土地使用權(quán)抵押是指為了保障債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，在不轉(zhuǎn)移對使用權(quán)發(fā)生權(quán)利變更的前提下，用債務(wù)人或第三人的土地使用權(quán)作為擔(dān)保。

　　抵押合同是必須符合法律規(guī)定的形式或當(dāng)事人雙方約定的形式才能成立的行為，所以該合同應(yīng)采取書面形式，同樣土地抵押也必須簽訂書面的抵押合同才能成立。當(dāng)事人在抵押合同上簽字，合同即告成立?！逗贤ā返?4條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效。”土地抵押合同的成立，標(biāo)志著土地抵押關(guān)系的隨同成立，也即抵押合同的生效，但不標(biāo)志著債權(quán)人（接受抵押的金融機(jī)構(gòu)）的抵押權(quán)的依法設(shè)立。依據(jù)我國法律規(guī)定，只有經(jīng)過土地管理部門登記，債權(quán)人的抵押權(quán)才能設(shè)定。這時(shí)候，未經(jīng)登記的土地使用權(quán)抵押合同，作為普通的法律特征，不能對抗第三人。

　　《擔(dān)保法》第41條規(guī)定“抵押合同自登記之日起生效”和原國家土地管理局第2號文“土地使用權(quán)抵押合同經(jīng)登記后生效”的規(guī)定，顯然混淆了債權(quán)與物權(quán)的法律特征。準(zhǔn)確講，在法理上應(yīng)為：（土地使用權(quán)）抵押權(quán)人的抵押權(quán)設(shè)定自登記之日起生效。

　　法律規(guī)定必須辦理抵押登記手續(xù)，如果沒有辦理抵押物登記手續(xù)，不影響抵押合同的成立與生效，只是抵押權(quán)不能設(shè)定而已。