2.物業(yè)管理前期介入可以促進物業(yè)的銷售

　　隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消費理念也在發(fā)生根本性變化。人們在注重商品品牌和內(nèi)在質(zhì)量的同時，也越來越注重商品的售后服務(wù)。現(xiàn)代營銷理論認為，服務(wù)作為整體產(chǎn)品的構(gòu)成要素之一，是企業(yè)在產(chǎn)品售前、售中和售后，運用企業(yè)自身的生產(chǎn)、技術(shù)、資金、信息等條件和優(yōu)勢，向購買者提供的一種追加的、有保證的利益。隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的發(fā)展和企業(yè)競爭意識的增強，“以質(zhì)量求生存，以品牌求發(fā)展，以服務(wù)求信譽”的觀念已被越來越多的企業(yè)所接受。在買方占主導(dǎo)地位的市場格局中，消費者不但要求企業(yè)在產(chǎn)品銷售的前后提供各種服務(wù)，而且還希望這些服務(wù)的質(zhì)量能夠讓人滿意。企業(yè)較高的服務(wù)水平，會使消費者更加滿意，從而增強購買某種商品的信心和欲望，房地產(chǎn)商品也是如此。現(xiàn)在，一些精明的房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營商，已經(jīng)把良好的物業(yè)管理作為推銷房屋等不動產(chǎn)商品和招徠顧客的王牌，把它當作賣點之一。同時，越來越多的房地產(chǎn)投資者和消費者，也把物業(yè)管理水平的高低，效果的優(yōu)劣，作為進行投資和消費決策的主要參考因素。據(jù)專家評估，物業(yè)管理因素可以占到樓宇價格的20%～30％。這說明，良好的物業(yè)管理不僅是房地產(chǎn)開發(fā)商的促銷手段，也是獲取最大限度利潤的有效措施。如果物業(yè)管理在物業(yè)開發(fā)前期就進入，就能讓消費者真切地感受到房地產(chǎn)開發(fā)商對物業(yè)管理的重視。以南京市“月牙湖花園”項目為例，由于注重物業(yè)管理的前期管理，一開盤，期貨就比旁邊同類項目的房價高出許多，隨著物業(yè)管理的介入以及后來的管理，該項目的房價一年每平方米已經(jīng)升值1000多元。如果能讓著名品牌的物業(yè)管理公司前期介入，將會極大地促進物業(yè)的銷售。可見，物業(yè)管理的前期介入對物業(yè)的促銷起著很大的影響。

　　（二）用反饋方法來分析物業(yè)管理前期介入的必要性

　　1.反饋方法基本概念

　　反饋是控制論的一種方法，事實上反饋控制是一切客觀事物相互作用的一種普遍形式。一項經(jīng)營活動要想保證質(zhì)量，取得成功，就離不開有效的控制�？刂七^程，就是通過信息的轉(zhuǎn)輸和反饋以實現(xiàn)管理效果得到有效保證的過程。有反饋，至少是雙向信息傳遞。也就是說既有控制信息輸入到受控部分，受控部分也有反饋信息返送到控制部分，形成閉合回路。沒有反饋信息的非閉合回路，不可能實現(xiàn)控制�？刂撇糠终�是根據(jù)反饋信息才能比較、糾正和調(diào)整它發(fā)出的控制信息，從而實現(xiàn)控制的。如果把房地產(chǎn)開發(fā)看成是一個系統(tǒng)，為保證其開發(fā)成功，物業(yè)管理前期介入是非常必要的，它可以在不同階段產(chǎn)生反饋信息。

　　2.物業(yè)管理前期介入是一條有效反饋通道

　　反饋的特點是“根據(jù)過去的操作情況去調(diào)整未來的行為”。根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的流程可知，房地產(chǎn)開發(fā)的結(jié)果就是物業(yè)進入了消費領(lǐng)域，讓消費者使用。消費者在使用物業(yè)過程中，與物業(yè)管理公司有較多聯(lián)系，住戶把使用物業(yè)的優(yōu)缺點反饋給物業(yè)管理公司；同時物業(yè)管理公司也是物業(yè)的使用者之一，而且物業(yè)管理人員要比一般住戶具有更多的專業(yè)知識，從而能從物業(yè)的宏觀管理與微觀使用的角度來把握物業(yè)的優(yōu)缺點。房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)操作結(jié)果的信息自覺或不自覺地傳遞到物業(yè)管理公司。物業(yè)管理公司成為熟知物業(yè)開發(fā)結(jié)果的一個重要載體。如果房地產(chǎn)公司再開發(fā)新一輪物業(yè)時，物業(yè)管理公司前期介入，把住戶對物業(yè)的需求意見表達出來，并且從住戶的角度出發(fā)來積極參與房地產(chǎn)開發(fā)的各項活動，完全起到了反饋通道作用。

　　由于物業(yè)管理工作人員不僅自己在長期的管理實踐中了解了物業(yè)的優(yōu)缺點，而且也熟知業(yè)主（使用人）對物業(yè)的評價，因此物業(yè)公司的反饋信息是非常真實可信的。這種反饋通道價值意義很大，應(yīng)得到房地產(chǎn)商、政府的高度重視。