摘要：隨著經(jīng)濟(jì)全球化發(fā)展腳步的加快，中國(guó)經(jīng)濟(jì)在整個(gè)全球化進(jìn)程中扮演的角色也越來(lái)越重要，并且成為了世界上經(jīng)濟(jì)急劇增長(zhǎng)的國(guó)家之一。進(jìn)入2006年后，國(guó)際資本更加頻繁地進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)，特別是房地產(chǎn)市場(chǎng)，這不僅在一定程度上帶動(dòng)了國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，也為房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)提供了巨大的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。外資進(jìn)入中國(guó)，不僅帶來(lái)了資金，也帶來(lái)了他們的價(jià)值觀(guān)、評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)及體系等。就房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)而言，由于外資在進(jìn)入一個(gè)陌生市場(chǎng)的時(shí)候，更傾向于他們所熟悉的、能給他們帶來(lái)“安全感”的東西，我們慣用的估價(jià)體系不一定能被外資所接受，可能在短期內(nèi)不具備很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力；但是，我們也應(yīng)該認(rèn)識(shí)到，國(guó)外先進(jìn)估價(jià)體系的引入帶給我們一次完善自身估價(jià)體系、學(xué)習(xí)國(guó)際通用估價(jià)語(yǔ)言的機(jī)會(huì)。當(dāng)我們和世界用同樣的一種語(yǔ)言溝通的時(shí)候，我們對(duì)價(jià)值的把握才能更有效地表達(dá)出來(lái)。

　　本文通過(guò)介紹美國(guó)（MAI）估價(jià)體系在最高最佳使用分析及三種主要估價(jià)方法（市場(chǎng)比較法、收益法和成本法）等方面的操作辦法，結(jié)合案例分析，試圖比較中美兩國(guó)估價(jià)體系和方法的不同之處，希望能給讀者帶來(lái)一些啟示。

　　關(guān)鍵詞：最高最佳使用；假設(shè)空地；價(jià)外支付：“大尾款”；功能減值；外部減值

　　1.最高最佳使用分析的定義

　　最高最佳使用分析是要尋找到一種最合理、最可能的用途，并使得標(biāo)的物業(yè)價(jià)值達(dá)到最大。物業(yè)是否達(dá)到最高最佳使用應(yīng)從以下四個(gè)角度去衡量：

　　技術(shù)上可能（PhysicallyPossible）；

　　法律上允許（LegallyPermissible）；

　　經(jīng)濟(jì)上可行（EconomicFeasibility）；

　　最大產(chǎn)出性（MaximallyProductive）

　　“技術(shù)上可能”，主要分析土地上可以建造怎樣的建筑物，以及在已有建筑物的情況下，在技術(shù)上是否可能對(duì)現(xiàn)有建筑物用途進(jìn)行改建。這部分包括分析物業(yè)建筑物、地塊、位置、建造規(guī)范的限制、通達(dá)性可及性等方面。

　　“法律上允許”，主要分析在法律層面上，任何法律法規(guī)以及城市規(guī)劃對(duì)物業(yè)的土地用途或建筑物用途的特別限制，分析這些限制對(duì)物業(yè)的影響究竟是正面的還是負(fù)面的，分析將來(lái)是否有可能取消或更改這些限制，以及分析這些可能的調(diào)整是否會(huì)對(duì)物業(yè)價(jià)值有所影響。

　　“經(jīng)濟(jì)上可行”，主要分析物業(yè)在財(cái)務(wù)上是否可行，測(cè)算物業(yè)是空地或假設(shè)為空地時(shí)，土地回報(bào)減去費(fèi)用的值是否為正；如果土地上有建筑物，在考慮了各種費(fèi)用和風(fēng)險(xiǎn)的情況下，物業(yè)的凈現(xiàn)值是否為正。另外，在物業(yè)用途轉(zhuǎn)變、翻新、改造（Conversion，Renovation，Alternation，簡(jiǎn)稱(chēng)CRA）的情況下，這些CRA是否可行。只有當(dāng)進(jìn)行CRA后物業(yè)的價(jià)值減去CRA的成本費(fèi)用超過(guò)物業(yè)現(xiàn)狀價(jià)值時(shí)，進(jìn)行CRA才在經(jīng)濟(jì)上可行。

　　在美國(guó)的估計(jì)體系中，比較強(qiáng)調(diào)最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題，即，某種用途在現(xiàn)在時(shí)點(diǎn)上是經(jīng)濟(jì)上不可行的，但通過(guò)對(duì)未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展和供求變化的預(yù)測(cè)，該種用途可能在未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上可行。例如，一塊待開(kāi)發(fā)的空地由于位置比較偏遠(yuǎn)，現(xiàn)在如果開(kāi)發(fā)成住宅的話(huà)并不可行，然而通過(guò)分析市場(chǎng)以及推測(cè)未來(lái)的趨勢(shì)，可以得知由于相鄰城鎮(zhèn)發(fā)展迅速，該地區(qū)將在未來(lái)3年內(nèi)成為新興住宅區(qū)，到那時(shí)如果開(kāi)發(fā)成住宅在經(jīng)濟(jì)上會(huì)變得可行，且收益豐厚。那么，該物業(yè)的最高最佳用途為保留空地狀態(tài)，待三年后開(kāi)發(fā)成住宅。當(dāng)然，在預(yù)測(cè)市場(chǎng)時(shí)必須考慮風(fēng)險(xiǎn)，否則會(huì)影響對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的判斷，在分析經(jīng)濟(jì)可行性，選取收益率時(shí)也應(yīng)該充分考慮風(fēng)險(xiǎn)因素。另外，這在很大程度上受到兩國(guó)體制以及市場(chǎng)情況的差異的影響，最高最佳使用時(shí)點(diǎn)的問(wèn)題在兩國(guó)的應(yīng)用完全不同，這些差異將在后面章節(jié)介紹。

　　“最大產(chǎn)出性”，這方面評(píng)判的目的是為了發(fā)掘物業(yè)本身的潛能，要求判斷物業(yè)在滿(mǎn)足以上三點(diǎn)的同時(shí)，在何種狀態(tài)下，其價(jià)值能夠達(dá)到最大。對(duì)于空地和假設(shè)空地的情況而言，需要考慮最大利用開(kāi)發(fā)密度、開(kāi)發(fā)最合適的產(chǎn)品等方面的要求；對(duì)于已開(kāi)發(fā)的物業(yè)，應(yīng)判定其現(xiàn)時(shí)情況與在假設(shè)空地時(shí)確定的最理想的情況是否匹配。如不匹配，應(yīng)在繼續(xù)開(kāi)發(fā)、翻修、轉(zhuǎn)換用途以及拆除重建等多重操作渠道種進(jìn)行論證和選擇。

　　2.兩國(guó)最高最佳使用分析的區(qū)別原因

　　美國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)中的最高最佳分析是與其市場(chǎng)基礎(chǔ)扎實(shí)的特點(diǎn)相適應(yīng)的，美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，各種房地產(chǎn)交易頻繁、交易量大，參與者眾多，而且房地產(chǎn)各項(xiàng)不同權(quán)利都可以成為轉(zhuǎn)讓交易的內(nèi)容，比如抵押貸款中的抵押權(quán)可以轉(zhuǎn)讓?zhuān)ㄙJ款人可以將還款人的分期付款權(quán)益轉(zhuǎn)讓給第三方，這也是住房貸款證券化的基礎(chǔ)）房地產(chǎn)作為一種商品或投資的渠道，其任何可能創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)都可能被發(fā)掘出來(lái)，并被實(shí)現(xiàn)。這也就是最高最佳使用的意義所在。

　　相比之下，國(guó)內(nèi)與美國(guó)在此項(xiàng)分析的實(shí)際內(nèi)涵上有很大不同，其主要原因有：

　　1）土地制度不同：

　　在國(guó)內(nèi)，由于土地所有者是國(guó)家，所有房地產(chǎn)的土地都是以劃撥、出讓或轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)（即長(zhǎng)期租賃）方式被使用。這樣一來(lái)，相比美國(guó)的土地制度，中國(guó)的土地使用更會(huì)受到出讓合同中出讓條件的限制。由于國(guó)家所有，因此對(duì)土地的各種使用必然需要得到所有人的同意，土地建設(shè)開(kāi)發(fā)時(shí)是如此，在開(kāi)發(fā)建成房地產(chǎn)后的使用也是如此。

　　在中國(guó)如果房地產(chǎn)要改變用途，在規(guī)劃許可的情況下，還會(huì)涉及政府的土地管理部門(mén)對(duì)出讓金的征收。土地出讓金有關(guān)政策的規(guī)定在增加土地用途變更程序的復(fù)雜性之外，還會(huì)帶來(lái)業(yè)主成本的增加。而且由于土地出讓政策比較有地域性的特點(diǎn)，操作的口徑不夠清晰，標(biāo)準(zhǔn)不夠透明，使得這部分成本的預(yù)測(cè)存在不確定性，使變更土地用途工作增加風(fēng)險(xiǎn)。

　　在美國(guó)土地私有制度下，土地僅受到規(guī)劃的限制，相對(duì)而言，土地用途的變更就簡(jiǎn)單明晰，最高最佳使用分析的意義就比較重要。而在國(guó)內(nèi)此項(xiàng)工作既困難、所涉及增加成本的測(cè)算又不確定，因此相對(duì)缺少實(shí)際意義。

　　2）土地規(guī)劃水平不同

　　中國(guó)的土地規(guī)劃水平較低，比較粗放，缺少完整的、針對(duì)性的規(guī)劃設(shè)定。由于對(duì)土地利用的詳細(xì)規(guī)劃設(shè)定得不夠細(xì)致，而且一旦設(shè)定后往往更新的周期又比較長(zhǎng)。這樣一來(lái)，政府規(guī)劃部門(mén)對(duì)土地的使用規(guī)定就比較嚴(yán)格，不會(huì)輕易改變土地用途，不會(huì)輕易調(diào)整規(guī)劃。而一旦需要調(diào)整，所涉及的程序和審批又特別復(fù)雜、困難，使得有改建、改造（改變土地用途）需求的業(yè)主也很難得到規(guī)劃的批準(zhǔn)。

　　3）房地產(chǎn)市場(chǎng)基礎(chǔ)不同

　　我國(guó)只有土地的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)尚未形成。在中國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)受到的限制遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)美國(guó)，比如，劃撥土地上的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓先需要經(jīng)過(guò)土地出讓程序，純土地也還不能直接轉(zhuǎn)讓?zhuān)�一般只能以在建工程的形式（在滿(mǎn)足已投資25％的條件下）轉(zhuǎn)讓?zhuān)�而且轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制（只能是相應(yīng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商）因此在中國(guó)首先不存在純粹的土地交易市場(chǎng)，其次在建工程的交易受到一定限制，再次作為完整的房地產(chǎn)，在轉(zhuǎn)讓中不同類(lèi)型房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓對(duì)象也有限制，比如，工業(yè)房地產(chǎn)的受讓人只能是企業(yè)，私人不能受讓。

　　因此，不同類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)有各自不同參與者，使得市場(chǎng)的參與程度相對(duì)較低。不象美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，投資者能自由參與到各種類(lèi)型房地產(chǎn)市場(chǎng)中，形成成熟、廣泛的市場(chǎng)基礎(chǔ)。這樣也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)中對(duì)土地資源的利用得到充分競(jìng)爭(zhēng)，達(dá)到最高最佳。而國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)還不夠發(fā)達(dá)，基本上土地市場(chǎng)還屬于壟斷市場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)不夠充分，對(duì)土地資源的利用效率還比較低下，所謂“最高最佳使用”的需求也還不明顯。

　　3.最高最佳用途的分析

　　美國(guó)估價(jià)體系在進(jìn)行最高最佳用途分析時(shí)，需要判斷土地在假設(shè)空地的情況下，何種用途是其最高最佳用途，以及地上建筑物是否需要改造、翻修或改變用途來(lái)達(dá)到其最高最佳用途。

　　空地

　　在土地為空地時(shí)，需要分析市場(chǎng)上的供求情況，判斷怎樣利用該空地能使其價(jià)值最大。

　　假設(shè)空地

　　何謂假設(shè)空地？當(dāng)土地上已經(jīng)建有建筑物，但是我們估價(jià)前提是假設(shè)建筑物需被拆除，稱(chēng)為假設(shè)空地。此時(shí)土地的價(jià)值是來(lái)自于對(duì)其價(jià)值最有利的用途，而不一定是其現(xiàn)時(shí)用途。所以，假設(shè)空地時(shí)的最高最佳使用分析需要解決的問(wèn)題是，如果假設(shè)土地是空地，它將被用做何種用途，以及土地上的建筑物應(yīng)在何時(shí)被開(kāi)發(fā)、開(kāi)發(fā)成何種用途的物業(yè)能使它現(xiàn)在的價(jià)值最大。

　　如果地上有需被拆除建筑物，并且其土地作為空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本大于原房地產(chǎn)整體價(jià)值的時(shí)候，可以將物業(yè)假設(shè)為空地，消除拆除建筑物對(duì)整體價(jià)值的影響，以及判斷并消除是否存在外部減值（ExternalObsolescence，在中國(guó)的估價(jià)教材中稱(chēng)為外部折舊，但它在本質(zhì)上不是一種折舊，而是由于物業(yè)與外部環(huán)境、使用功能上不匹配而造成的物業(yè)價(jià)值的折損。關(guān)于這方面的內(nèi)容，將在成本法一章中討論），并判斷在特定用途下土地價(jià)值達(dá)到最大。

　　地上已有建筑物

　　如果地上的建筑物不會(huì)使整體物業(yè)遭受價(jià)值損失時(shí)，即整體物業(yè)的價(jià)值大于或等于假設(shè)空地時(shí)的價(jià)值減去拆除成本，最高最佳使用的分析就將研究的問(wèn)題轉(zhuǎn)化為，為了達(dá)到最高最佳用途，是否需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻新、轉(zhuǎn)換用途或改造。這時(shí)，衡量的標(biāo)準(zhǔn)是物業(yè)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，以及物業(yè)對(duì)未來(lái)的使用者提供經(jīng)濟(jì)利益的能力。判定物業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，具體的講，就是指未來(lái)租金和占有率水平達(dá)到穩(wěn)定時(shí)，建筑物對(duì)整個(gè)物業(yè)價(jià)值提升的程度；對(duì)物業(yè)翻新、轉(zhuǎn)換用途、改造甚至是拆除的可行性以及具體應(yīng)在何時(shí)進(jìn)行這些措施。

　　另外，在某些情況下，可以不需要對(duì)物業(yè)進(jìn)行翻修或改變用途就能使它達(dá)到最高最佳使用。比如說(shuō)，擴(kuò)大或限制物業(yè)的功能來(lái)達(dá)到產(chǎn)出最大，或者是重新定位產(chǎn)品，把它定位到不同的細(xì)分市場(chǎng)或消費(fèi)群體上去。

　　例如，在一個(gè)低于最高可用容積率并且有剩余土地尚未開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目中，繼續(xù)開(kāi)發(fā)住宅，充分利用未用足的容積率，可以提升物業(yè)整體價(jià)值；把原先全天營(yíng)業(yè)的餐廳，改為只在晚上高峰時(shí)段開(kāi)業(yè)也可以提高其價(jià)值等。

　　在地上已有建筑物的前提下，物業(yè)的最高最佳用途通�？梢苑譃橐韵滤膫�(gè)類(lèi)別：1）現(xiàn)狀；2）改建建筑物：包括維修維護(hù)、翻新以及轉(zhuǎn)換用途（必須在經(jīng)濟(jì)上可行）；3）拆除建筑物（當(dāng)土地價(jià)值減去拆除成本大于現(xiàn)狀價(jià)值，或大于改建后價(jià)值減去改建成本時(shí)，拆除建筑物在經(jīng)濟(jì)上可行）4）臨時(shí)用途：指物業(yè)現(xiàn)在的用途雖然與規(guī)劃用途不符合，但是如果拆除并重建成規(guī)劃用途或者改建成規(guī)劃用途的話(huà)，其建成的規(guī)劃用途的價(jià)值減去拆除并重建的成本或者改建成本小于其現(xiàn)狀價(jià)值，這時(shí)保持現(xiàn)狀用途成為物業(yè)的最高最價(jià)用途。但是由于現(xiàn)狀用途與規(guī)劃用途不符，這種用途又被稱(chēng)為臨時(shí)用途。

　　將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)

　　評(píng)估一個(gè)將要開(kāi)發(fā)的物業(yè)在某種用途下的價(jià)值，要了解市場(chǎng)上最需要哪種產(chǎn)品，所以需要對(duì)市場(chǎng)供求情況進(jìn)行深入的分析。

　　本質(zhì)上來(lái)講，分析將要開(kāi)發(fā)物業(yè)的最高最佳用途與分析地上已有建筑物建筑物業(yè)的最高最佳用途很相似。因?yàn)�，該物業(yè)規(guī)劃將要開(kāi)發(fā)的用途不一定是其最高最佳的用途，由此引起的外部減值就會(huì)降低物業(yè)的價(jià)值。

　　4.房地產(chǎn)市場(chǎng)與最高最佳使用分析的關(guān)系

　　從以上的介紹中，我們可以發(fā)現(xiàn)，最高最佳用途的分析必須緊密地和市場(chǎng)聯(lián)系在一起，因?yàn)樽罡咦罴咽褂梅治鍪且�解決如何為標(biāo)的物業(yè)尋找最高最佳用途的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)分析需要考慮的問(wèn)題包括標(biāo)的物市場(chǎng)供求情況、競(jìng)爭(zhēng)情況、潛在消費(fèi)者和終端使用者情況及未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等。所以，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的分析、判斷以及預(yù)測(cè)應(yīng)是融入在最高最佳使用分析的過(guò)程中的。房地產(chǎn)分析應(yīng)從宏觀(guān)和微觀(guān)兩方面入手來(lái)分析市場(chǎng)的供求關(guān)系。

　　宏觀(guān)分析應(yīng)從市場(chǎng)總體的角度出發(fā)，通過(guò)分析人口、收入、就業(yè)等方面的信息，來(lái)顯示市場(chǎng)占有和吸收的情況。

　　微觀(guān)分析研究標(biāo)的物業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性物業(yè)在市場(chǎng)上的消化情況，從而研究該細(xì)分市場(chǎng)中的供求關(guān)系，以及市場(chǎng)消化情況。

　　它們之間相互聯(lián)系的橋梁是最高最佳使用的四個(gè)評(píng)判條件，即技術(shù)上可能、法律上允許、經(jīng)濟(jì)上可行和最大產(chǎn)出性。

　　5.最高最佳使用分析與傳統(tǒng)估價(jià)方法間的聯(lián)系

　　除了我們所提到的，最高最佳使用分析應(yīng)作為傳統(tǒng)估價(jià)方法的基礎(chǔ)和前提，最高最佳使用分析還應(yīng)該應(yīng)用到傳統(tǒng)估價(jià)方法測(cè)算具體價(jià)值中去。比如說(shuō)：

　　在市場(chǎng)比較法中，可比案例土地在假設(shè)空地情況下的最高最佳用途和已開(kāi)發(fā)建筑物的最高最佳用途，應(yīng)分別與評(píng)估對(duì)象的最高最佳用途一致。

　　在成本法中，土地的可比案例必須與評(píng)估對(duì)象在假設(shè)空地的情況下的最高最佳用途一致。

　　6.最高最佳使用分析舉例

　　在某商業(yè)繁華地區(qū)現(xiàn)有一幢10年前建造的住宅物業(yè)（建筑面積1000平方米，占地面積1000平方米）計(jì)劃進(jìn)行重新改造。目前在市場(chǎng)上，該地段同類(lèi)型的新住宅單價(jià)是10000元/平方米，該地段新增商業(yè)物業(yè)的單價(jià)是30000元/平方米。該建筑物翻新成住宅的成本為500萬(wàn)元，若重建成商業(yè)用房的話(huà)，需要拆除成本200萬(wàn)元和重建成本1800萬(wàn)元，若翻新改建成商業(yè)物業(yè)需要1000萬(wàn)元，翻新后可實(shí)現(xiàn)的售價(jià)為22000元/平方米。與此同時(shí)，相同用途、相同容積率的空地在市場(chǎng)上的售價(jià)為3000元/平方米。問(wèn)，怎樣才能使該建筑達(dá)到最高最佳用途？

　　若作為空地出售，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減拆除成本：

　　1000平方米×3000元/平方米－200萬(wàn)元＝100萬(wàn)元；

　　若繼續(xù)用作住宅用途，但需要進(jìn)行翻新時(shí)，可實(shí)現(xiàn)的價(jià)值是售價(jià)減翻新成本：

　　10000元/平方米×1000平方米－500萬(wàn)元＝500萬(wàn)元

　　若改變其用途成商業(yè)，并重新改建現(xiàn)有建筑物時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減改建成本：

　　22000元/平方米×1000平方米－1000萬(wàn)元＝1200萬(wàn)元

　　若拆除現(xiàn)有建筑，重新開(kāi)發(fā)成商業(yè)物業(yè)時(shí)，可實(shí)現(xiàn)價(jià)值是售價(jià)減拆除、重新開(kāi)發(fā)成本：

　　30000元/平方米×1000平方米－200萬(wàn)元－1800萬(wàn)元＝1000萬(wàn)元

　　所以該物業(yè)的最高最佳用途為改變其現(xiàn)狀住宅用途，改建成商業(yè)用途，并加以翻修。

　　雖然這只是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子，我們發(fā)現(xiàn)，最高最佳使用分析的本質(zhì)是比較容易理解的，但是該例子所省略了的市場(chǎng)宏觀(guān)和微觀(guān)分析，正是最高最佳使用分析的基礎(chǔ)內(nèi)容。

　　7.差異與啟示

　　在介紹了美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析的一些內(nèi)容后，回顧美國(guó)估價(jià)體系中最高最佳使用分析在實(shí)務(wù)中的應(yīng)用，我們歸納了幾點(diǎn)差異之處：

　　兩國(guó)體制的差異造成了最高最佳使用分析應(yīng)用的不同：由于美國(guó)土地實(shí)行私有化，并且土地交易發(fā)生得相當(dāng)頻繁。在這種完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)里，每個(gè)投資者都希望自己的投資能夠得到最大的收益，所以對(duì)于他們投資的產(chǎn)品來(lái)說(shuō)，如何最大化地挖掘物業(yè)的潛在價(jià)值就成為了投資者最迫切的要求。

　　在國(guó)內(nèi)，由于土地制度在根本上與美國(guó)不同，土地受到了全方位的限制。對(duì)于最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，待開(kāi)發(fā)的物業(yè)又必須受到規(guī)劃限制條件的控制，受到法律法規(guī)的約束，這無(wú)疑縮小了最高最佳使用分析的施展舞臺(tái)。在國(guó)內(nèi)，最高最佳使用分析在房地產(chǎn)投資咨詢(xún)領(lǐng)域更能發(fā)揮其作用，比如說(shuō)，開(kāi)發(fā)商在獲得土地后，可以在滿(mǎn)足所有限制條件的情況下，選擇開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品種類(lèi)、開(kāi)發(fā)的規(guī)模，來(lái)滿(mǎn)足價(jià)值最大的要求。

　　對(duì)于市場(chǎng)微觀(guān)的分析重視程度不同：在美國(guó)的估價(jià)體系中，最高最佳使用分析必須是基于市場(chǎng)，來(lái)源于市場(chǎng)的，這一點(diǎn)應(yīng)該得到我們的重視。

　　我們?cè)诠纼r(jià)過(guò)程中，的確有部分內(nèi)容是闡述宏觀(guān)市場(chǎng)走向的，但是到了微觀(guān)層面，市場(chǎng)分析就顯得比較單薄。在美國(guó)體系中，對(duì)于市場(chǎng)的分析不僅通過(guò)市場(chǎng)分析從宏觀(guān)角度看市場(chǎng)，更通過(guò)可銷(xiāo)售性分析從微觀(guān)角度出發(fā)，比如需求分析中的人口分析方面來(lái)說(shuō)，一些美國(guó)的估價(jià)人員從一個(gè)社區(qū)的用水量來(lái)推算這個(gè)社區(qū)的人口。雖然說(shuō)這樣的方法由于數(shù)據(jù)來(lái)源的問(wèn)題，在中國(guó)并不可行，但是我們完全可以從適合我國(guó)國(guó)情的方面入手研究人口數(shù)量和人口變化，比如說(shuō)，我們可以利用我國(guó)戶(hù)籍制的特點(diǎn)，通過(guò)社區(qū)的居委會(huì)來(lái)了解當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的人口及其變化情況等。

　　再比如，就收益率的選取來(lái)說(shuō)，我們采用的是安全利率加風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值的理論做法，其中風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值部分一般都是憑借估價(jià)師的感覺(jué)和積累取值的，該部分的取值是否能夠反應(yīng)市場(chǎng)情況還有待商榷。而美國(guó)估價(jià)體系中，對(duì)于收益率的選取是從市場(chǎng)中提取的，通過(guò)比較相同地區(qū)相同物業(yè)的收益率，來(lái)確定估價(jià)對(duì)象的收益率。相比之下，他們的做法顯得更為客觀(guān)。

　　我們也許會(huì)說(shuō)，我國(guó)估價(jià)業(yè)務(wù)量巨大，任務(wù)緊急，無(wú)法對(duì)市場(chǎng)做如此深入的分析。但是如果我們把眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，我們應(yīng)該能意識(shí)到自身與國(guó)際水平的差距。那么我們就應(yīng)該抽出時(shí)間，調(diào)動(dòng)一些資源，靜下心來(lái)考慮一下如何提高自己的競(jìng)爭(zhēng)力，因?yàn)槲覀儾粌H僅要在中國(guó)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)里生存，且已經(jīng)暴露在全球化競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境里。

　　通過(guò)以上分析對(duì)比帶給我們的啟示，我們可以先從以下幾方面入手，思考我們能夠改進(jìn)的地方。

　　重視市場(chǎng)分析的重要性，建立相關(guān)數(shù)據(jù)庫(kù)：市場(chǎng)分析是我們估價(jià)行業(yè)的立足之本，我們必須總結(jié)出一套適合我們國(guó)情的市場(chǎng)分析手段。并且，我們建議進(jìn)行市場(chǎng)分析的積累，建立市場(chǎng)信息數(shù)據(jù)庫(kù)并及時(shí)更新，這不僅可以為我們把握市場(chǎng)發(fā)展打下扎實(shí)的基礎(chǔ)，也可以為緊急情況下的數(shù)據(jù)調(diào)用做好二手準(zhǔn)備。

　　完善理論研究：就拿本文中談到的最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，我們應(yīng)該深入地、全面地研究學(xué)習(xí)國(guó)外理論以及體系，從中找出值得學(xué)習(xí)的地方，并提高我們的不足之處，提升我們的理論水平。當(dāng)然，這種研究不僅僅局限于最高最佳使用分析，所謂“師夷之長(zhǎng)技”大概就是這個(gè)意思。另外，我們建議能將研究成果融入到估價(jià)教材當(dāng)中，從教育培訓(xùn)入手，提高我們估價(jià)人員的理論水平和實(shí)際應(yīng)用水平。

　　8.小結(jié)

　　最高最佳使用分析的根據(jù)源于市場(chǎng)，用來(lái)反映市場(chǎng)真實(shí)情況，并且作為任何估價(jià)方法的前提和基礎(chǔ)。美國(guó)估價(jià)體系將最高最佳使用分析放在了一個(gè)很重要的位置上，其對(duì)最高最佳使用分析進(jìn)行了全面、詳細(xì)的介紹。

　　我國(guó)的估價(jià)體系中，最高最佳使用作為一種原則，同樣處在一個(gè)非常重要的地位上。然而，由于體制的限制，并沒(méi)有深入介紹最高最佳原則該怎樣應(yīng)用到實(shí)務(wù)中去，也沒(méi)有闡述應(yīng)通過(guò)怎樣的定量分析來(lái)判斷物業(yè)是否滿(mǎn)足了最高最佳的四條評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，在理論方面有完善的空間。毋庸質(zhì)疑，就最高最佳使用分析來(lái)說(shuō)，美國(guó)的估價(jià)體系帶給我們很多思考和啟發(fā)。

　　在經(jīng)濟(jì)學(xué)上，市場(chǎng)的每個(gè)參與者都被假設(shè)為理性，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中也是一樣，物業(yè)的所有者都希望能夠發(fā)揮物業(yè)的最大潛力，來(lái)達(dá)到價(jià)值最大化。最高最佳使用分析正是通過(guò)估價(jià)人員對(duì)市場(chǎng)的把握將該目的表達(dá)出來(lái)。