(guān)系、相鄰關(guān)系等相關(guān)情況。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  第二十四條 (租賃合同的繼續(xù)履行)

  轉(zhuǎn)讓已經(jīng)出租的房地產(chǎn),租賃雙方當(dāng)事人已經(jīng)依法辦理租賃合同登記備案的,該租賃合同由房地產(chǎn)受讓人繼續(xù)履行。

  第二十五條 (廣告宣傳的真實性)

  與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓有關(guān)的廣告或者表明房地產(chǎn)狀況的說明書、示意圖等應(yīng)當(dāng)真實、準(zhǔn)確。

  以公開展示樣品房的方式表明商品房的平面布局、結(jié)構(gòu)、建筑質(zhì)量、裝飾標(biāo)準(zhǔn)以及附屬設(shè)施、配套設(shè)施等狀況的,商品房的實際狀況應(yīng)當(dāng)與樣品房相符。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人違反前款規(guī)定而造成他人損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

  第二十六條 (土地使用權(quán)分割的限定)

  房屋轉(zhuǎn)讓時,房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓。

  房屋分層、分套轉(zhuǎn)讓時,該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)整體不可分割;房地產(chǎn)受讓人按照分層、分套房屋的建筑面積,取得相應(yīng)比例的土地使用權(quán)。

  第二十七條 (房屋及其相關(guān)設(shè)施轉(zhuǎn)讓的限定)

  房屋轉(zhuǎn)讓時,房屋的附屬設(shè)施同時轉(zhuǎn)讓。按照國家和本市有關(guān)規(guī)定可以單獨轉(zhuǎn)讓的新建房屋的地下停車庫等附屬建筑物、構(gòu)筑物,需單獨轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定;未在轉(zhuǎn)讓合同中約定單獨轉(zhuǎn)讓的,視作一并轉(zhuǎn)讓。

  房屋轉(zhuǎn)讓時,房屋的共用部位、共用設(shè)備與自用部位、自用設(shè)備同時轉(zhuǎn)讓;共用部位的建筑面積按照國家和本市有關(guān)規(guī)定由房地產(chǎn)權(quán)利人分?jǐn)偂?/p>

  按照房屋建筑設(shè)計為獨立成套的房屋,不得分割轉(zhuǎn)讓。

  第二十八條 (轉(zhuǎn)讓價格的限定)

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的價格由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人協(xié)商議定,但新建安居房、平價房買賣的價格應(yīng)當(dāng)由市物價部門和市住宅建設(shè)管理部門核定。

  房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,其轉(zhuǎn)讓合同中載明的房地產(chǎn)價格應(yīng)當(dāng)是受讓人按照本辦法第二十六條、第二十七條規(guī)定取得房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的總價格。

  第二十九條 (新建房屋轉(zhuǎn)讓后的保修責(zé)任)

  新建房屋買賣、交換或者抵債的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)自房地產(chǎn)權(quán)利轉(zhuǎn)移之日起,對新建房屋承擔(dān)保修責(zé)任。承擔(dān)保修責(zé)任的期限,由轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在轉(zhuǎn)讓合同中約定,但不得少于兩年。

  新建房屋在保修期內(nèi)發(fā)生再轉(zhuǎn)讓的,原房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)按照原轉(zhuǎn)讓合同,繼續(xù)承擔(dān)保修責(zé)任。

  第三十條 (違約責(zé)任)

  房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的當(dāng)事人一方違反轉(zhuǎn)讓合同約定的,應(yīng)當(dāng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金;由于違約給對方造成損失的,應(yīng)當(dāng)依法進(jìn)行賠償。

  違約金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同中約定;轉(zhuǎn)讓合同中未作約定,并且有下列情形之一的,按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)確定違約金:

 。ㄒ唬┮蚍康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓人的過錯,未在約定的時間內(nèi)交付房地產(chǎn)的,轉(zhuǎn)讓人向受讓人支付的違約金為已經(jīng)收取的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍;

 。ǘ┮蚍康禺a(chǎn)受讓人的過錯,未在約定的時間內(nèi)支付轉(zhuǎn)讓價款的,受讓人向轉(zhuǎn)讓人支付的違約金為逾期支付的轉(zhuǎn)讓價款按照中國人民銀行公布的同期存款利率計算所得利息的兩倍。

  第三十一條 (相關(guān)稅費的繳納)

  房地產(chǎn)買賣、交換、贈與或者抵債的,轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照國家稅收法律、法規(guī)的規(guī)定納稅;其中房地產(chǎn)買賣、交換或者抵債的,還應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)繳納交易手續(xù)費。

  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的稅、費按照轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格計算;其中房地產(chǎn)交換的,按照申報的交換價格差額計算。但轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人申報的轉(zhuǎn)讓價格明顯低于正常市場價格的,應(yīng)當(dāng)按照房地產(chǎn)評估價格計算稅、費。

  交易手續(xù)費的標(biāo)準(zhǔn),由市物價部門會同市財政部門核定。

  第三章 商品房預(yù)售

  第三十二條 (預(yù)售條件)

  商品房預(yù)售,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

 。ㄒ唬┩恋厥褂脵(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;

 。ǘ┩恋厥褂脵(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

 。ㄈ┤〉蒙唐贩康慕ㄔO(shè)工程規(guī)劃許可證;

  (四)取得商品房的建設(shè)工程施工許可證;

 。ㄎ澹┥唐贩拷ㄖ惭b工程投資完成的工程量達(dá)到規(guī)定標(biāo)準(zhǔn);

 。┮呀(jīng)確定商品房的竣工交付日期,并落實了市政、公用和公共建筑設(shè)施的配套建設(shè)計劃;

 。ㄆ撸┮呀(jīng)與本市從事房地產(chǎn)項目資金監(jiān)管的專業(yè)機(jī)構(gòu)(以下簡稱監(jiān)管機(jī)構(gòu))簽訂預(yù)售款監(jiān)管協(xié)議;

 。ò耍┮呀(jīng)制定房屋使用公約,并與物業(yè)管理企業(yè)訂立了前期物業(yè)管理服務(wù)合同。

  前款第五項的規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)由市房地資源局?jǐn)M訂,報市人民政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

  第三十三條 (預(yù)售的申請和審核)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需預(yù)售商品房的,應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請,并提交證明符合本辦法第三十二條規(guī)定的文件以及商品房的總平面圖、分層平面圖。

  市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理預(yù)售申請之日起10日內(nèi)完成審核。對符合預(yù)售條件的,發(fā)給商品房預(yù)售許可證;對不符合預(yù)售條件的,作出不準(zhǔn)預(yù)售的決定,并書面通知申請人。

  經(jīng)審核準(zhǔn)予預(yù)售商品房的,預(yù)售許可證簽發(fā)的日期為準(zhǔn)予預(yù)售的日期。

  第三十四條 (預(yù)售商品房的廣告宣傳)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證后,方可進(jìn)行預(yù)售商品房的廣告宣傳。

  預(yù)售商品房的廣告必須載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號。

  第三十五條 (預(yù)售合同的訂立)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時,應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證,與預(yù)購人訂立預(yù)售合同。

  預(yù)售合同應(yīng)當(dāng)載明本辦法第十六條第二款所列的內(nèi)容。

  第三十六條 (預(yù)售合同的登記備案)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在預(yù)售合同生效后,將其送交房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)。對不符合規(guī)定條件或者手續(xù)的,房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人;對符合規(guī)定條件和手續(xù)的,房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將預(yù)售合同移交房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu),由房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)按照《上海市房地產(chǎn)登記條例》的規(guī)定登記備案。

  預(yù)售合同的登記備案應(yīng)當(dāng)在房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)移交預(yù)售合同之日起5日內(nèi)完成,并由房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)書面通知當(dāng)事人領(lǐng)取經(jīng)登記備案的預(yù)售合同。

  第三十七條 (預(yù)售款的收。

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)商品房建設(shè)工程的進(jìn)度,分期收取商品房預(yù)售款。但預(yù)售合同另有約定的,從其約定。

  第三十八條 (預(yù)售款的監(jiān)管)

  房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款,應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管,專項用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。

  監(jiān)管機(jī)構(gòu)對預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng),給預(yù)購人造成損失的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

  第三十九條 (預(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更)

  已經(jīng)預(yù)售的商品房,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更其建筑設(shè)計;確需變更的,應(yīng)當(dāng)在征得預(yù)購人同意并報規(guī)劃管理部門審核批準(zhǔn)后,與預(yù)購人訂立預(yù)售合同的變更協(xié)議。

  未征得預(yù)購人同意,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)變更預(yù)售商品房的建筑設(shè)計的,預(yù)購人有權(quán)解除預(yù)售合同,并由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任。

  第四十條 (預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓)

  預(yù)售合同登記備案后,預(yù)購人需轉(zhuǎn)讓預(yù)售的商品房的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定辦理:

  (一)尚未付清預(yù)售商品房總價款的,預(yù)購人應(yīng)當(dāng)在征得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)同意后,與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同;

 。ǘ┮呀(jīng)付清預(yù)售商品房總價款的,預(yù)購人可以與受讓人訂立預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同,并書面通知房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

  預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓時,預(yù)售合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。

  第四十一條 (預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓合同的登記備案)

  預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)在預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓的合同生效后,按照本辦法第三十六條的規(guī)定辦理轉(zhuǎn)讓合同的登記備案手續(xù)。

  第四十二條 (預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓后的再轉(zhuǎn)讓)

  預(yù)售的商品房轉(zhuǎn)讓后再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)當(dāng)按照本辦法第四十條、第四十一條的規(guī)定,訂立再轉(zhuǎn)讓的合同并辦理登記備案手續(xù)。

  第四十三條 (預(yù)售商品房的過戶手續(xù))

  預(yù)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在依法辦理新建商品房所有權(quán)登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書后,與受讓人按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù)。

  第四十四條 (預(yù)售商品房交付時建筑面積增減的處理)

  預(yù)售商品房交付時,其建筑面積與預(yù)售合同的約定出現(xiàn)增減的,應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定處理:

 。ㄒ唬┮虬凑毡巨k法第二十七條第二款規(guī)定分?jǐn)偡课莨灿貌课坏慕ㄖ娣e或者因具有相應(yīng)資質(zhì)的測量機(jī)構(gòu)實際勘測的誤差而造成建筑面積增減的,預(yù)售合同約定的轉(zhuǎn)讓總價格不變。

 。ǘ┮蝾A(yù)售商品房的建筑設(shè)計變更而造成建筑面積增減的,按照本辦法第三十九條的規(guī)定處理。

 。ㄈ┏緱l第(一)項、第(二)項所列的情形外,建筑面積超過預(yù)售合同約定的,受讓人可以不承擔(dān)增加建筑面積部分的價款;建筑面積不足預(yù)售合同約定的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將減少建筑面積部分的價款退還受讓人。但預(yù)售合同另有約定的,從其約定。

  第四章 房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓

  第四十五條 (房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的條件)

  房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)符合下列條件:

 。ㄒ唬┩恋厥褂脵(quán)以出讓方式取得,已經(jīng)支付全部的土地使用權(quán)出讓金;

  (二)土地使用權(quán)已經(jīng)依法登記并取得房地產(chǎn)權(quán)證書;

  (三)取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證;

 。ㄋ模┤〉媒ㄔO(shè)工程施工許可證;

 。ㄎ澹┓课萁ㄔO(shè)的開發(fā)投資總額已經(jīng)完成25%以上。

  第四十六條 (房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的申請和審核)

  房屋建設(shè)工程需轉(zhuǎn)讓的,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門提出申請,并提交證明符合本辦法第四十五條規(guī)定的文件。

  市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)自受理轉(zhuǎn)讓申請之日起10日內(nèi)完成審核。對符合轉(zhuǎn)讓條件的,發(fā)給書面批準(zhǔn)文件;對不符合轉(zhuǎn)讓條件的,作出不準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的決定,并書面通知申請人。

  第四十七條 (房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓合同的簽訂)

  房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓時,轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)向受讓人出示房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的書面批準(zhǔn)文件,與受讓人訂立轉(zhuǎn)讓合同。

  第四十八條 (房屋建設(shè)工程的過戶手續(xù))

  房屋建設(shè)工程的轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在轉(zhuǎn)讓合同生效后,按照本辦法第十八條的規(guī)定辦理過戶手續(xù)。

  第四十九條 (預(yù)售合同的解除或者繼續(xù)履行)

  房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓前已經(jīng)按照本辦法第三章的規(guī)定預(yù)售商品房的,房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)將房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的情況書面通知商品房預(yù)購人。商品房預(yù)購人有權(quán)在接到書面通知之日起30日內(nèi)要求解除商品房預(yù)售合同。

  商品房預(yù)購人未按照前款規(guī)定要求解除商品房預(yù)售合同的,應(yīng)當(dāng)由房屋建設(shè)工程受讓人繼續(xù)履行商品房預(yù)售合同。

  第五章 法律責(zé)任

  第五十條 (行政處罰)

  對違反本辦法的行為,由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門按照下列規(guī)定予以處罰:

 。ㄒ唬┻`反本辦法第十條規(guī)定,非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的,沒收違法所得,并可以處違法所得50%以下的罰款;

 。ǘ┻`反本辦法第十二條第一款規(guī)定,未依法辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)并繳納土地使用權(quán)出讓金的,責(zé)令其改正,沒收違法所得,并可以處違法所得一倍以下的罰款;

 。ㄈ┻`反本辦法第十三條規(guī)定,非法轉(zhuǎn)讓集體所有土地上建成的房屋的,責(zé)令其改正,沒收違法所得,并可以處違法所得50%以下的罰款;

 。ㄋ模┻`反本辦法第三十三條規(guī)定,未取得預(yù)售許可證預(yù)售商品房的,責(zé)令其停止預(yù)售,沒收違法所得,并可以處違法所得一倍以上三倍以下的罰款;

 。ㄎ澹┻`反本辦法第四十六條規(guī)定,未取得書面批準(zhǔn)文件轉(zhuǎn)讓房屋建設(shè)工程的,沒收違法所得,并可以處違法所得50%以下的罰款。

  對違反本辦法中有關(guān)規(guī)劃管理、廣告管理和價格管理規(guī)定的行為,分別由規(guī)劃、工商和物價部門按照相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定予以處罰。

  第五十一條 (涂改、偽造有關(guān)證明或者文件的處理)

  涂改、偽造商品房預(yù)售許可證或者房屋建設(shè)工程轉(zhuǎn)讓的書面批準(zhǔn)文件的,由市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門依法沒收涂改、偽造的許可證或者批準(zhǔn)文件,并移送司法機(jī)關(guān)依法處理。

  第五十二條 (處罰程序)

  市房地資源局或者區(qū)、縣房地產(chǎn)管理部門依照本辦法作出行政處罰,應(yīng)當(dāng)向當(dāng)事人出具行政處罰決定書。收繳罰沒款,應(yīng)當(dāng)出具市財政部門統(tǒng)一印制的罰沒財物收據(jù)。

  罰沒款收入按照規(guī)定上繳國庫。

  第五十三條 (復(fù)議和訴訟)

  當(dāng)事人對行政管理部門的具體行政行為不服的,可以依照《中華人民共和國行政復(fù)議法》和《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟。

  當(dāng)事人在法定期限內(nèi)不申請復(fù)議、不提起訴訟,又不履行具體行政行為的,作出具體行政行為的部門可以依照《中華人民共和國行政訴訟法》的規(guī)定,申請人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。

  第五十四條 (對房地產(chǎn)管理人員的處理)

  房地產(chǎn)管理部門或者房地產(chǎn)交易管理機(jī)構(gòu)的工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊的,由其所在單位或者上級主管部門給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究其刑事責(zé)任。

  第六章 附 則

  第五十五條 (國有房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定)

  國有房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)同時按照國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的法規(guī)、規(guī)章執(zhí)行。

  第五十六條 (房改范圍的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的特別規(guī)定)

  公有住宅出售和已售公有住宅的轉(zhuǎn)讓,應(yīng)當(dāng)同時按照市人民政府的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

  第五十七條 (應(yīng)用解釋部門)

  本辦法的具體應(yīng)用問題,由市房地資源局負(fù)責(zé)解釋。

  第五十八條 (施行日期和廢止事項)

  本辦法自1997年6月1日起施行。上海市人民政府1987年11月29日發(fā)布的《上海市土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓辦法》同時廢止。

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