（六）交易日期調整

可比實例的成交價格是其成交日期時的價格，是在其成交日期時的物業(yè)市場狀況（如當時的市場供求關系）下形成的。要求評估的估價對象的價值是估價時點時的價值，是應當在估價時點時的物業(yè)市場狀況（如估價時點是現(xiàn)在的情況下是現(xiàn)在的市場供求關系）下形成的。如果成交日期與估價時點不同（往往是這種情況，而且成交日期通常是過去，估價時點通常是現(xiàn)在），物業(yè)市場狀況可能發(fā)生了變化，例如，政府出臺了新的政策措施、利率發(fā)生了變化、出現(xiàn)了通貨膨脹或通貨緊縮、消費觀念有所改變等等，導致了可比實例、估價對象這類物業(yè)的市場供求關系發(fā)生了變化，從而即使兩宗完全相同的物業(yè)，在這兩個時間上的價格也會有所不同。因此，應將可比實例在其成交日期時的價格調整為在估價時點時的價格。這種對可比實例成交價格進行的調整，稱為交易日期調整。交易日期調整實質上是對物業(yè)市場狀況對物業(yè)價格的影響進行調整，故又可稱之為物業(yè)市場狀況調整，簡稱市場狀況調整。

交易日期調整的關鍵，是要把握可比實例、估價對象這類物業(yè)的價格自某個時期以來的漲落變化情況，具體是調查、了解過去不同時間的數(shù)宗類似物業(yè)的價格，找出這類物業(yè)的價格隨著時間變化而變動的規(guī)律，據(jù)此再對可比實例成交價格進行交易日期調整。調整的具體方法，可以采用價格指數(shù)或價格變動率，也可以采用時間序列分析。

（七）物業(yè)狀況調整

如果可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)自身狀況之間有差異，則還應對可比實例成交價格進行物業(yè)狀況調整，因為物業(yè)自身狀況的好壞還關系到其價格高低。進行物業(yè)狀況調整，是將可比實例在成交日期時的物業(yè)狀況下的價格，調整為估價對象在估價時點時的物業(yè)狀況下的價格。物業(yè)狀況可以分為區(qū)位狀況、權益狀況和實物狀況，物業(yè)狀況調整可以分為區(qū)位狀況調整、權益狀況調整和實物狀況調整。在這三種調整中，還可以進一步細分為若干因素的調整。

物業(yè)狀況調整總的思路是：如果可比實例物業(yè)狀況好于估價對象物業(yè)狀況，則應對可比實例價格作減價調整；反之，則應作增價調整。具體思路是：

①確定對估價對象這類物業(yè)的價格有影響的物業(yè)狀況方面的各種因素，包括區(qū)位方面的、權益方面的和實物方面的因素；

②判定估價對象物業(yè)和可比實例物業(yè)在這些因素方面的狀況；

③將可比實例物業(yè)與估價對象物業(yè)在這些因素方面的狀況逐一進行比較，找出它們之間差異所造成的價格差異程度；

④根據(jù)價格差異程度對可比實例價格進行調整。

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