為切實保障農(nóng)民合法權益，促進土地資源的集約、高效、合理利用，加快農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展，需要我們以現(xiàn)有法律法規(guī)為基礎，按照江總書記“創(chuàng)新、創(chuàng)新、再創(chuàng)新”的要求，探索集體土地產(chǎn)權制度建設，研究集體建設用地流轉問題，以構筑與市場經(jīng)濟相適應的農(nóng)村財產(chǎn)制度。

　�。ㄒ唬┻M一步明確集體土地所有權主體

　　依法合理界定集體土地所有權主體，是規(guī)范集體建設用地流轉的基礎。

　　確定集體土地所有權主體應以現(xiàn)有法律為基礎，從農(nóng)村實際出發(fā)，在穩(wěn)定農(nóng)村大局的前提下，進一步明確集體土地所有權主體。一是已屬于村農(nóng)民集體所有的土地，包括已打破村民小組界限和雖未打破村民小組界限但已由村農(nóng)民集體實際使用的土地，宜承認現(xiàn)狀，明確為村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或村民委員會經(jīng)營、管理。二是已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的土地，應依法確認為鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織經(jīng)營、管理；沒有鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）集體經(jīng)濟組織的，可由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府代為經(jīng)營、管理。三是村內有兩個以上的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組，各集體經(jīng)濟組織或村民小組之間仍然保持著過去生產(chǎn)隊時期的土地權屬界線，并在各自的范圍內具有占有、使用、收益、處分的權利的，應確認各該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或村民小組為相應的集體土地所有權主體。如村民小組在組織形式上已不健全，可以由村委會監(jiān)管，實行“組有村管”。

　　（二）合理界定集體非農(nóng)建設用地的權能

　　在明確集體土地所有權主體的前提下，實現(xiàn)集體土地使用權和所有權分離。明晰集體建設用地使用權權能，是實現(xiàn)集體非農(nóng)建設用地有序流轉的前提。

　　集體非農(nóng)建設用地主要包括鄉(xiāng)村企事業(yè)用地和宅基地。目前鄉(xiāng)村企事業(yè)用地的土地使用權主要通過批準撥用、入股、聯(lián)營等方式取得，還有因兼并、破產(chǎn)等情形轉移取得；農(nóng)村宅基地土地使用權通常是本集體經(jīng)濟組織成員在規(guī)定的使用面積范圍內通過合法審批程序經(jīng)批準后劃撥使用或通過繼承等取得。隨著農(nóng)村社會經(jīng)濟的發(fā)展，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)結構的調整，客觀上要求對集體建設用地產(chǎn)權權能進行重新設定，在強化土地利用規(guī)劃控制的前提下，允許集體建設用地使用權依法有償流轉，以實現(xiàn)集體土地財產(chǎn)權利。一是從集體土地所有權上直接派生的集體土地使用權可比照國有土地使用權，可通過出讓、租賃、作價出資或入股等方式取得；二是依法取得集體建設用地使用權的權利人，在土地使用年期內，可將集體建設用地使用權轉讓、出租、抵押，對批準撥用的集體土地使用權制定出相應的流轉管理辦法。從而，賦予集體土地產(chǎn)權更為豐富的內容。所以，應盡早出臺相關法律、法規(guī)，以盡快完善集體土地產(chǎn)權制度。

　�。ㄈ�）加強土地登記工作，明晰土地產(chǎn)權

　　明晰土地產(chǎn)權是入市的前提。為規(guī)范集體建設用地流轉，應加強土地登記工作，依法確定集體土地的權屬范圍，明晰土地產(chǎn)權主體，保障交易的安全性。在具體登記過程中，一要加強土地登記的規(guī)范化建設，特別是對“一戶多宅”和超過法定面積的處理上，要依法進行，保持集體建設用地使用權在不同主體間的公平和公正。二要強化集體土地變更登記工作，依法改變土地權屬或土地用途的，應及時憑有關批準文件及有關申請資料，辦理集體土地使用權變更登記手續(xù)，以加強對集體土地產(chǎn)權流轉的檢查監(jiān)督，及時發(fā)現(xiàn)和制止違法行為，切實保障土地權利人的合法權益，保證地籍資料的現(xiàn)勢性，為集體建設用地流轉創(chuàng)造良好的市場環(huán)境。

　�。ㄋ模┐龠M集體土地產(chǎn)權的合理流轉

　　雖然集體非農(nóng)建設用地流轉在法律上尚有諸多問題，但理順集體土地產(chǎn)權體系，構筑集體土地流轉機制，實現(xiàn)農(nóng)村集體土地財產(chǎn)權已大勢所趨。為此，應通過試點，不斷探索集體土地產(chǎn)權制度建設，促進集體建設用地的合理流轉。在制定具體政策中，一是要規(guī)范集體建設用地流轉的條件，集體非農(nóng)建設用地入市必須是經(jīng)依法登記或權屬界定的，并符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和村鎮(zhèn)規(guī)劃，不擅自改變用途等；二是明確集體土地使用權流轉的形式；三是規(guī)范流轉程序；四是合理分配集體建設用地流轉中的土地收益，促進集體建設用地流轉能合理、有序進行。