71.工程質量驗收不合格導致的糾紛

　　■建設工程施工合同有效，但建設工程經竣工驗收不合格的，處理如下

　　☆修復后的工程經竣工驗收合格，發(fā)包人請求承包人承擔修復費用的，應予以支持

　　☆修復后的建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持

　　■工程不合格造成的損失，發(fā)包人有過錯的，應當承擔相應民事責任

　　72.因利息而產生的糾紛

　　■建設單位不及時向承包商支付工程款，承包商在要求建設單位繼續(xù)履行的前提下，可要求建設單位為此支付利息

　　■當事人對欠付工程價款利息計付有約定的，從其約定

　　■沒有約定的，按中國人民銀行發(fā)布的同期同類貸款利率計息

　　■利息從應付工程價款之日起計付，對付款時間沒有約定的，下列時間為應付款時間

　　☆工程已交付的，為交付之日

　　☆工程未交付的，為提交竣工結算文件之日

　　☆工程未交付，工程價款也未結算的，為當事人起訴之日

　　73.因合同計價方式產生的糾紛

　　■合同計價方式

　　☆固定價

　　☆可調價

　　☆成本加酬金

　　■外部條件變化使得施工成本增加的處理

　　☆固定價，建設單位不必支付

　　☆可調價－建設單位應支付

　　☆成本加酬金－建設單位應支付

　　74.建設工程價款優(yōu)先受償權

　　■兩個合同

　　☆建設單位與金融機構之間簽訂抵押合同（擔保）

　　☆建設單位與施工單位之間簽訂發(fā)包承包合同

　　■優(yōu)先受償權問題

　　☆建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權

　　☆消費者交付購買商品房的全部或大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人

　　☆建筑工程價款包括承包人的實際支出費用，不包括因發(fā)包人違約所造成的損失

　　☆工程承包人行使優(yōu)先權的期限為六個月，自工程竣工之日或合同約定的竣工之日起計算

　　【重點難點】受償順序為：購房人－施工單位－銀行

　　75.自然人之間的借款合同（也稱為民間借貸）的特殊規(guī)則

　　■借款合同不一定采用書面形式，可以靈活約定形式

　　■借款合同未約定利息的，視為無息

　　■借款合同利息可適當高于法定利率，但最高不得超過銀行同類貸款利率的4倍，且不允許復利

　　76.租賃合同

　　■租賃期限

　　☆租賃期限不得超過二十年，超過二十年的，超過部分無效

　　■合同形式

　　☆期限6個月下，可自由選擇合同形式

　　☆期限6個月以上，應當采用書面形式，否則視為不定期租賃

　　■出租人的主要義務

　　☆交付出租物

　　☆保持租賃物符合約定用途

　　☆保證無第三人對租賃物主張權利

　　■承租人的主要義務

　　☆支付租金

　　☆恰當使用租賃物

　　☆妥善保管租賃物

　　☆不得擅自在租賃物上改善和增設他物

　　☆及時通知義務

　　☆返還租賃物

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