摘要：文章針對我國房產測量規(guī)范在執(zhí)行中產生的問題，結合相關的測繪規(guī)范進行了深入的探討，供大家參考。

　　關鍵詞：勘丈；測量精度；坐標反算；商品房

　　1、前言

　　房產測量的內容包括：房產平面控制測量、房產調查、房產要素測量、房產圖繪制、房產面積測算、變更測量及成果的檢查與驗收等。驗收合格的房產測量資料具有法律效力。它提供房屋和房屋用地的權屬界址、產權面積、權源及產權糾紛等資料，是進行產權登記、產權轉移和處理產權糾紛的依據。房地產發(fā)展到今天，基本實現了商品化，房產已成為廣受人們關注的數額巨大的個人財富。

　　為了維護市場經濟秩序，進一步規(guī)范商品房銷售行為，提高商品房銷售面積的準確性，減少商品房買賣雙方的糾紛，維護廣大消費者的合法權益，建設部專門制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》，但在實際工作中涉及到此類問題還可能產生分歧，操作上有難度，有必要對這方面的幾個問題作更深入的探討。

　　2、檢定儀器和棱鏡常數問題

　　由于房產測量精度要求高，目前開展的房產測量工作一般都采用內外業(yè)一體化數字房產測量方法，在房產測量時必須使用資質部門檢定過的儀器進行測量。對于全站儀而言，主要是測定測距儀的加常數和乘常數。在房產測量碎部測圖中，由于距離較近，儀器乘常數可忽略不計，但加常數必須考慮。以拓普康全站儀為例，其儀器常數一般不含誤差，應設為零，拓普康系列棱鏡的常數也為零，當使用其他光學儀器廠家生產的棱鏡時，就必須在使用之前設置相應的常數。而且，在房產測量時，不可能直接將棱鏡的中心位置放置于房屋的角點。通常將棱鏡靠在房屋的角點上。這時采集到的坐標實際上是棱鏡中心坐標，而非房屋角點坐標。在實際工作中，可以將儀器常數設為零，用鋼尺作對比直接測定出至棱鏡后背位置的棱鏡常數，在野外數據采集前，設定好全站儀內部的儀器加常數（零）和棱鏡常數（至棱鏡后背位置的參數），就可以直接測出房屋角點的坐標。

　　這里還應注意這樣一個問題，如果用該棱鏡去發(fā)展測站點的話，則需要將儀器內的棱鏡常數設定為棱鏡對中桿為中心時的棱鏡常數。

　　3、房屋測量中的偏心測量問題

　　一般情況下，進行數據采集時，棱鏡的后背位置置于房屋角點時棱鏡是朝向儀器方向的，但是也有很多時候情況卻不是這樣。這時，就不能把棱鏡看作一個點進行觀測，因為它具有一定的體積，這時，瞄準棱鏡中心測出的坐標將不是房屋角點的坐標，需要采用角度偏心觀測。將棱鏡后背位置放置在離儀器到房屋角點相同水平距離的合適位置，測定到棱鏡的水平距離，然后用水平微動螺旋照準目標，在儀器上進行相應的操作即可。

　　4、對稱邊長度實地丈量不一致問題

　　在進行房屋實地勘丈時，如果實測了房屋的每一條邊，則有可能由于誤差的原因或者是房屋建設過程中的問題出現前后墻、左右山墻或者在施丁圖中本應對稱相等的邊出現不相等的情況，這就使原本為規(guī)則多邊形的房屋變成了不規(guī)則的多邊形，也不符合人們的傳統(tǒng)意識習慣。這時就需要對勘丈數據進行處理后再進行繪圖和面積計算。對于誤差在規(guī)定范圍內的取其對稱邊的平均值作為邊長數據。對于誤差超過限差的邊長數據應檢查是不是測量不準確的原因，如果確系不相等的，則根據勘丈結果進行繪圖或面積計算

　　5、共有面積分攤問題

　　對于一般的住宅樓，需要計算出每戶的建筑面積。這時，首先要計算出房屋的總建筑面積，然后計算房屋的套內建筑總面積，進而求出共有共用面積，然后計算分攤系數，再根據各戶的套內建筑面積按比例算出各戶應分攤的面積。

　　對于比較特殊的住宅樓及多功能的綜合樓，涉及到二級分攤和多級分攤，應按照“誰受益，誰分攤”的原則，逐級進行分攤。文章以二級分攤計算為例，詳細說明住宅樓的二級分攤計算舉例如下：一幢四層別墅，上、下兩層均為復式，各有兩套住宅，套型左右對稱，上下相同，該幢特殊之處在于下層兩套住宅沒有在樓梯處留門，也即未實際使用樓梯，且下層有兩個獨立的車庫。因此，需要二級分攤。具體方法為：上面兩層樓梯供上層兩套住宅使用，應由上層兩套住宅共同分攤：然后再把下面兩層樓梯面積與下面兩套住宅、車庫共同分攤，因為下面的兩層樓梯雖未被下面兩套住宅及車庫直接使用。但也因為上層有住宅而使其購房價格明顯降低，屬間接受益，應參與下層樓梯面積的分攤。

　　6、結束語

　　房產測繪是涉及到民生的大事，稍有不當，勢必影響到房產測繪部門的聲譽，甚至產生法律上的糾紛，因此，在制定房產測量規(guī)范時應當從嚴把握，保證測量精度留有余地，測量方法正確可靠，不能在制定規(guī)范時留有漏洞。建議對現行規(guī)范不當部分或沒有明確規(guī)定的地方給予補充說明或修訂，減少測量工作產生的法律糾紛。

　　參考文獻：

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