在市民社會，一項制度的產(chǎn)生，是以一定的權利需求為基礎的。這種權利需求來自于對社會稀缺資源的分配或再分配，以達到其效用最大化的目的。物業(yè)管理制度作為新興的房屋管理制度，其產(chǎn)生亦不例外。由房地產(chǎn)所有權形態(tài)發(fā)展來看，是沿著由簡單逐漸到復雜的軌跡演化的，即從傳統(tǒng)的單一所有權到共有權，再到建筑物區(qū)分所有權。其內(nèi)在現(xiàn)實動力就是日益增長的人口在有限而稀缺的土地資源條件下如何滿足生產(chǎn)、生活的需要，實際就是追求土地資源利用最大化。而當新興的能夠滿足人們追求土地資源利用最大化的建筑物區(qū)分所有權之形態(tài)出現(xiàn)以后，人們便面臨著選擇與之相適應的房屋管理模式。這就是本文以法經(jīng)濟學理論來分析物業(yè)管理制度的出發(fā)點。

　　物業(yè)管理是否必須

　　根據(jù)建筑物區(qū)分所有權理論，建筑物區(qū)分所有權屬于由專有部分專有權、共有部分共有權、及成員權構成的復合物權。這是土地利用由平面向立體發(fā)展所引發(fā)的產(chǎn)權制度產(chǎn)物，它有效地防止了因法律制度對這種特殊權利形態(tài)的界定不清或缺失而產(chǎn)生的“外部性”問題。這在我國的現(xiàn)實中就有非常好的例證，隨著商品樓房成為人們解決生活、居住的主要手段，一種人們因利用立體空間而“累積”一起的事實狀態(tài)，急需必要的制度予以規(guī)定，然而，由于我國沒有及時的相應立法予以調(diào)整，導致現(xiàn)實中出現(xiàn)了大量業(yè)主產(chǎn)權被房地產(chǎn)開發(fā)公司、物業(yè)服務企業(yè)等侵害的現(xiàn)象�！段飿I(yè)管理條例》的出臺，尤其是《物權法》對建筑物區(qū)分所有權的專門規(guī)定，比較清晰的界定了這種產(chǎn)權的界限，為業(yè)主防止其產(chǎn)權“外溢”提供了有利的制度依據(jù)。

　　同時，也恰恰是這種產(chǎn)權形態(tài)下的建筑物及其配套設施設備引起了人們對其如何維修養(yǎng)護的思考，因為一個建筑物是由各個業(yè)主的專有部分與共有性質(zhì)的共有部分共同構成了物理形態(tài)的建筑物結構整體，眾多的業(yè)主雖然對其專有部分享有排他性的產(chǎn)權，并能夠自行決定及承擔維修責任，但對于屬于建筑物不可或缺且不可分割（離）的共有部分，業(yè)主間形成了共有法律關系，每一名業(yè)主卻不能根據(jù)自身的目的（如維修、使用）對共用部分進行分割，以行使權利或承擔義務，尤其是維修義務。而對共有部分的維修養(yǎng)護將直接關系著業(yè)主對專有部分的利用程度。所以，對共有部分的維修養(yǎng)護，與業(yè)主是有利害關系的�？杀姸嗟臉I(yè)主在共有部分維修時達成決策上的一致：共有部分是否需要維修、何時維修、維修開支是否合理、如何分擔、由誰具體實施等等，必將發(fā)生長時間的討價還價、協(xié)商、實施及監(jiān)督等巨大的交易成本。同時，還會發(fā)生個別業(yè)主“搭便車”等投機行為，不承擔維修開支，而對這些業(yè)主的監(jiān)督，也將花費其他業(yè)主大量的時間、精力，監(jiān)督成本同樣是很高的。

　　在這種狀態(tài)下，對共有部分的維修養(yǎng)護所發(fā)生的交易費用，對單個業(yè)主而言，是不經(jīng)濟的、無效率的。因此，只有在損壞的共有部分構成某一（些）業(yè)主承受不利損害的直接原因時，這些業(yè)主才有實施維修的激勵，但對于其他業(yè)主而言，卻無激勵，其將懶于參加維修行為，并不愿承擔維修費用，雖然其作為共有部分的權利人亦受益這一維修行為。例如樓房的屋蓋因防水層老化，在雨天滲水，那么，住在頂層的業(yè)主對于該屋蓋的維修則積極主張并參與，而未受滲水之害的其他業(yè)主則會無動于衷。

　　另外，隨著建筑技術（如電梯、空調(diào)系統(tǒng)、管道設施等）的不斷發(fā)展和應用，對共有部分的維修技術要求遠遠超出了業(yè)主的自身能力，也致使業(yè)主不可能承擔共有部分的具體維修養(yǎng)護行為。這些因業(yè)主自身原因而產(chǎn)生的限制性因素，勢必影響對建筑物共有部分實施有效、及時的維修養(yǎng)護，進而使每個業(yè)主的房屋財產(chǎn)權利最終承受不利結果。這是業(yè)主所不愿看到的。

　　于是，業(yè)主為了節(jié)省因共有部分需維修養(yǎng)護時產(chǎn)生的眾人參與的費時費力的談判過程，就將維修義務一致委托于單一的專業(yè)化服務主體，由這一服務主體按合同約定來實施必要的維修養(yǎng)護，這就大大減少了業(yè)主“一事一議”所發(fā)生的交易成本，這種以專業(yè)化的服務主體為業(yè)主提供服務，對于享有建筑物區(qū)分所有權的業(yè)主而言是有效率的。所以，在建筑物區(qū)分所有權之形態(tài)下，以接受業(yè)主委托提供專業(yè)化服務為內(nèi)容的物業(yè)管理成為與之相適應的必須之選。這就是物業(yè)管理制度產(chǎn)生的現(xiàn)實基礎。