隨著外圍經(jīng)濟(jì)繼續(xù)動(dòng)蕩，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)景氣度也不可避免的受到了一些影響，幾個(gè)月前，央行的重點(diǎn)還放在“控通脹”上，而近期連續(xù)兩次降息意味著政府正將重心轉(zhuǎn)向“保增長”，同時(shí)也標(biāo)志我國已進(jìn)入降息周期。

　　降息對(duì)地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)是實(shí)質(zhì)性的利好，能夠降低地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)成本，也是放松銀根的表現(xiàn)，使地產(chǎn)公司更易獲得貸款，同時(shí)能夠降低購房者的負(fù)擔(dān)，有助于刺激住房消費(fèi)等。

　　降息以及地方政府的救市措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)確實(shí)都是實(shí)質(zhì)性的利好，我們不否認(rèn)這一點(diǎn)，但我們認(rèn)為此輪房地產(chǎn)調(diào)整的根源是房價(jià)過高，在房價(jià)剛開始調(diào)整，還存在強(qiáng)烈降價(jià)預(yù)期的階段，目前這些措施尚不能解決這個(gè)根本性的問題。

　　從地產(chǎn)股與市場的關(guān)系來看，市場基本面不變，地產(chǎn)股的長期趨勢難改。

　　但在目前的淡市中，市場存在“預(yù)期帶來的階段性機(jī)會(huì)”。我們在四季度的策略報(bào)告中指出，若房地產(chǎn)市場已發(fā)生較大調(diào)整，則對(duì)基本面已調(diào)整到位的預(yù)期會(huì)帶來一波較大行情。從目前的情況來看，行業(yè)還沒到這個(gè)階段。但在市場低迷以及宏觀經(jīng)濟(jì)減速的背景下，對(duì)政府調(diào)控政策或者相關(guān)宏觀政策變動(dòng)的預(yù)期也會(huì)帶來階段性的行情。

　　香港的情況表明：在政策預(yù)期的帶動(dòng)下，地產(chǎn)股在短期內(nèi)存在跑贏大盤的機(jī)會(huì)，但需大盤配合，逆勢而上的機(jī)會(huì)較少，而且一旦政策效應(yīng)消失，預(yù)期發(fā)生反轉(zhuǎn)，其下跌的幅度相對(duì)大盤也將更大。因此，要把握波段行情，及時(shí)獲利了結(jié)是一個(gè)前提。

　　從日本的情況來看，由于缺乏具體的數(shù)據(jù)，無法考察短期內(nèi)政策對(duì)股市的影響，但從長期來看，持續(xù)的降息并未阻止地價(jià)的繼續(xù)下降，降息初期地產(chǎn)股跑贏大盤也比較少。另外，考察其1975-1976和1990年的情況，無論行業(yè)處于調(diào)整還是崩盤時(shí)期，降息初期，行業(yè)最糟糕的時(shí)候都還沒有來，地產(chǎn)股也不具備跑贏大盤的基礎(chǔ)。

　　行業(yè)還將繼續(xù)調(diào)整，經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)初露，無論是對(duì)行業(yè)調(diào)控政策放松的預(yù)期還是對(duì)諸如降息的宏觀政策預(yù)期還將存在，因此，階段性的機(jī)會(huì)依然會(huì)出現(xiàn)，淡市沒有盛宴，但不是沒有任何機(jī)會(huì)。