一、土地借用權

　　（一）土地借用權的概念

　　土地借用權是指借用人無償占有使用出借人擁有土地使用權的土地的權利。

　　我國現(xiàn)行土地法實踐所承認的土地借用權，是我國特定歷史條件下產(chǎn)生的一種土地他項權利。具體說，這是我國長期以來的國有土地無償劃撥制度的產(chǎn)物。在這樣的制度下，由于沒有地產(chǎn)市場，用地單位之間的余缺調(diào)劑，主要通過兩種方式進行，一是通過行政指令，改變劃撥國有土地使用權人，即劃撥國有土地使用權的收回和重新授與；二是通過用地單位之間的借用協(xié)議，由出借方將其暫時或長期不用的土地無償提供借用方使用。在當時，這種土地借用關系確實在一定程度上起到了緩解土地供需矛盾和提高土地利用率的積極作用。更重要的是，通過這種方式長期形成的土地使用關系，在當前和今后一個較長時期內(nèi)仍將繼續(xù)延續(xù)。因此，通過土地他項權利的形式，對這種土地使用關系加以確認和保護，有利于穩(wěn)定既成的土地使用格局，減少不必要的經(jīng)濟糾紛和損失，并實現(xiàn)土地資源的有效利用。

　　在今后，土地借用權這種形式除了可以繼續(xù)適用于國有劃撥土地外，還可以適用于農(nóng)用土地等限制使用權出租、轉(zhuǎn)讓的土地。當然，不限制出租、轉(zhuǎn)讓的土地（如國有出讓土地），當事人在自愿基礎上的借用，法律也予以允許。

　　（二）土地借用權的取得

　　土地借用權只能通過合同方式取得。土地借用合同，應當采用書面形式，報土地管理部門登記。

　�。ㄈ�）土地借用權的效力

　　土地借用權人享有占有、使用所借用土地并由此獲得收益的權利。此外，土地借用權人還享有以下幾種優(yōu)先權：（1）續(xù)借權，即可以在借用期滿時，經(jīng)出借人同意而繼續(xù)借用該土地；（2）承租權，即可以在借用期間或者期滿時，通過與出借人達成協(xié)議，將借用關系轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U關系（如為國有劃撥土地，應補辦土地出讓手續(xù)）；（3）購買權，即經(jīng)出借人同意和國家土地管理部門批準，將借用的劃撥土地轉(zhuǎn)變?yōu)槌鲎屚恋亍?/p>

　　土地借用權人應承擔如下義務：

　�。�1）愛護借用物；

　�。�2）期滿返還標的物；

　�。�3）不得擅自改變土地用途；

　�。�4）借用權不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租或抵押。

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　　土地借用權的消滅原因有：

　�。�1）借用權期限屆滿，或者借用合同規(guī)定的解除條件成就；

　�。�2）借用土地的使用權被國家收回，即出借方喪失土地使用權；

　�。�3）借用權人放棄使用，或者喪失使用該土地的能力（如，企業(yè)停產(chǎn)、轉(zhuǎn)產(chǎn)、破產(chǎn)）；

　�。�4）借用權人因違反法律被政府或法院終止借用權；

　�。�5）其他原因，例如，在農(nóng)地借用權的場合，借用權可因國家征用土地或者借用人擅自改變土地用途等事由而消滅。

　　土地借用權消滅后，土地的占有、使用權利依不同情況，或者復歸出借方，或者由國家收回土地使用權后另行授與其他單位。借用權人在土地上的投資，原則上由其取回。不能取回或者一旦取回將損害出借人利益或國家利益的，可按添附原則，歸屬于土地所有權人。

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