隨著社會分工的精細化，物業(yè)管理已成為一個專門的行業(yè)，而物業(yè)管理公司已成為一個獨特的企業(yè)。既然是企業(yè)，就應該有企業(yè)的投入，產出和利潤，否則企業(yè)就不能生存發(fā)展。

　　一、 管理物業(yè)的定位需要經營物業(yè)的介入

　　物業(yè)管理這一行業(yè)在北京已存在，發(fā)展好幾年了。但由于不少企業(yè)受國營舊有體制影響，只認為物業(yè)管理是原有企業(yè)的附屬后勤部分，因而是花錢賠錢部門，這就導致了相當一批物業(yè)管理企業(yè)或艱難經營，或伸手向母公司要補貼。更多的物業(yè)管理公司把自己的職責局限于：環(huán)境衛(wèi)生，治安消防，設備維修、物業(yè)收費等一些花花草草的事物中。這些都僅是物業(yè)管理的外在形式。而不是它的真正內涵。物業(yè)管理工作，不僅僅是通過衛(wèi)生、安保和維修等達到令居住者或使用者感覺安全舒適的目標，其僅是管理的一部分內容，或者說是一小部分工作，它的更大的目標，是要給你所服務的物業(yè)項目一個市場定位，并使它成為產生價值的一種存在，即可以用經濟價值來衡量的升值產品。如果該物業(yè)項目定位不準確的話，所有的物業(yè)管理工作都將事倍功半，不能充分提升該物業(yè)的經濟價值。

　　一個物業(yè)項目的升值又不能簡單地依靠房屋結構、設備設施等建筑因素，更需要后期物業(yè)項目的功能充分開發(fā)利用和服務的到位，從而吸引更多的需求居住和使用者。而物業(yè)項目的后期工作恰恰是物業(yè)管理公司大有可為的施展天地。

　　二、 物業(yè)管理市場需求物業(yè)經營的開展

　　物業(yè)管理公司和房地產開發(fā)商屬兩種不同的業(yè)態(tài)：一個高風險高投入高回報；另一個正好相反。有的開發(fā)商蓋樓僅僅是為賣掉，屬項目型；另一種是置業(yè)型，建樓不完全為賣，而主要為長期經營。目前大多數開發(fā)商屬前者，快速進入，輕松撤退，只要賣掉，萬事大吉。既使是置業(yè)型的開發(fā)商，在前期籌備和初期經營時，由于缺乏經驗和專業(yè)人員隊伍的準備，也是戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢、小心害怕，擔心經營摸不清市場行情而賠損。從目前我們正在洽談的幾個項目上看，各個開發(fā)商都從不同側面向我們提出了希望我們進行物業(yè)管理的同時，也要進行經營管理，這樣就給物業(yè)管理公司提供了這樣一個可充分操作的天地。因為作為一個專業(yè)物業(yè)管理公司的各項管理服務舉措一定是要為服務對象而進行的。因為物業(yè)項目不同，樓宇內涵不同，客戶群也會不同，需求也不一樣，當我們在不斷滿足客戶需求時，管理、服務就會出新、并結果，相應物業(yè)管理公司亦可在服務中獲得收益。 當然，如何從管理物業(yè)到經營物業(yè)，如何選取其二者的最佳結合點，是需要認真加以研究的。既不能因運轉困難，全力搞其他經營，因而相應降低物業(yè)服務的質量，也不能死死看守物業(yè)項目，只顧日常作業(yè)，不搞創(chuàng)新而將物業(yè)項目中的大好資源白白浪費。正確的做法是在一方面不斷提高物業(yè)管理服務水平，不斷創(chuàng)新增加服務項目的同時進行經營創(chuàng)利活動。

　　三、經營物業(yè)的商品

　　談到經營，讓人們必然聯系到商品，那么什么是物業(yè)商品呢？首先需要認識到經營物業(yè)提供給客戶的商品與其他的商品有很大的區(qū)別。主要有以下幾點：

　�。ㄒ唬┙洜I物業(yè)的商品是不能貯存起來等市場有了好價格才去銷售，而是必須抓緊時機當即銷售。

　　（二）經營物業(yè)的商品是不能運送的，它不可能從其他物業(yè)項目搬到本物業(yè)項目中，必須就地出售，顧客只能在本物業(yè)項目中享用。

　　（三）經營物業(yè)的商品受有限制，它是定量、定時的。

　�。ㄋ模┙洜I物業(yè)的商品恰恰相同于管理物業(yè)的基本任務，那就是提供給客戶的是服務，其需要通過項目部各部門、各個員工來實現的。

　　商品對消費者具有吸引力，就有市場。經營物業(yè)的商品實際上是一種款待，款待客人的成功之道是滿足客人的需要，只有做到能滿足客人的需要，客戶才愿意花錢來購買。物業(yè)經營者必須根據客人的各種需求來制定自己的服務經營項目，才能占有市場獲得收益。