租賃土地使用權主體

　　租賃土地使用權作為國有土地使用權的一種，其主體為一般主體。除法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地外，主要包括以下五類：

　　1、新增經(jīng)營性用地

　　根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的立法精神，實踐中，凡是經(jīng)營性用地，一般都以作價出資、出讓或租賃的方式有償取得國有土地使用權。其中，由于租賃價格遠低于出讓價格，使土地使用者能以較少的代價取得國有土地使用權，因而易于為土地使用者采納。但由于其債權性質(zhì)，從承租人方面來看，其權利范圍仍遜于具有物權性質(zhì)的出讓國有土地使用權；從出租人方面來看，其經(jīng)濟利益也不如具有物權性質(zhì)的出讓國有土地使用權。因此，從長遠考慮，對于新增經(jīng)營性用地，重點仍應是推行和完善國有土地出讓，而租賃只能作為出讓方式的補充。

　　2、存量經(jīng)營性劃撥用地

　　根據(jù)《劃撥國有土地使用權管理暫行辦法》的有關規(guī)定，劃撥國有土地使用權改制可采用作價出資、出讓、租賃三種方式。通過租賃方式依法取得國有土地使用權，能使國家與企業(yè)之間以繳納土地使用費為體現(xiàn)的行政關系，轉(zhuǎn)為以按租賃合同的約定繳納租金為體現(xiàn)的市場關系，能有效地降低企業(yè)改制成本，因而易于為企業(yè)所接受。

　　3、依法取得場地經(jīng)營權的外商投資企業(yè)用地

　　依法取得場地使用權的外商投資企業(yè)用地視為劃撥用地，因此，其土地使用者亦可通過租賃方式依法取得國有土地使用權。

　　4、短期用地

　　根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，臨時用地的期限不得超過二年，而實踐中亦有超過二年的，一般稱之為短期用地。法律規(guī)定，短期用地和臨時用地都不得修建永久性建筑，其法律關系較為簡單，加之租賃價格較低，且操作簡便、靈活，因而實行土地使用權有償使用，最適合采用租賃方式。但是，由于臨時用地的期限過短，賦予其用地者以租賃土地使用權這種具有準物權性質(zhì)的權利，不利于土地資源的合理、有效利用，因而立法在賦予短期用地的使用者可依法取得租賃土地使用權的權利的同時，還應充分考慮土地資源的稀缺性。

　　5、改變用途、增加建筑面積而未補交地價的用地

　　依有關法律規(guī)定，改變土地用途、增加建筑面積應當補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，但實踐中執(zhí)行的難度較大。對此，應予以變通，即自用目的的，允許其通過設定租賃關系來調(diào)整其與國家之間的利益關系，但用于轉(zhuǎn)讓時，則必須補辦出讓手續(xù)，繳納出讓金，以防法律關系復雜化，從而切實維護買受人的合法權益。