這些規(guī)定都具有很強的針對性，熟悉內情的人都知道，這都是最近幾年里小區(qū)物業(yè)管理糾紛和沖突的經驗教訓積累，有些條文甚至是業(yè)主用自己的血淚維權換來的。不過，從整體來看，新頒布的物業(yè)管理條例還是存在各方面的問題：

　　最大的問題，表現在《物業(yè)管理條例》的制定，實際上是違反《立法法》的。《物業(yè)管理條例》實際上包含兩個部分內容，一是業(yè)主大會及其業(yè)主委員會組織法，二是物業(yè)管理辦法。前者涉及基層群眾自主治理，后者涉及公民的民事基本制度�！读⒎ǚā返诎藯l規(guī)定，基層群眾自治制度、民事基本制度只能制定法律�！读⒎ǚā愤�規(guī)定，訴訟和仲裁制度只能制定法律，制定法律的權限歸全國人大及其常委會。但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定，業(yè)主不按期繳納物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院提起訴訟。業(yè)主的確需要按照業(yè)主公約和物業(yè)管理合同按時繳納物業(yè)管理費，并且物業(yè)管理公司也可以按照全國人大及其常委會制定的民法、民事訴訟法和合同法等來提起民事訴訟，但物業(yè)管理條例作為行政法規(guī)來規(guī)定有關訴訟制度的內容，卻是違反《立法法》的�！段飿I(yè)管理條例》還規(guī)定了業(yè)主委員會與居委會之間的關系，這些內容也屬于基層群眾自治制度的范疇，應該由全國人大及其常委會制定法律。

　　由行政部門來制定基層群眾自治制度，由行政部門制定物業(yè)管理的民事基本制度，往往導致行政部門制約基層群眾自治權利，也導致行政權力利用自己制定法規(guī)的機會來不當干涉公民的民事權利行為，并且在設計具體規(guī)定的時候明顯帶有有利于行政管理和既得利益集團的色彩。這表現在如下方面：

　　有關物業(yè)管理的定義有利于行政部門和物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是物業(yè)所有人對自己的物業(yè)進行管理，聘請物業(yè)管理公司進行管理，只是其中的一種方式。但是物業(yè)管理條例規(guī)定，物業(yè)管理是指“業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。這就在法規(guī)上排除了業(yè)主自己對自己的物業(yè)進行管理的可能性。這對于勞動力比較富裕但貨幣收入不高的小區(qū)來說是不公平的，因為他們也必須用珍貴的貨幣收入去聘請物業(yè)管理公司，而不能選擇親自管理。這就好像由行政法規(guī)規(guī)定所有的公民必須把自己買的菜交給飯店加工、所有的汽車司機必須把汽車交給汽車美容公司洗車一樣，顯然是荒唐的規(guī)定。

　　物業(yè)管理的定義有利于物業(yè)管理公司，而且也使得房地產行政主管部門在物業(yè)管理過程中獲得了額外的權力，這表現在：物業(yè)管理是業(yè)主自主治理的活動，業(yè)主大會及其業(yè)主委員會是業(yè)主自主治理的組織，這樣的組織應該在民政部門的指導下成立并開展活動，而不應該由房地產行政主管部門指導，否則業(yè)主的權利有可能受房地產行政主管部門行政權力的損害，比如有些小區(qū)業(yè)主委員會成立后因為種種原因往往得不到行政部門的指導和支持，其成立過程往往增加了很多困難；聘請物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務，是典型的民事行為，一旦有糾紛，應屬于“民不告、官不理”的范圍，但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定房地產行政部門負責監(jiān)督全國物業(yè)管理活動，并且物業(yè)管理公司出現違反合同的事項，可以用行政處罰權對其進行處罰，這不免有擴大行政管理權力和為行政管理部門創(chuàng)造收入之嫌。尤其重要的是，一個小區(qū)到底需要多少物業(yè)管理費來使得自己的物業(yè)保值增值，這是典型的民事行為，這需要業(yè)主根據各個小區(qū)自己的需要以及自己的收入水平和物業(yè)管理費的成本收益比來做決定，但《物業(yè)管理條例》卻規(guī)定，“物業(yè)服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定的物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定”。對此，政府給與一定的指導，并代表業(yè)主的利益在業(yè)主的請求下監(jiān)督物業(yè)管理公司濫收費行為，是可以的，但越俎代庖，政府用行政法規(guī)去規(guī)定物業(yè)管理應收多少費，這顯然是行政主管部門在利用制定行政法規(guī)的機會為自己撈取更多的行政權力，并且這樣做并不有利于業(yè)主更好地通過物業(yè)管理來使得自己的物業(yè)保值增值。

　　行政部門為了自己管理的方便，往往偏袒物業(yè)管理公司，并且賦予營利性的企業(yè)以公共權力。比如《物業(yè)管理條例》規(guī)定，“對物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)管理企業(yè)應當制止，并及時向有關行政管理部門報告”。還規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)應當協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理企業(yè)在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作。物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的，應當遵守國家有關規(guī)定。保安人員在維護物業(yè)管理區(qū)域內的公共秩序時，應當履行職責，不得侵害公民的合法權益�！边@些規(guī)定，看起來好像是給物業(yè)管理公司添加了很多義務，但實際上是通過行政法規(guī)的形式，給營利性的物業(yè)管理公司授予了很多不應該有的公共權力，而這些權力應該授予業(yè)主大會及其委員會，因為小區(qū)的主人是全體業(yè)主，是業(yè)主大會及其委員會，而物業(yè)管理公司是業(yè)主大會及其業(yè)主委員會通過商業(yè)合同聘請的。那么，行政部門為什么把這些公共權力授予物業(yè)管理公司而不是業(yè)主大會及其委員會呢？其原因就是房地產管理部門在目前階段與物業(yè)管理公司的關系比與業(yè)主的關系要親近，把權力授予物業(yè)管理公司，管理起來更加方便。或許也正是這一原因，《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主不繳物業(yè)管理費，物業(yè)管理公司可以向法院起訴，但物業(yè)管理公司沒有提供相應的物業(yè)管理服務，《物業(yè)管理條例》卻沒有對等地規(guī)定業(yè)主和業(yè)主委員會可以向人民法院起訴。這說明《物業(yè)管理條例》偏袒物業(yè)管理公司。而物業(yè)管理實踐中也表明，由于沒有任何法律明確規(guī)定業(yè)主委員會是法人，它雖然根據《物業(yè)管理條例》有權與物業(yè)管理公司簽訂合同，但如果向法院起訴物業(yè)管理公司，法院可以以其沒有法人資格而拒絕其起訴請求�！段飿I(yè)管理條例》沒有規(guī)定業(yè)主委員會可以向法院起訴物業(yè)管理公司，這使得業(yè)主在維護自己權利時無法利用司法途徑，明顯處于弱勢地位。

　　《物業(yè)管理條例》規(guī)定：業(yè)主大會及其業(yè)主委員會應當配合公安機關，與居民委員會相互協(xié)作，共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作；在物業(yè)管理區(qū)域內，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監(jiān)督。住宅小區(qū)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出的決定，應當告知相關的居民委員會，并認真聽取居民委員會的建議。這些規(guī)定具有一定的針對性，因為在公共安全服務方面，業(yè)主委員會聘請物業(yè)管理公司提供治安服務，居委會也有一項法定職責協(xié)助社會治安，而公安機關作為政府機構更具有提供治安服務的職能。三個機構，都提供治安服務，顯然需要相互配合，還可以相互指導，甚至相互監(jiān)督。但《物業(yè)管理條例》只規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會要配合公安機關，要配合居民委員會，并且受其指導和監(jiān)督，而沒有規(guī)定要配合其他政府機關，也沒有規(guī)定居民委員會應該承擔什么法律義務與業(yè)主大會和業(yè)主委員會協(xié)調自己的工作。因此，這些規(guī)定其實是片面的。不過，從道理上來說，這些規(guī)定其實是不必要的，因為業(yè)主大會和業(yè)主委員會作為業(yè)主自主管理小區(qū)物業(yè)的基層群眾自治組織，必然要配合所有政府部門的工作，也必然要協(xié)調好與居委會之間的關系。當然，業(yè)主委員會作為業(yè)主基于物業(yè)產權的自主治理組織，居委會作為居民公共事務的自主治理組織，雖然其權利基礎有差異，但具體職能方面的確有很多重復。如何協(xié)調兩者之間的關系，事關城市社區(qū)治理能否順利發(fā)展，需要公民在實踐中繼續(xù)探索和積累經驗，也需要全國人大及其常委會進一步修改和完善并制定基層群眾自治的相關法律。

　　總之，《物業(yè)管理條例》使得一片混亂、缺乏秩序的小區(qū)物業(yè)管理有了一個稍稍有些像樣的制度框架，解決了一些最近幾年暴露出來的突出問題。但是，由于這一條例是房地產行政部門主導下制定的，帶有很強的部門利益和強勢既得利益集團的痕跡，使得業(yè)主在維護自己的權利時依然面臨著很大的制度障礙，而行政主管部門和強勢既得利益集團則可以通過這一條例取得非同尋常的權力和利益。這不利于城市社區(qū)自主治理結構的正常發(fā)展，也不利于業(yè)主行使權利自主管理好自己的物業(yè)，不利于業(yè)主塑造安定團結、和平發(fā)展的社區(qū)新生活。基于業(yè)主大會和業(yè)主委員會是基層群眾自治組織，根據《立法法》，應該由全國人大及其常委會來制定法律。根據現有的物業(yè)管理實踐經驗，明確物業(yè)管理是業(yè)主的權利，業(yè)主大會和業(yè)主委員會是基層群眾自治組織，根據《立法法》確定的立法權限，由全國人大或者常委會制定社區(qū)自治。好！不過，好像是在單元門口的，說明他們還不徹底，不敢把社區(qū)的土地都說成是“私家地”。其實，紅線以內的都是私家地。