【學(xué)員問題】房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行性研究？

　　【解答】一、可行性研究的概念

　　可行性研究：是現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)重要環(huán)節(jié)和經(jīng)營(yíng)管理重要方法。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究是在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理決策前對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目進(jìn)行的綜合技術(shù)和經(jīng)濟(jì)分析的一種科學(xué)方法。

　　二、可行性研究的階段

　　可行性研究大體分為三個(gè)階段，即機(jī)會(huì)可行性研究階段；初步可行性研究階段；。

　　（1）機(jī)會(huì)可行性研究階段及其任務(wù)

　　其主要任務(wù)是確定經(jīng)營(yíng)方向，提出經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)來說，就是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目提出建議。

　�。�2）初步可行性研究階段

　　其主要任務(wù)是根據(jù)機(jī)會(huì)研究階段的結(jié)果，進(jìn)一步研究經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的規(guī)模、建筑材料的供應(yīng)、投資地段的選擇和選址，建筑工程的設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目工程的施工進(jìn)度等狀況。

　�。�3）終可行性研究階段

　　是可行性研究的最后一個(gè)階段。其主要任務(wù)是對(duì)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、以及市場(chǎng)等方面進(jìn)行詳細(xì)的和深入細(xì)致的分析論證、確定經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的有關(guān)主要因素，并對(duì)這些因素進(jìn)行仔細(xì)的調(diào)查、分析、計(jì)算、評(píng)估，在這個(gè)基礎(chǔ)上提出一個(gè)和幾個(gè)可供選擇的最優(yōu)方案，作為經(jīng)營(yíng)管理的決策依據(jù)。

　　三、可行性研究的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究由于包括的內(nèi)容很多，可以根據(jù)不同的標(biāo)準(zhǔn)把他繁的內(nèi)容歸結(jié)為不同的方面。但是，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理可行性研究必須包括以下三方面內(nèi)容：

　　1、地產(chǎn)市場(chǎng)問題。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，生產(chǎn)都是為了滿足市場(chǎng)的需要。所以其首要的就是研究有沒有市場(chǎng)，市場(chǎng)的容量有多大。有沒有市場(chǎng)的問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理有沒有“必要性”的問題。所以這個(gè)問題就成為全部可行性研究的基礎(chǔ)和前提。

　　2、工程技術(shù)問題。主要是研究規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程技術(shù)中的高科技含量的問題，以及規(guī)劃設(shè)計(jì)工程技術(shù)中的難點(diǎn)是否能夠解決或克服的問題。這個(gè)問題是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的“可行性”問題。

　　3、經(jīng)濟(jì)效益問題。就是通過房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)，研究是否贏利和贏利水平的高低。這是解決房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理“合理性”的問題或企業(yè)經(jīng)營(yíng)的最終目的的問題。

　　四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

　　1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的背景狀況

　　2、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目的概況

　　3、可行性報(bào)告的基本數(shù)據(jù)

　　4、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的成本估算

　　5、資金籌集與供給方式

　　6、資源采購(gòu)與供應(yīng)

　　7、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目市場(chǎng)分析

　　8、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)

　　9、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理風(fēng)險(xiǎn)分析

　　10、國(guó)民經(jīng)濟(jì)社會(huì)評(píng)價(jià)

　　11、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理項(xiàng)目開工日期、竣工日期和竣工驗(yàn)收初步安排

　　12、結(jié)論。

　　以上內(nèi)容均根據(jù)學(xué)員實(shí)際工作中遇到的問題整理而成，供參考，如有問題請(qǐng)及時(shí)溝通、指正。