在房地產(chǎn)開發(fā)過程中, 材料費用約占工程開發(fā)成本的 65%左右 ( 除土地款 ) 。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司一般為了確保工程質(zhì)量, 節(jié)約工程成本, 對工程材料常常采用 “ 甲供材料 ” 的形式。

　　所謂 “ 甲供材料 ”, 就是建設(shè)方和施工方之間材料供應(yīng)、管理和核算的一種方法, 即: 房地產(chǎn)開發(fā)商在進行施工招投標與施工單位簽訂施工合同時, 開發(fā)方為甲方, 合同中規(guī)定該工程項目中所使用的主要材料由甲方 ( 開發(fā)方 ) 統(tǒng)一購入, 材料價款的結(jié)算按照實際的價格結(jié)算 , 數(shù)量按照甲方 ( 開發(fā)方 ) 調(diào)撥給乙方 ( 施工單位 ) 數(shù)量結(jié)算。在 “ 甲供材料 ” 方法中, 材料的價格風險由開發(fā)單位承擔, 材料的數(shù)量風險由施工單位承擔。開發(fā)單位根據(jù)施工圖計算施工所需的材料量, 列出材料供應(yīng)清單, 各個施工單位根據(jù)工程進度預(yù)算所需要的材料量提前上報計劃, 開發(fā)單位統(tǒng)一購入管理, 在工程款結(jié)算時將這部分材料款從結(jié)算總額中剔除。

　　從房地產(chǎn)成本控制和工程管理的角度出發(fā), “ 甲供材料 ” 管理核算方法的確有其優(yōu)勢, 主要表現(xiàn)在節(jié)約材料采購成本和減少支付給施工方材料備料款, 同時保證了工程質(zhì)量。一方面, 整個工程項目的材料均由開發(fā)單位統(tǒng)一購入, 一個大型的工程項目, 因為工程進度和工程施工中對專業(yè)水平的具體要求, 可能由幾家施工單位聯(lián)合施工。根據(jù)存貨的采購決策制定出最佳經(jīng)濟批量可以明顯地降低采購成本, 而且批量采購也較零星采購有更多價格折扣上的優(yōu)惠。另一方面, 施工單位因自身的規(guī)模限制, 采購人員的素質(zhì)差異和進貨渠道信息不足,“ 甲供材料 ” 合同的簽訂, 可以減少采購成本和進貨成本。只要合同中簽訂的價格合理, 對施工單位而言是有利的。如某公司開發(fā)一項目, 采用甲供材料方式進行管理, 開發(fā)方對 “ 甲供材料 ” 進行了招投標, 對材料價格和質(zhì)量進行最佳選擇；在對水泥的采購過程中, 由于采購量大, 簽訂的合同價格為 230 元 / 噸, 第二年春天水泥短缺, 價格上漲到 260~270 元 / 噸。因預(yù)先簽定了合同, 就水泥一項按合同價支付材料款, 就為公司節(jié)約了近三百萬元; 且因不用預(yù)付給施工單位材料備料款, 節(jié)約了資金成本。

　　雖然從管理和成本的角度來看,“ 甲供材料 ” 方法有許多優(yōu)點, 但是從會計核算和稅法的角度來看,“ 甲供材料 ” 方法的運用卻存在不合理之處。

　　1．“ 甲供材料 ” 可能存在實物流轉(zhuǎn)與賬面流轉(zhuǎn)不一致的情況。“ 甲供材料 ” 由開發(fā)單位統(tǒng)一購入 , 購入時不計入工程成本, 由材料部門填制材料調(diào)度單將材料調(diào)撥至各個施工單位電施工單位的材料實際消耗量, 開發(fā)單位無法及時掌握, 只有等施工單位進行結(jié)算時, 才能計入工程成本。

　　2．“ 甲供材料 ” 核算管理工作量較大, 容易出現(xiàn)差錯。施工單位在整個工程項目中材料出入庫頻繁, 需要由材料管理部門填制材料調(diào)撥單。財務(wù)部根據(jù)調(diào)撥單的出入庫情況登記賬冊, 并每月需編制材料消耗臺賬, 以便在結(jié)算時將材料款及時扣回, 該工作消耗了大量人力和物力。由于材料品種繁多, 中間環(huán)節(jié)多, 很容易出現(xiàn)差錯。

　　3．“ 甲供材料 ” 管理核算方式不同于以材料抵工程預(yù)付款的情況,“ 甲供材料 ” 實質(zhì)上是一種銷售行為, 因此根據(jù)稅法的有關(guān)規(guī)定, 當一項工程中有 “ 甲供材料 ” 時, 就會涉及到繳納增值稅或者營業(yè)稅的問題�？墒窃趯嶋H的操作過程中,“ 甲供材料 ” 的賬務(wù)處理只通過往來賬戶轉(zhuǎn)賬抵消應(yīng)付應(yīng)收款項, 所以 “ 甲供材料 ” 的核算存在一個稅務(wù)上的盲點。

　　4．施工企業(yè)所提供的勞務(wù)屬于應(yīng)稅勞務(wù), 按照稅法的規(guī)定應(yīng)繳納營業(yè)稅; 可是在實際操作中, 許多企業(yè)都是以開出工程結(jié)算發(fā)票時同時計算稅金的。因為,“ 甲供材料 ” 在實際操作中, 往往為操縱主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本留有空間, 采用對沖往來賬戶來抵消材料款和工程款兩筆不同交易的方法, 來減少施工單位確認主營業(yè)務(wù)收入和主營業(yè)務(wù)成本, 以達到減少計提稅收的目的。

　　為了更好地控制工程開發(fā)成本, 正確地計算稅款, 針對以上這些問題, 筆者建議, 在實際操作中可以從以下幾個方面來改進“ 甲供材料” 的材料管理核算辦法。

　　考慮到批量采購的價格有折扣的優(yōu)惠, 對工程所需主要材料實行“ 甲供材料 ” 核算管理, 同時根據(jù)有關(guān)規(guī)定必須采取招投標方式進行。材料部門將施工單位每月的實際耗用量編制報表上報財務(wù)部; 施工單位每月按工程進度進行工程量結(jié)算時, 財務(wù)部門按各施工單位材料的實際耗用成本與工程量合并計算, 并要求開具工程款發(fā)票, 避免施工單位在計算營業(yè)稅時有偷逃材料部分營業(yè)稅的現(xiàn)象。也可以嘗試 “ 甲定非甲供 ” 材料的方式, 即材料的收貨方可以是施工單位, 材料不直接進入開發(fā)單位的工程成本, 而通過對施工單位的工程計價轉(zhuǎn)入工程的成本。材料的消耗進程由施工單位而不是開發(fā)單位來記錄。這樣可以使材料的賬面流轉(zhuǎn)和實物流轉(zhuǎn)相一致, 準確確認成本和計算稅金。

　　由于“ 甲供材料 ” 是按照施工圖要求的清單發(fā)給材料, 一旦產(chǎn)生變更問題 ( 如圖紙變更、實際施工中的退料、補料等 ), 將影響到以后的決算; 同時, 材料管理上的工作量很大, 差錯很難避免。在房地產(chǎn)開發(fā)工程中材料所占工程成本的比重很大, 如何正確控制材料成本, 使材料的管理更加科學、客觀, 可在實踐中進一步摸索、總結(jié)。