建辦住房函[2007]353號

各省、自治區(qū)建設(shè)廳，直轄市房地局（建委）：

　　為貫徹落實《房地產(chǎn)估價機構(gòu)管理辦法》（建設(shè)部令第142號，以下簡稱142號部令），加強對房地產(chǎn)估價機構(gòu)的監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)估價市場秩序，我部印發(fā)了《關(guān)于加強房地產(chǎn)估價機構(gòu)監(jiān)管有關(guān)問題的通知》（建住房[2006]294號，以下簡稱建住房294號文件）。2007年3月，我部對北京、遼寧、上海、江蘇、廣東、湖北等六省市的24家一級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行了實地檢查�，F(xiàn)將有關(guān)情況通報如下。

　　一、貫徹落實142號部令和建住房294號文件情況

　　（一）依法行政，加大行業(yè)日常監(jiān)管力度

　　北京市建委開通了網(wǎng)上申請和網(wǎng)上審批系統(tǒng)、開發(fā)了房地產(chǎn)估價機構(gòu)動態(tài)監(jiān)管系統(tǒng)。上海市房屋土地資源管理局在嚴把資質(zhì)審查的同時，建立了房地產(chǎn)估價報告定期抽查、評審制度和專家鑒定制度，統(tǒng)一建立了估價機構(gòu)和執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案。遼寧省建設(shè)廳嚴把資質(zhì)審批關(guān)，加強房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育管理。江蘇省建設(shè)廳建立了估價報告異地執(zhí)業(yè)備案制度。廣東省建設(shè)廳將房地產(chǎn)估價師人員流動與機構(gòu)資質(zhì)管理相掛鉤，較好地控制了房地產(chǎn)估價師掛靠的現(xiàn)象。湖北省建設(shè)廳切實抓好信用檔案建設(shè)，在17個地市建立了房地產(chǎn)估價信用檔案。

　�。ǘ�）高度重視，認真開展檢查工作

　　上海市房屋土地資源管理局成立了由分管局長、職能處室處長、行業(yè)協(xié)會會長組成的檢查工作領(lǐng)導小組，對全市超過半數(shù)的估價機構(gòu)進行了實地檢查。江蘇省建設(shè)廳召開了會議專門布置檢查工作，并從今年初開始對估價機構(gòu)進行了拉網(wǎng)式檢查。湖北省將此項工作與整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序工作相結(jié)合，開展了自查和抽查。

　�。ㄈ�）發(fā)揮行業(yè)組織作用，促進行業(yè)自律

　　北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會積極承擔相關(guān)的課題研究，組織多種形式的繼續(xù)教育，積極開展各類評估鑒定，查處各類投訴案件，促進行業(yè)規(guī)范發(fā)展。上海市實行“業(yè)必歸會”制度，上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會通過制訂行規(guī)行約并監(jiān)督執(zhí)行、開展估價報告抽查制度，提升估價服務(wù)的質(zhì)量和水平。大連市房地產(chǎn)估價師協(xié)會通過建立市級估價信用檔案，健全信用信息公示制度和失信懲戒機制，出臺了《大連市房地產(chǎn)估價行業(yè)自律準則》等自律文件，促進了行業(yè)規(guī)范化管理。湖北省17 個地市絕大多數(shù)成立了估價行業(yè)組織。

　�。ㄋ模┮�(guī)范執(zhí)業(yè)行為，估價機構(gòu)經(jīng)營管理水平進一步提高

　　北京首佳房地產(chǎn)評估有限公司、上海城市房地產(chǎn)估價公司內(nèi)部管理制度健全，信用檔案建設(shè)較好，建立了較完善的估價案例信息庫，隨機抽查的估價報告質(zhì)量較高。上海城市房地產(chǎn)估價公司還積極開拓了外資金融機構(gòu)的業(yè)務(wù)范圍。武漢國佳房地資產(chǎn)評估有限公司通過了IS09001國際質(zhì)量體系認證，并制訂了《客戶滿意度調(diào)查和客戶回訪實施細則》，建立了比較健全的管理體系。無錫市恒茂房地產(chǎn)土地評估公司重視對職工的職業(yè)道德教育，與每一位員工都簽訂了廉潔自律責任書。常州物業(yè)房地產(chǎn)評估事務(wù)所有限公司、遼寧隆豐房地產(chǎn)評估有限公司等機構(gòu)重視估價檔案管理，估價報告及相關(guān)資料歸檔較完整。

　　二、存在的主要問題

　�。ㄒ唬┓康禺a(chǎn)估價報告質(zhì)量有待進一步提高

　　本次采取隨機抽取房地產(chǎn)估價報告的形式檢查估價報告的質(zhì)量。檢查中發(fā)現(xiàn)部分房地產(chǎn)估價報告存在一些問題：一是，有的僅采取一種方法進行估價，未嚴格按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求充分說明理由。二是，有的未嚴格執(zhí)行房地產(chǎn)抵押估價指導意見，未進行法定優(yōu)先權(quán)調(diào)查、扣除和變現(xiàn)能力分析。三是，有的估價報告缺少注冊房地產(chǎn)估價師簽名，有的估價機構(gòu)估價報告僅有一名注冊房地產(chǎn)估價師簽字。四是，有的估價報告相關(guān)要件不完整，如缺乏委托合同、實地查勘記錄、估價對象權(quán)屬證明、估價機構(gòu)資質(zhì)證書復印件、估價師注冊證書復印件等。

　　（二）部分估價機構(gòu)不能持續(xù)符合一級資質(zhì)許可條件，分支機構(gòu)管理不規(guī)范

　　檢查中發(fā)現(xiàn)，個別一級估價機構(gòu)專職注冊房地產(chǎn)估價師人數(shù)不符合規(guī)定要求，有的不能提供專職注冊房地產(chǎn)估價師的相關(guān)證明。個別分支機構(gòu)出具的估價報告均為總公司的注冊房地產(chǎn)估價師簽署，且多數(shù)估價報告無技術(shù)報告。個別在分支機構(gòu)執(zhí)業(yè)的注冊房地產(chǎn)估價師未按照要求在分支機構(gòu)工商注冊所在地注冊。

　�。ㄈ�）房地產(chǎn)估價檔案管理有待規(guī)范，房地產(chǎn)估價信用檔案建設(shè)和管理有待加強

　　一些估價機構(gòu)對估價檔案管理不夠重視，保管內(nèi)容不完整，未統(tǒng)一編碼存放。個別機構(gòu)的房地產(chǎn)估價報告采用電子存檔方式保存，無紙質(zhì)估價報告檔案。部分估價機構(gòu)對信用檔案的建設(shè)不夠重視，有的信息上報、更新不及時，有的信用檔案信息與實際情況不一致。

　�。ㄋ模┮患壒纼r機構(gòu)的核心競爭力尚未形成，部分估價機構(gòu)經(jīng)營行為不夠規(guī)范

　　一級估價機構(gòu)雖然在專職估價師、評估業(yè)務(wù)、評估收入等占有較大比重，聚集了相當?shù)男袠I(yè)資源。但從企業(yè)的競爭優(yōu)勢看，主要是通過增加估價師人數(shù)和規(guī)�；�經(jīng)營等手段提高競爭優(yōu)勢，在估價業(yè)務(wù)類型、估價報告質(zhì)量等方面與三級估價機構(gòu)仍存在同質(zhì)競爭，尚未形成品牌競爭力，估價技術(shù)創(chuàng)新、信息系統(tǒng)建設(shè)、多元化發(fā)展等有待加強。

　　檢查中，通過座談了解到，一些機構(gòu)不同程度存在迎合委托人的不合理要求、降價收費、通過回扣進行不正當競爭等現(xiàn)象。產(chǎn)生上述問題的原因是多方面的：行業(yè)監(jiān)管有待進一步加強。行政主管部門較重視事前審批，審批后對估價機構(gòu)的動態(tài)監(jiān)管機制尚未有效建立；對估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師的日常執(zhí)業(yè)行為缺乏有效監(jiān)督和處理手段。行業(yè)組織的自律作用還未得到充分發(fā)揮。部分地區(qū)尚未建立房地產(chǎn)估價行業(yè)組織，未能有效開展自律工作；委托人往往只關(guān)注房地產(chǎn)估價結(jié)果，對估價報告的規(guī)范性以及報告質(zhì)量不夠關(guān)心，導致估價機構(gòu)普遍重視市場拓展，輕視機構(gòu)內(nèi)部管理和估價技術(shù)水平的提高。估價機構(gòu)外部執(zhí)業(yè)環(huán)境有待改善等。

　　針對檢查中暴露出來的問題，今后監(jiān)管、檢查工作將突出以下重點：

　�。�1）認真處理檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，落實整改措施。對本次檢查中發(fā)現(xiàn)的估價機構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師存在的有關(guān)問題，建設(shè)部已發(fā)出整改通知，各級建設(shè)（房地產(chǎn)）行政主管部門要督促其進行整改，落實各項整改措施。

　�。�2）切實加強房地產(chǎn)估價行業(yè)的日常監(jiān)管。各地要進一步貫徹落實142號部令、《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》（建設(shè)部令第151號）和建住房294號文件的要求，加快建立房地產(chǎn)估價機構(gòu)日常監(jiān)管機制，切實履行政府監(jiān)管職能，規(guī)范估價行為。一是，加強對估價報告的質(zhì)量管理。通過建立估價報告日常抽查制度，督促估價機構(gòu)重視估價報告質(zhì)量，不斷提高估價報告質(zhì)量。二是，發(fā)揮房地產(chǎn)估價信用檔案作用，將日常監(jiān)管中發(fā)現(xiàn)的問題及時通過信用檔案予以公示。三是，加強分支機構(gòu)管理。要求分支機構(gòu)的負責人必須注冊在分支機構(gòu)所在地，分支機構(gòu)出具的估價報告必須由分支機構(gòu)的注冊房地產(chǎn)估價師簽署。

　�。�3）進一步發(fā)揮房地產(chǎn)估價行業(yè)組織的作用。積極發(fā)揮房地產(chǎn)估價行業(yè)組織的作用。行業(yè)組織要加強對房地產(chǎn)估價領(lǐng)域新問題的研究，研究制訂房地產(chǎn)估價檔案管理有關(guān)規(guī)范，通過簽訂行業(yè)自律公約、對典型案件曝光、發(fā)布行業(yè)風險提示等形式，在業(yè)內(nèi)形成自覺抵制商業(yè)賄賂、給回扣、迎合委托人不合理要求等行為，努力營造公平、有序、規(guī)范的市場環(huán)境。

　　中華人民共和國建設(shè)部辦公廳
二〇〇七年六月五日